（原標題：房企海外債達172億美元 後年償債規模大）

房企通過發行公司債融資的渠道被收緊已達半年多，融資難、回款慢的雙重資金壓力同時襲來，大中型房企開始在海外找錢。

《證券日報》根據中原地産研究中心向記者提供的統計數據獲悉，2017年以來，房企海外融資額達172億美元，與2016年上半年的75.6億美元相比，同比上漲127%，同時超過了2016年全年的144億美元。

對此，中原地産首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，整體看，房企融資難度明顯加大，鋻於2016年以低成本的公司債替換了部分高成本資金，開發商資金鏈依然寬裕，但在政策性融資難，回款慢的高壓下，房企資金壓力將持續增大。在這種市場環境下，即使美元加息，房企依然會積極加大海外融資的數額。

海外輸血猛增

據《證券日報》記者觀察，今年上半年，多家房企重啟了海外發債的融資渠道。據中原地産研究中心統計，上半年，房企海外融資額達148.75億美元，幾乎相當於去年同期的2倍。

進入7月份後，大中型房企加入了海外融資陣營。在不足半個月時間內，5家房企發佈了總額達23億美元的海外融資計劃。

7月6日，龍湖集團成功發行4.5億美元2022年到期3.875%的優先票據，票面利率創公司海外發債新低，龍湖地産也成為年內海外發債票面利率最低的民營房企。龍湖地産表示，得益於2016年公司成功發行118億元公司債，截至2016年底集團綜合借貸成本已下降至4.92%。此次美元債的成功發行，也將令龍湖地産的借貸成本進一步降低，債務結構進一步優化，財務實力提升至更高水準。

7月11日，泰禾集團發佈兩則公告，分別是關於全資子公司在境外發行美元債券及為下屬公司融資提供擔保及差額補足義務。募集資金不超過10億美元，首期發行不超過5億美元，期限不超過5年，並由泰禾集團提供無條件及不可撤銷的跨境擔保。

同天，綠城中國成功發行4.5億美元永續三年可贖回高級證券。綠城中國表示，5.25%的分派率實現了公司境外永續證券發行的歷史最低水準。至於此次發債的資金用途，公司表示，將主要用於提前贖回本公司剩餘規模2.37億美元票息為8%的高級債券及償還綠城中國部分銀團貸款，其餘融得資金將作為補充日常營運用途。

綠城中國進一步稱，此次境外美元永續債的發行，一方面將幫助公司降低融資成本，而且以永續債歸還高息債可以大幅降低公司負債率，進一步幫助公司優化資本結構。更重要的是，在美元市場容量不足，利率一路走高的形勢下，綠城中國發出成本創歷史新低的高級永續證券，既是綠城中國實力的展現，也體現了資本市場對綠城中國的信心。

接下來，7月12日，建業地産宣佈發行2億美元2018年到期票息6%的優先票據；7月13日，寶龍地産宣佈，公司發行的2020年到期的優先票據，年利率為5.95%。

同策諮詢研究部研究員李想認為，在境內發行公司債的渠道依然受阻，即使海外美元進入加息通道，房企仍舊不得不尋找海外融資（海外發債和海外銀行貸款）。

後年進入大規模兌付期

事實上，據《證券日報》記者觀察，自2015年下半年以來，公司債發行相對放鬆，上市房企蜂擁而至，大規模加碼公司債替換之前融到的海外高息債。減少外幣債比例，優化債務結構，是2016年多數上市房企財務總監最重要的工作之一。

然而，當2016年11月份開始收緊公司債發行後，今年一季度開始，不少房企重新借道海外融資輸血，海外債再度成為中國房企債務結構中的重要成員之一。

民生證券一份研究報告顯示，2007年以前，房企境內外債券市場融資規模較為接近；2010年起，在人民幣升值預期下，房企為拓寬資金用途，主要通過海外進行融資，2010年境外融資規模佔境內外總發債規模的84.73%；2011年到2013年，境外融資規模與境內外總發債規模的佔比均在50%以上；2015年起，隨著境內融資政策的放鬆，境內融資成為房企融資的主要途徑，境外融資規模佔比不足10%；2017年一季度，隨著境內融資政策的緊縮，境外融資規模開始逐漸上升。

總體而言，房企是否進行境外融資主要受境內外相對融資政策和環境的影響，相比于2014年之前，境外融資在房企各種融資途徑中佔比開始下降，是房企融資的重要補充途徑。

而從融資成本方面來看，從2010年開始平均發行利率波動下行，由2010年的11.21%降至2017年6.02%，2010年所發行的美元債中大部分為發行利率超過10%的高票息債券，此後高票息債券逐漸減少，2016年無票息超過10%的美元債。而在境內發行利率方面，2010年至2017年期間平均發行利率在5.0%到7.1%之間窄幅波動。

民生證券管清友等分析師表示，境內債券到期分佈較為集中，明後兩年將迎來集中兌付期。截至到5月下旬，目前房地産企業境記憶體量債券總規模達2.46萬億元，2017年將有1931億元左右債券到期或進入回售期，2018年和2019年將迎來兌付高峰，分別有6017億元、6746億元到期或進入回售期。

不過，美元債到期分佈相對較為均勻，2019年將迎來兌付高峰。目前房地産企業境外存量債券總規模為875億美元，按當前匯率折算約合人民幣6019億元，今年待償還債券總額為64億美元，2018年到期量為152億美元，2019年到期量最高為206億美元，總體相較境內債券償債壓力較小。

由此可見，綜合來看，今年房企償債壓力相對較小，但明年境內債務進入償還高峰，2019年，境外債務也將進入償債高峰，未來兩年記憶體量債券到期壓力較大。

（來源：證券日報）