博鰲·21世紀房地産論壇第17屆年會于7月21-24日在三亞理文索菲特度假酒店隆重舉行，本屆論壇主題為“強監管與去杠桿：地産結構性變革的窗口期”。論壇由南方報業旗下《21世紀經濟報道》于2001年主辦發起，是中國目前規格最高，影響最大的房地産專業論壇之一。本屆博鰲·21世紀房地産論壇高峰對話主題是，城市的發展與房地産業的挑戰。

以下是對話實錄。

主持人：聽完以上嘉賓的精彩演講，相信在座的各位得到很多的啟發。接下來，我們進入本場論壇最精彩的高峰對話環節。我們邀請了多位嘉賓，希望從專家、運營商、開發商等不同的視覺，探討“城市的發展與房地産業的挑戰”及城市由開發專項運營中各方所扮演的角色和職能。

有請對話嘉賓：

    住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌先生
    柒壹資本集團創始合夥人、董事長張春華先生
    途家斯維登集團總裁丁小亮先生
    藍潤集團副總裁、藍人地産集團總裁楊曉初先生
    協信控股集團有限公司常務副總裁曹志東先生
    保利集團戰略研究院院長、保利地産品牌管理中心總經理兼發展研究院院長張亮先生
    金地集團産業地産公司副總嚴其發先生
    嘉豐達資産管理有限公司執行董事汪浩先生
    鏈家研究院院長楊現領先生
    同時有請本場對話主持人清華大學房地産研究所所長劉洪玉。
   
劉洪玉：各位嘉賓，各位朋友，大家早上好！

我也是發現臨時有這樣的任務，來主持高峰對話的環節。前邊已經有5位專家就這個話題做了一些演講，發表了自己的觀點。所以，後邊，我們在論壇的環節，重點是圍繞著組委會收集到的一些社會上大家關心的問題，我想請前邊沒有發言的嘉賓來講講他們的觀點。

主要是4個問題，我總結出來這樣一個邏輯。比如説城市的發展，剛才的5位專家也提到，城市的發展是城鎮化、新型城鎮化、城市群、以人為本的城鎮化，這是大的發展的趨勢。過去我們是一個個獨立的城市，未來要向城市群的方向發展。在這個過程當中，從國際上的發展經驗看，城市群裏面的城市之間的協同、分工、合作，非常的重要。在城市群的範圍裏面內部均衡的發展，而且各自按照自己的定位去發展。

在這個過程當中，實際上，快速交通的條件的提供非常重要。也圍繞這些交通條件的提供，引申出來一系列的發展機會。所以我想，第一個問題，我想問問柒壹資本集團的董事長張春華先生，資本集團更多的是選擇合作夥伴，我跟誰合作來做這件事情，把錢投給誰，在城市群發展交通導向的開發的大背景下，你可能面臨各種各樣的大家討論的問題，從你的願望出發，你會關注哪些？

張春華：其實很多朋友都是老朋友，我原來的工作，原來都説開發商很好，但是開發商有一些問題，我們就轉型成為城市的運營商。我原來是在復星集團負責房地産的開發，我們之前也做了一些轉型。其實，我還有另外個身份，我是全國工商聯房地産商會的第一任會長，所以，非常契合今天城市更新峰會的主題。

中國城市化的4個階段，我現在也在各種場合借用這4個觀點，就是從農民進程、小城市到大城市、逆城市化到城市圈，中國是非常特殊的國家，這4個階段都是重疊的。我們很多的産業和金融，包括銀行，邏輯和道理都是一樣的。一切的行為都是獨立的，越是經濟發達的區域，越是經濟發達的城市，越是也活力的城市，它的經濟也好，它的産業越發達，它的房地産開發業很好，包括城市更新和城市運營的機會也是最大的。所有的開發商都是希望在中國最優秀的城市群，京津冀、珠三角、長三角是其中最重要的。比如上海是非常的開放帶動了江蘇和浙江。還有深圳和廣州，是有很大的外向型的發展。

