易居論壇:樓市步入政策消化期 房企下半年趨謹慎

來源:中國網·地産中國 2017-07-26 16:17:00


2017年上半年全國政策與市場呈現分化態勢,熱點城市調控繼續收緊,三四線去庫存依然推進。上半年的樓市邏輯是否會延續?如何看待當前各地供地節奏加快的態勢?近期部分城市推進的租賃政策意味著什麼?以“2017年下半年樓市將何去何從”為主題的易居論壇近日在上海召開,來自房地産開發、經紀代理、行業協會、研究機構的代表聚集一堂。與會者認為,當前樓市正步入對政策的消化週期中,對於當前樓市需要有一個清醒的認識。市場參與者不能有僥倖心態,而是應該做好更充分的思想準備,這樣才能在變動的市場中穩步前行。

市場降溫源於政策效應的顯現

易居行銷集團副總裁黃曉雲表示,結合近期樓盤行銷等情況,房屋銷售市場確實出現了降溫態勢,這可以從政策、房價、區域市場、季節效應等層面分析相關原因。從政策層面看,包括限購限貸等政策發揮了積極的效應,而且此類政策效應的消化週期相比上一輪政策或延長。從房價層面看,今年第一季度的價格和漲幅已達到階段性的高位,所以購房觀望的情緒會增加。從區域市場看,部分區域類似上海青浦過去幾年購房的剛性需求已經較好地釋放,住房自有率相對高,即便此類區域會有類似軌交建設等配套的跟進,但置換需求是否可以強勁釋放也是有疑問的。從季節因素角度看,市場降溫的態勢在今年五月份就已出現,近期受天氣或季節因素的影響,成交量也難免出現下滑。當然,面對當前銷售市場的波動和調整,開發商的心態總體上還是不錯的。對於上海本地的開發商來説,在銷售結構上會做調整,如周邊的三四線城市的項目側重以價換量的策略,而上海本地的市場更側重保利潤的導向。

正榮集團行銷總經理吳強表示,當前政策調整對不同區域和城市會帶來不同的影響。比如類似蘇州和南京等強二線城市,市場總體降溫,但降溫程度是有差異的。對於蘇州市場來説,在本輪包括限價等政策的影響下,蘇州市場變成了買方市場,購房者可選擇的餘地增加。從當地的購房習慣來看,包括園區和新區的市場熱度相對降低。而對於南京市場來説,市場交易比蘇州更為強勁,這也體現了城市之間的差異。對於其他二線城市來説,目前受網簽限制、銀行貸款節奏放緩等影響,交易也出現了下滑。受資金回籠速度慢等影響,部分房企的可用資金規模在變小,這也會影響後續的投資。而對於很多三四線城市來説,去庫存效應積極釋放,當前庫存較為充裕的房企正好趕上了窗口期,銷售業績容易提振,但類似城市在這一波“割韭菜效應”後是否會有持續的需求,依然需要觀察。

房地産市場的降溫不斷體現了對當前政策的消化,除了成交本身的降溫以外,價格方面也出現了降溫。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示,當前一手房交易出現降溫,這和預售許可證等發放受嚴厲地管制是有關的。二手房市場因為受管控少,所以其價格數據更容易看出市場降溫的程度。從國家統計局近期公佈的數據來看,包括蚌埠、南寧、西安、溫州和北海等二手房的房價指數環比增幅較大,這和此類城市的市場熱度較高有關。而對於北京、天津、石家莊、秦皇島、上海、深圳等城市來説,房價已經開始下跌。房價數據的變動充分體現了政策調控的有效性。從本輪房地産政策節點圖來看,2016年9月的月底會議、國慶各地的新政潮、以及今年3月份的第三波調控潮,都對抑制過高房價帶來了積極的效應。

購租聯動的模式不斷完善

房友集團上海公司副總經理趙艷玲表示,在一手房房源不足的情況下,部分需求會轉入二手房市場。近期二手房市場也呈現了比較微妙的變化。在過去兩年調控的時候,上海外環的房價先下跌,很多需求會停滯。而今年上半年則體現為內環房價先下跌,郊區的二手房帶看量反而是最高的。這説明二手房購房市場中的需求依然存在,購房者選擇一些買得起房的區域進行購房。當然,對於部分房東來説,心態依然是堅挺的,此類房東不會急著掛牌,或者不會降價轉讓,這樣購房者就不會買到便宜的房源。類似情況也會倒逼部分需求外溢到周邊城市,類似昆山、嘉興、湖州、啟東等。尤其是此類區域規劃和概念相對多,購房者會不斷蒐集相關資訊、不斷揣摩規劃的方向,進而認購更高性價比的房源。

