近800萬高校畢業生，2.47億流動人口……2017年，在人口凈流入的大中城市，住房租賃市場註定不平靜。

  “廣州租房，説起來都是淚……”來自會展行業的廣州網友“小田螺”去年曾在網上跟帖表示。他提醒租房者，如果預算充足，去找仲介吧。而對於剛畢業還沒什麼收入的同學，建議更多考慮城中村或郊區的房子，並建議現場找房,“這個方法雖然累，但是最靠譜”。這一“史上最全的廣州租房攻略”網帖的瀏覽量已達到了8萬多次。

  在城鎮化發展的洪流中，大批“小田螺”們涌入大中城市。如何解決他們的居住問題?

  7月17日，廣州市政府官網公佈了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，出臺16條措施全力推進住房租賃市場發展。

  住房租賃市場，是房地産市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道。目前租賃房市場正日益受到重視，隨著租賃房市場的快速推進，樓市格局也將迎來巨大變化。

  近日，住房和城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

  目前，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

  廣州華南城市研究會會長、暨南大學管理學院教授胡剛對第一財經分析，租賃房市場的發展，將加速人口向一二線城市的集聚。“房價高阻礙了年輕人特別是剛走出校門的學生在大城市落戶，租房新政使年輕人有了新路，降低了入戶城市的門檻。”

  一般而言，外來人口流入越多的城市，對租賃房市場的需求就越大。第一財經記者對這12個城市的常住人口、戶籍人口、城區人口等數據進行了統計梳理，以探知租賃房市場未來的發展方向。

  深圳外來人口最多

  數據顯示，目前深圳的外來常住人口最多。去年深圳常住人口達到了1190.84萬，但戶籍人口只有384.52萬，非戶籍常住人口達到了806萬，佔常住人口比重高達67.7%。

  在2016年深圳戶籍新政實施之前，非戶籍常住人口的佔比要更高。作為城區人口過千萬的超大城市，深圳的人口結構存在嚴重倒挂。去年8月，深圳市政府印發《關於進一步加強和完善人口服務管理的若干意見》、《深圳市戶籍遷入若干規定》(下稱《戶籍規定》)以及《深圳市居住登記和居住證辦理規定》，繼續深化戶籍制度改革，提高戶籍人口比例及結構優化。

  新的人才引進政策將純學歷型人才入戶條件放寬至大專，技術型人才入戶條件放寬至中專+中級職稱，技能型人才入戶條件放寬至緊缺急需工種高級工，只要滿足條件即可申請入戶，不設指標數量限制，多多益善。在投靠類遷戶政策方面，入戶條件同樣有了適度的放寬。這一政策的出臺也被外界稱之為“史上最松”的落戶政策。

  新的政策之下，去年深圳戶籍人口增加49.8萬人。2016年末，深圳戶籍人口在常住人口中比例為33.99%，較上一年增加2.79個百分點。按此趨勢，今年這一比例仍將顯著提高。

  繁華的深圳市區

  不過，深圳居民的住房自有率相當低。2015年末，深圳常住居民家庭住房自有率達到34%，比2010年提高7個百分點，這一比例不到京滬穗的一半。也就是説發展租賃房市場，深圳最為迫切，市場空間也最大。

  在深圳之後，廣州的非戶籍常住人口也達到了533.85萬。儘管總量沒有深圳多，但是隨著近兩年通用電氣(GE)、思科等一系列大項目相繼落戶廣州，廣州的人口流入不斷加快。數據顯示，2016年廣州市常住人口首次突破1400萬人，達1404.35萬人，比2015年末增加了54.24萬人，增量居全國各大城市之首。

  廣東體制改革研究會副會長彭澎對第一財經分析，在廣州的東進戰略中，黃埔和增城都有國家級開發區，這也是廣州未來先進製造業重要發展平臺，而産業發展將帶動人口增長。

  為了進一步吸引人才，讓人才能在廣州安居樂業，7月1日起，《廣州市關於完善公共集體戶管理的通知》正式實施，城中145個受理點接受7類人員的落戶申請，對符合廣州市入戶條件或有廣州市戶口，但無處落戶的人實現落戶“兜底”。這也是廣州戶籍政策邁出的重要一步。

  在廣州之後，同處珠三角的佛山，非戶籍常住人口也到了380多萬，佔常住人口比重為48%，作為珠三角最重要的製造業城市，佛山近幾年得益於廣佛一體化，産業轉型升級也不斷加快，城市平臺建設加快，吸引了大量外來人口在當地置業。

  中國高校畢業生逐年增加，同時經濟和城鎮化的發展也帶動了流動人口的迅速增長。

  中西部大城：人口流入加快

  如果説東部沿海城市的外來人口流入量大，非戶籍人口占比較高的話，那麼中西部的幾個省會城市雖然外來流入人口占比沒有那麼高，人口流入的速度卻在不斷提高，對租賃房的市場需求增長迅速。

  例如本次試點的4個中西部城市，武漢、鄭州、成都和合肥，所在的省份都是人口大省，是所在省份的單極核心城市，近幾年隨著大量的産業轉移落戶，這些城市的經濟發展速度不斷加快，周邊大量地市的人口流入。