城市更新的話，我也帶隊了考察了3大城市群，城市更新的模式、方式、路徑、邏輯都是不一樣的。深圳城市更新有3類，上海和北京歷史悠久，有很多歷史建築，它的城市更新是另外的模式。當然，城市更新，還有涉及到民生問題，原來的老舊住宅，加裝天梯等等，都是我們城市更新中存在的大量的問題，所以我們現在就是做這些工作。

劉洪玉：城市化的發展，給我們提供了很多新發展的機會。剛才副會長也提到了城市更新的驅動力，一個是人口的持續聚集，另外還有一個是尋求發展及機會，得有相關産業的發展來支撐這個聚集。金地的嚴總和協信的曹總，都分享了他們的經驗，在産城融合和産業地方的發展方面，分享了他們的經驗。

想請問嘉豐達資産管理公司的執行董事汪浩先生，我的理解，您也是從資産管理的角度去看這個行業未來的發展機會，因為你們公司的性質也體現了這點。我們原來説，開發商未來的角色門檻越來越負荷，開發商、資金的管理者等等角色，從剛才的兩位老總介紹的他們的發展的角度來看，從您的資産管理去看這些事情，有沒有給他們一些新的建議，或者是您所理解的運營商或者是産業發展方面，應該怎麼去做？

汪浩：謝謝劉老師。

第一個，關於大會的題目，我也表達一個我的觀點。關於城市更新，我昨天見到了兩位特別熟悉的朋友，大家都跑到了博鰲，最近我們行業兩個大的並購的案子，會發現我們現在發生的熱點的問題，並不是我們行業本身的事，也是行業以外，比如説宏觀經濟，比如説金融，這些去杠桿、強監管之下會影響到我們的行業發生很多的變化。這幾個大的並購案子，完全是地産內部的因素導致的，其實不是。做城市更新，一定不是房地産的事情，它也有一個大的背景。我希望把視野能夠看得更大一點。比如説我們現在做城市更新，大的背景是什麼呢？整個國家的宏觀經濟在轉型，你會發現戰略性的新興行業在發展，會帶來很多的需求，也會發現我們的産業在不斷升級，也會發現城市化進入到了後半程，這些宏觀經濟的轉型，城鎮化的近期，人口越來越快速向一線城市聚集，你會發現這個城市更新跟我們過去理解的完全不一樣。甚至説可能跟美國和日本的情況也有所區別。

所以，我想表達的第二個觀點，城市更新很多是把舊商業改造成現代服務業，把原來的寫字樓改成公寓，或者是把商業改成寫字樓，其實我想説的是，城市更新里面，我同意顧雲昌秘書長的觀點，産業的升級，其實是這裡面最重要的一點。産業升級，在城市更新里面起到主導的作用。為什麼會有這麼多人口，為什麼會有這麼多的企業，往一線城市聚集呢？我們也投資了一個産業園，我們有一個數據中心，我曾經問過一些機構，他們選數據中心，選什麼城市？就是北京、上海、深圳，那個城市的IT會非常的聚集，或者説金融、IT、網際網路行業非常的發達。ITC為什麼會佈局到這幾個一線城市？為什麼短租在這幾個城市？因為産業導入了這個城市，尤其是新興産業帶來大量的人口的聚集。

這是我們國家和其他城市完全不一樣的地方。所以你會發現，在北京有4個中心，科技中心，上海原來是4個中心，最後加到6個，其中有一個是全球科技創新的引領中心。你會發現，整個中國在未來的“十三五”會轉型，這些新興行業在導入，這個載體在一線城市。那麼，在一線城市裏面，比如説，一線城市的寫字樓的租金是10—15塊，但是你發現，大量的科技企業和文創行業在一線城市，能承擔的租金就是這樣的，這個載體最重要的一點是産業園，産業園在哪提供呢？就是過去的北京、上海、深圳這些大量的開發區。所以在産業園的升級改造，産業的升級，應該是城市更新里面非常重要的環節。