上海二手房指數辦公室主任梁志超認為,二手房銷售市場變化的同時,租賃市場其實也發生了變化,租賃市場供應實際上也是二手房佔絕對主體。近期全國各地住房租賃市場改革力度較大,關注租賃新政,尤其是發展一手房租賃市場,有助於建立更完善的房地産市場體系。以上海為例,6月市場從基本面看,並未出現畢業季帶動下的傳統租賃旺季行情。高、中端市場拉動整體市場租金水準下降,低端市場在畢租需求支撐下,租金尚能止跌。除了市場表現外,租賃市場本身也發生了一些微妙變化。第一是新增租賃需求中,分租、合租比例上升,整租比例減少,表明租房機構對房屋整合能力遠超市佔率90%的自然人。第二是“售轉租”等新增供應超過了新增需求,租客選擇餘地增多。第三是從集中式長租公寓和託管經租機構看,經營的部分房源租金也下調,印證了租賃市場需求不旺,攬客優勢更大的機構只能採取以價換量的策略。

上海易居房地産研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,近期租賃市場動作頻頻,充分體現了租賃市場全方位改革的導向。包括廣州推出了租售同權的政策,具有較大的魄力,當然在具體推進過程中還需要不斷研究細節性問題。從政策方向看,預計後續租賃政策和戶籍政策等進行結合的可能性較大,這也有助於培育一個更全面和健康的租賃市場機制。租賃市場的健康發展,對於當前抑制資産泡沫、刺激租賃需求釋放、盤活存量資産、改變企業經營模式等都有積極的作用。

市場參與的思想準備要充分

華潤地産集團華東區域副總經理馬赟表示,當前房地産和土地投資更應該把握一些平衡關係,包括規模、利潤和資産等要素。從市場走勢來看,要充分意識到本輪樓市調整和過去幾輪是有很多不同的。比如説,最近各類城市在積極供地,類似南京、濟南等城市,這給了房企較多的拿地機會,充分體現了供給側結構性改革的導向。但是目前很多開發商也面臨了信貸緊縮的壓力,在土地儲備工作方面會有各類障礙。在市場何時翻盤還不確定的情況下,房企需要主動做策略調整。當前房企要不斷創新商業模式或生意模式,在這個行業聚集度越來越高的背景下,更要熟悉遊戲規則,同時明確經營路徑,類似路徑包括穩健型或投資投機型、長期持有或項目銷售、謹慎型或積極型等。

景瑞地産集團副總裁楊鐵軍表示,上半年市場降溫的過程中,部分城市依然維持了一個較好的熱度,比如説杭州今年上半年市場表現總體還可以。而類似南通、太倉和常州等市場,過去好多年都是高庫存、賣不動的市場特徵,但今年上半年總體上是賣瘋了。但對於部分城市來説,上半年市場表現好的狀態是否可以持續,並不是很確定,隨著政策調控的持續,市場依然會有微妙的變化。而土地市場已經有了類似的特徵,至少過去的拍地熱潮相對是密集的,但現在,很多地塊出讓過程中,參與拿地的房企數量確實是減少了。基於此類市場特徵,房企需要積極調整投資策略。從未來的投資機會看,相關房企可以重點關注二手土地市場或資源型企業的項目。

上海房地産經紀行業協會常務副會長陳亮表示,當前市場和政策的調整會帶來很多效應,需要積極關注。以上海仲介市場為例,當前正經歷了明顯的週期性變化。過去二手房市場相對來説是分散的,各類模式都有,但現在行業資源的整合能力在增強。其中有部分仲介有明確的投資方向,即希望在網際網路方面發展。但值得警惕的是,技術創新的優勢並非此類仲介機構獨有,很多傳統門店也在積極引入網際網路思維。所以各類風投資金關注此類技術創新反而需要謹慎。另外近期租賃市場的改革釋放了積極的信號。過去幾年房地産發展在租售領域中,對銷售層面的關注相對多,而出租的領域相對少。未來政策配套會有繼續完善的可能,這也有助於繼續推進房地産市場的全面發展。
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