  以鄭州為例，鄭州是2011~2015年河南全省唯一的人口凈流入地區，外省流入河南人口的37%和省內流動人口的60%均流入鄭州，“十二五”期間鄭州凈流入人口達185萬，僅比深圳少1萬，在全國大中城市中位居第七。

  今年6月，河南省社科院發佈的《河南城市發展報告(2017)》指出，目前河南的情況是，農村人口大多直接向鄭州等大城市流動，再加上三四線城市人口也在向鄭州轉移，造成鄭州人口激增，三四線城市人口流失。

  彭澎説，隨著産業由沿海向中西部的轉移，像鄭州等地的經濟發展不斷加快，收入也不斷增加，與沿海發達地區的收入差距不斷縮小，就近就業、就地城鎮化成為很多人的選擇。在這種情況下，河南外出農民工增速呈逐年回落趨勢。這其中，大量的人口就進入鄭州。

  在合肥，2016年末全市常住人口786.9萬人，比上年增加7.9萬人，增長1.0%;比2010年第六次人口普查時增加41.2萬人，年均增長0.9%。

  值得注意的是，像鄭州、合肥、成都等中西部城市，除了主城區之外，轄區內還有不少縣市和遠城區，在加快城鎮化的過程中，縣市的人口也會大量進入到主城區。因此主城區非戶籍人口除了外地流入，也有很大一部分是本市轄下的縣市和遠城區的人口流入。

  廈門大學經濟學系副教授丁長髮對第一財經分析，像鄭州、合肥等二線城市，對大學生落戶限制很少，因此外來人口也很容易落戶到這些城市。但面對日益高漲的房價，這些落戶的外來人口在買房難的情況下，也有較大的租房需求。“所以僅僅戶籍是不夠的，還要解決好安居的問題，這樣他們才能在這裡樂業。”

  丁長髮説，像合肥、鄭州、武漢等城市，通過發展租賃房市場，有利於進一步吸引人才落戶，有效匹配當地的産業發展，並加快當地的“彎道超車” 步伐。

  租賃新政利好大城市發展

  分地區來看，首批試點的12個城市中，東部沿海地區達到了7個，其中僅廣東一省就佔了4個;中西部和東北共5個，均為省會。按行政等級來看，12個城市中，有8個副省級城市，2個地級市省會，只有佛山和肇慶是普通地級市。若按照市場對城市的劃分，則包括了廣深兩個一線城市，以及另外9個二線城市，三四線城市則只有肇慶一個。

  值得注意的是，作為三四線城市中的唯一代表，肇慶的戶籍人口比常住人口多了30多萬，這説明，肇慶有不少人口流向了廣深等一二線城市，這也是大部分三四線城市的現狀。不過隨著廣佛肇一體化發展，也有不少廣州購買力涌向了肇慶。另外隨著城鎮化的提速，肇慶中心城區也在不斷壯大，轄區內不少縣市的人口也進入到地級市城區。

  從城區人口來看，首批12個試點城市中，廣深兩個一線城市的城區人口都超過了千萬大關。武漢、鄭州、南京、成都、瀋陽和杭州也都是城區人口超過500萬的特大城市。廈門、佛山和合肥也是快速發展中的二線城市，廈門和合肥城區人口都超過了300萬。只有肇慶的城區人口在100萬以下，2015年的數據為71.33萬。

  實際上，在這12個城市之外，其他城市也在加速發力租賃房市場。例如，根據上海住房發展“十三五”規劃，上海預計新增供應住房用地共計5500公頃，其中租賃住房用地為1700公頃，佔比約為31%。與這1700公頃租賃住房用地相對應的，是上海市擬在“十三五”期間推出租賃住房共計70萬套，讓其成為房地産市場的“壓艙石”和“穩定器”。

  丁長髮對第一財經分析，城市只有一定的規模才有可能産生集聚效應，才有更多的産業發展可能。中心大城市擁有更好的教育、醫療資源，更好的交通、文化、體育等基礎設施和公共服務，和更多的就業機會。因此，大城市對年輕人擁有很強的吸引力，很多年輕人都想在大城市留下來。

  丁長髮説，現在很多大城市的房價非常高，很多年輕人已經不大可能在這些城市買得起房子。因此，大力發展租賃房市場，同時讓租房者也能享受到城市的公共服務，這對年輕人來説很有吸引力，這樣年輕人就不用著急去買房子，有更多的年輕人可以進行創新創業，這對城市的經濟發展、轉型升級都有很大的促進作用。

  “租賃房市場除了一部分由存量的房東提供外，未來更需要政府加大租賃房供應的步伐，通過解決基礎的公共産品供給，解決外來人才的宜居問題。”丁長髮説，租賃房市場的發展，將促使人口進一步向一二線大城市集聚，而軌道交通的發展也將加快都市圈的進程。

  剛剛從王石手中接棒的萬科董事會主席、首席執行官鬱亮，近日接受媒體採訪時認為，中國城市化已經進入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴張“攤大餅”，近年來，特大城市的承載能力到了極限，要素價格上升，企業、勞動力外溢，加上軌道交通快速發展等因素，形成了城市圈、城市帶的發展。

  他認為，軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來。“結合我們回到“只住不炒”的原點、初心，再加上金融縮表等背景，我認為我們中國的房地産行業真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地産和教育地産等前景廣闊，房地産行業面臨重新洗牌。”