第三回答劉洪玉老師的問題，做産業，做城市更新的核心問題，其實是存量和資産。做存量和資産的話，解決好3個問題，很簡單，第一個是你的資本運作，你如何運作輕資産的方式做重資産？如果你想做好的商業，能夠給我們提供現代的服務業的商業，做好的研發和産業園，一定要持有，而且要有規模。所以資金的模式和輕資産的運營一定是關鍵。第二，這個行業裏面兩個核心的競爭力，你有多大的資産和多長的時間能夠承載這個資産？你有什麼招商的團隊能夠做好線上和線下？這是兩個核心的競爭力。

劉洪玉：要形成産業的發展，這些産業要有若干個運營商，而不是過去的開發模式，就是開發。原來北京的廣場做的廣告，世界是你們的，也是我們的，但是歸根到底還是您的。當年的廣告詞的發明者，他現在也開始從一個開發商向一個運營商的方向轉變。在座的各位嘉賓，我大概看了一下，藍潤集團的楊總在這裡，藍潤也是從開發商的角色向一個運營商的方向轉變，我想，您給大家分享一下，您在轉型的過程當中，要克服的最大的困難和挑戰都有哪些方面？您怎麼看這個轉型的趨勢？

楊曉初：很高興能夠來到這裡，感謝給我這個機會。

我是來自四川成都的企業，我們現在從傳統的做房地産轉向運營商。我在這個角度談我對今天主題的理解。

其實，城市的生長和更新，在中國，特別是1980年以後，住宅市場取消福利增長後，發生了翻天覆地的變化。以成都來説，在20年前，只有幾十平方公里，但是現在建成區有幾百平方公里，但是又變成新城的概念，城市的生長都是順勢而為。

城市更新，成都拆了這麼多的地方，最後留下真正有價值的，讓這個城市成為有名片的東西，第一是到成都要看兩個地方，首先是到寬窄巷子，這個地方是城市更新的典型代表，這個是由成都文旅集團做，做成了就是一張名片。第二個地方是成都春熙路，因為有高效的運營商，成都傳統有很多的區，但是，那些地方已經消失了。運營商是在這個城市運營當中發揮很大的作用。所有的改造，都已經銷聲匿跡了，我説這些的目的是説，在城市生長的過程追，我們一定要順勢而為，但是，在城市的運營過程中，更多在考驗我們的運營商的經驗的時候，這對城市的價值，做得好是起到非常大的作用。

那麼，藍潤集團也基於這樣的考量，我們從過去傳統的住宅，大家知道住宅資産的時候，就兩樣，要有錢，要有地。但是這種競爭激烈的情況下，成都的外環已經拍到了1萬多的時候，風險也很大。所以我們轉到了運營商的腳色。我們通過運營和管理，能夠為城市添光增彩。

劉洪玉：還有一個問題，剛才鏈家研究院的楊院長給大家介紹了租賃市場的前景，在座的嘉賓裏面，有一位途家網的丁總，它是在網際網路時代，在共用經濟大背景下，丁總以獨特的視覺切入了房地産房屋空間和服務的運營商和提供者，請丁總給大家介紹相關的情況。

丁小亮：剛才教授説，對途家斯維登不是特別的了解，我用一句話來介紹一下，途家網的誕生是在三亞，經過6年的發展，途家網一共有45萬條非標住宿的房間，現在閒置的房當中，有45萬套是在途家網上做短租的銷售。從途家分拆出來專門做運營的公司，斯維登在全國的管理有將近3萬套的房間，以及700多套的別墅，一共200多家門店，途家網目前已經是國內最大的非標住宿的平臺，斯維登在短租市場當中的第一品牌。

劉洪玉教授剛才講的，針對共用住宿的行業，有3個觀點：

第一，機會和挑戰並存。機會就是説在這個市場當中，分享住宿，或者説長短租結合的市場當中，機會非常大。現在中國的空置房、毛坯等等接近5千萬套，到今年年底為止，在中國網際網路上可以銷售的短租的房不到100萬套。這100萬套，一年的流水是80個億。我們對照中國13000的星級酒店，2016年它的總的房間數大概是250萬套，是民宿的3倍左右，但是星級酒店2016年的營業額超過了2千億。這個當中，一個是房源的增量有巨大的空間。運營的能力和提升還有很大的空間。所以從這個方面來説，市場的發展機會還很大。但是存在的租金每年都在上漲，運營的成本高，還有短租政策的合規性的問題，另外就是消費者對於短租品牌的認知，從民宿市場來講，安全等等方面，也存在需要改進的地方，也是一些挑戰。從市場來講，機會很大，但是挑戰不少。

第二，城市的生長與更新，一個發達的城市是由無數個優秀的運營企業和政府企業來共同構建。比如説，上海和北京的高鐵的最大區別就是運營的能力。15年以前，中國很多的房地産企業，全部都進入到酒店市場，幾乎都開始自建自己的酒店品牌。15年過後，幾乎沒有成功的企業，大部分的房企自己經營的酒店品牌，幾乎都是虧損的。幾天前，大家看到一個很大的報道，一家房企賣了76個酒店，賣了另外一個房企，76個酒店花了多少錢呢？這是網上的數字，199億人民幣。我們倒除回來，每一個酒店才2.5億人民幣，我們打包賣的酒店，算下來一個酒店的平均的價格2.6億。這個運營不是説有錢就能夠做起來。中國人很浮躁，有錢就要任性，有錢就要製造衛星，好象有錢就能夠做一切的事情。其實，術有專攻。如果一個地産商，只是一年做一個項目，沒有長效機制，我並不認同它能夠作為運營商。

第三，既然城市在更新，或者地産行業面臨著一些新的壓力，有大量的新的房源作為開發商的自持，合作才能共贏。只有把自己的房源拿出來，最初的時候，國有企業的地産公司，民營企業的地産公司，十年以前都把自己的高端酒店交給了國際品牌，對周邊的增值是好幾倍。自己做酒店的時候，運營的能力不是這麼好，幾乎虧損。某些的話，怎麼兩點多個億就賣掉了？所以我認為，合作才能夠在未來的運營當中，對於空置房，或者是長租，或者是短租，長租只有前10個城市有需求，但是短租需求，在前10個城市很難切入，但是在後10個城市都有很大的空間。開發商與運營商的結合，資金與品牌的結合，才能讓這個市場能夠更穩健、健康的發展，謝謝。

劉洪玉：我也非常認同這個觀點，合作才能共贏。因為剛才進的各種角色，它不是截然分開各自獨立的，大家能夠融合到一體，更好的協同。我覺得才能夠做到這個行業的共贏。時間的關係，前面已經講過的嘉賓，我就不想專門的提問了，按照我們過去論壇的模式，我也學一學他們的做法。

實際上，我們今天的主題叫城市的發展與房地産業面臨的挑戰，你叫我運營商，不是説不要開發商的角色，而是往這個方向推動。我自己也在思考一個問題，經常看一些數據的時候，發現房地産業在GDP當中的份額，在西方的發達經濟國家當中都超過10%，大家認為這麼重要了，統計局下的數據只有6.5%，這個差距這麼大只是統計口徑的問題嗎？也是産業的結構和産業的形態，我們過分注重開發投資，而缺少運營、服務、管理和消費。

在座參加論壇的各位朋友和嘉賓，都希望能夠在這樣的大背景下，找到非常帶有指引性的、或者是啟發性的思路和框架，最後的環節，我想請在座的各位嘉賓，當然可能是已經發表的觀點，再把它強調一下，您在這個話題下，給在座的各位及我們這個行業所提供的最主要的建議或者是思路。我們先請顧雲昌會長。

顧雲昌：房地産的概念是兩個方面的房地産，一個是住宅房地産，一個叫産業地産。也就是説，不是住宅在地産的，都可以叫産業地産。我們過去講房地産，國家調控的是住宅地産。今天城市的變化，不僅要是住人的房地産更好的發展，蓋更多的房，特別是蓋更好的房，房地産作為人住的載體，要更加多和更加好。

另一方面，我們看到城市發展當中，必然有産業的更新，供給側結構的調整，那一項産業的發展都離不開房地産，所以叫産業地産。今天我們站在新型城市化和産業發展的高度來看我們今天的房地産，我們活動的空間發展的內容更多了。

今天講城市更新，如果像特色小鎮或者是園區建設方面，城市更新和城市的發展密切相關，也和房地産密切相關。因為城市永遠要更新，不可能説哪天停止了。所以住宅地産和産業地産在城市當中的作用還是非常重要的。那怎麼發展？

第一，圍繞人的居住，為了房地産人的載體更好的生活來發展，以人為本。

第二，為了城市經濟的活力不斷增強，必須圍繞産業地産來進行。

最後，産業和人都需要更好的服務。所以房地産開發商在新的條件下，我們應該是城市當中的再開發開發商、運營商和服務商。

張春華：剛才顧雲昌會長提到的城市開發的主體，更多的是載體，是一個平臺，是一個空間，是一個入口，所以，另外一個是産業的角度。所以我覺得城市是空間，房地産是空間，産業是力。所以城市和産業，空間和內容，我們從這樣的角度定位的話，房地産的發展是相互嫁接，偶然發生的，它有了內容和精神以及靈魂還有人文，才能實現我們的夢想。

丁小亮：因為我是來自共用住宿行業的，過去的五六年當中，和所有的開發商都有非常好的合作。共用住宿行業的前景廣闊，多方合作才能夠共贏，謝謝。

楊曉初：假如這個産業不是一張白紙，所有的開發商都在一個老師佈置的作業下，城市的生長，有的人做作業，有的人很高分，有的人不幾個，這個可以通過老師的努力來開發的，但是城市的運營，同樣是一張白紙，我們希望在上面畫最好的畫，就需要有藝術天分的，還要加上努力。如果我們僅僅在這上面畫一副畫，那我們就是江鈴，大家可能比普通的做一個作業容易，但是，如果我們要把畫變成一個優秀的運營商，由一張50塊錢的宣傳畫，變成5千塊的藝術畫⋯真正要作一個城市的運營商，需要天分和努力，再加上最後的時機。所以做運營這塊，和大家一起努力來做好。

曹志東：我補充一個觀點，要做好城市的運營商，要史無前例的關注人。我們做運營商，人有兩個維度，一個維度是史無前例的重視你的直接客戶和終端用戶。很多住宅為什麼做全裝修？直接面對我們的客戶。所以，我們所有的出發點，所有的作為，所有的設計，所有的效益的提升，所有的增值價值的增加，都要為這個來最終籌劃。

如何為這些客戶和用戶來達到這樣的目的呢？我作為運營的人，也很重要。所以，史無前例的要關注我們公司的人的能力。大家都知道，現在出問題的很多公司，表面上是這個那個，可能是大的交易和大的問題，實際上背後是人的問題。所以我們大量的需要關注人，關注我們自己的人和自己的人的能力，這樣的話，有優秀的人去服務於有需求的人，才能真正才能運營商。

嚴其發：今天的大會主題，我有幾個小的觀點與大家再交流一下。

城市的生長，我就不談了，這個比較好理解。今天很多人也提到了城市的更新，城市更新，我相信目前國內深圳是走得比較前的。我也想請大家注意的是，我們也統計和分析過，深圳市在以往所批出來的立項，或者是開發，已經是政府批准做的更新項目，有60%—70%是工改工，但是，政府是否允許做，這是很大的問題。那工改工代表的是什麼呢？代表的是産業的項目。無論是拆除重建，還是綜合整治，還是只是改變功能？只要是工改工，就是産業的導入的問題。拿深圳來講，我們可以預計到未來3—5年，已經走審批的過程，或者是準備要改的項目，從整個市場的結構性的工業來講，它很大的可能是供過於求。對於産業的導入的話，關鍵其實就是你的招商和運營。

所以，對於我們做産業地産的人來説，招商跟運營是最關鍵的一個環節，哪些運營商，誰能夠把最優質的企業聚合在一起，跟你走，那你基本上在這個市場上走得相對更好。但是，對於前面的顧主任提到的，産業地産在之前受到的關注很低，這幾年，它的關注度是越來越高。我真正做住宅的時間，我沒有做住宅，我一直是做産業這塊的，以前是很寂寞的，以前沒有人做。但是現在的話，受到了市場的關注越來越多。這個也是一個好的事情，但是，這種發展，我們也希望是一種例行的繁榮，這是我想補充説的。

汪浩：説城市更新之前，我想先説住宅。住宅行業到2016年是13.7億，這已經是最大的了，住宅行業變成了基礎的行業，體量非常大，但是增長速度是10%、9%，所以會有橫向的並購和轉型。一般來説，從投資角度來説，最近的三家企業去收購和合併你會發現，3個公司的股票全在漲。為什麼呢？是萬達被低估了嗎？大家把資産包拆開了，專注的做自己的專業，投資人發現這個價值被放大了。所以，房地産已經進入到了傳統的住宅行業、酒店、商業，非常成熟的金融。它的價值其實是被低估，橫向的價值的發現，是一個趨勢。

反過來，城市更新，是沒有天花板的行業，這個行業的存量是非常的大。所以我非常含好城市更新的比例。而且城市更新里面，無論是做公寓，還是做聯合辦公，還是做商業，還是做産業地産，都非常有前途，這個本身是沒有天花板的一個細分的市場。那麼在這裡面，我們非常看中的是産業地産。因為大家會發現，我們的房地産行業在過去半年多，並購的量非常大，並購的數量和金額更大了，你會發現，排名前幾個的並購是IT、網際網路金融、生物醫藥、高端裝備等等。説明瞭什麼？説明被收購的行業，未來可能就是戰略性的新興行業，這些行業會有很大的發展，會有新的對産業地産有非常大的需求。

所以在城市更新幾個模組裏面，我們更看好産業地産的板塊。一個城市的更新，首先是産業和人的更新。産業和人的更新到位以後，對居住和商業配套的升級服務，自然而然會提升起來。

楊現領：其實，改變一個行業的認知是非常長的過程。你讓擴法上改變也很困難。所以我想説一句話，認知框架是一切，你用開發的態度來做運營，肯定是沒戲的。反過來講，你打著運營的青蒿也是沒戲的。開發和運營是兩個平行，所以，津亭討論這麼長的時間，也沒聽出結論，只是聽出了一個框架。我們走不出這個宿命，這就是我們的未來。我們還是踏踏實實的認清現實。

劉洪玉：我覺得最後是最重要，不是他所從事的工作和他本人的觀點。運營和開發是兩個框架，兩個思路，兩個生意的模式或者是邏輯。大家現在在尋找一些解決的方案，可能非常的困難，因為是用開發的邏輯先切入的，所以有的時候政府也需要調整。我覺得這個觀點非常重要，大家做事情，不光是你做的事情變了，你的邏輯，你的思維的框架，你的商業模式，也要跟著工作內容的變化來變化。非常感謝各位專家，各位嘉賓的精彩觀點和分享，也非常感謝在座的各位朋友非常認真的關注我們嘉賓的分享。我相信大家都從這個過程當中獲得了自己想得到的東西，會給大家帶來很多的啟發。

再次感謝大家，謝謝，我們的論壇到此結束。