瀋陽市人民政府辦公廳關於進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的實施意見》政策解讀

瀋陽市人民政府辦公廳

第七條政策解讀

【原文】

嚴厲打擊擾亂房地産市場秩序的違法違規行為。市房産局負責組織和指導全市房地産銷售和仲介行為的執法檢查工作，制定我市房地産市場監管辦法。各地區要切實履行本轄區內的房地産市場監管主體責任，明確監管部門，配備監管人員，建立房價異動區域銷售現場日常巡查與現場檢查糾錯機制，嚴肅查處開發企業和仲介機構捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價、未許先售、捆綁搭售等違法違規行為。對存在不正當經營行為的，要加大處罰力度，責令限期整改。對妨礙執法檢查或逾期未整改的，要暫停其網簽資格;情節嚴重的，要列入嚴重失信企業“黑名單”;性質惡劣的，要依法清出市場;構成犯罪的，要移送有關部門依法追究刑事責任。市房産局、規劃國土局按職責分工建立二手房網簽系統，進一步規範存量房市場秩序和仲介機構行為。

【釋義】

1.嚴厲打擊擾亂房地産市場秩序的違法違規行為。為凈化房地産市場環境，維護房地産市場秩序，保護消費者合法權益，促進房地産市場平穩健康發展，2016年10月住房城鄉建設部下發了《關於進一步規範房地産開發企業經營行為維護房地産市場秩序的通知》(建房[2016]223號)，要求各級房地産主管部門要充分認識規範房地産開發企業經營行為，維護房地産市場秩序對穩定房地産市場的重大意義，通過推進簡政放權、放管結合、優化服務改革，加強監管創新，加快構建事中事後監管體系，依法保護合法經營房地産開發企業的正當利益，嚴肅查處房地産開發企業違法違規等不正當經營行為，營造公平競爭的房地産市場環境。要求房地産開發企業要遵紀守法，誠實守信，恪守對消費者在商品和服務品質方面的承諾;要發佈真實房源資訊和廣告，嚴格執行商品房銷售的有關規定，實行明碼標價制度，維護消費者合法權益;要接受政府和公眾監督，積極履行企業社會責任，通過向消費者提供優質的商品和服務贏得市場。該通知規定，要重點查處房地産開發企業“九種”不正當經營行為，主要是：發佈虛假房源資訊和廣告;通過捏造或者散佈漲價資訊等方式惡意炒作、哄抬房價;未取得預售許可證銷售商品房;不符合商品房銷售條件，以認購、預訂、排號、發卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，借機抬高價格;捂盤惜售或者變相囤積房源;商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用;以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格;將已作為商品房銷售合同標的物的商品房再銷售給他人;其他不正當經營行為。

同時規定，對存在問題的房地産開發企業，各級房地産主管部門應當視情節輕重採取五種措施，即書面警示、約談企業主要負責人、公開通報企業不正當經營行為、列入嚴重違法失信房地産開發企業名單、由資質許可機關在資質審查中重點審核等。

按照住建部的總體部署，結合我市實際，市房産局對意見中提出的六種但不限于這六種違法違規行為實施重點打擊。近期，按照省住建廳的部署和市政府的總體要求，市房産局將針對房地産銷售市場存在問題，組織開展一次全市範圍內的專項整頓行動，之後要強化對日常投訴的受理和跟蹤檢查。

2.市、區房産部門按職責分工建立兩級監管體制。市房産局負責組織和指導全市房地産銷售和仲介行為的執法檢查工作，制定我市房地産市場監管辦法。前不久，住建部就《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》公開徵求意見，這個條例為住房租賃和銷售監管工作指明瞭方向，進一步明確了市、縣人民政府房産管理部門對本行政區域內住房租賃和銷售活動的監督管理職責，市房産局將按照住建部的新要求，制定好以住房租賃和銷售為主要內容的市場監管辦法。同時，強化對房地産銷售和仲介行為的監管，關鍵在區，因此本實施意見要求各地區要切實履行本轄區內的房地産市場監管主體責任，明確監管部門，配備監管人員，建立房價異動區域銷售現場日常巡查與現場檢查糾錯機制。目前，有的區房産管理部門還沒有開展此項工作，存在監管主體責任、監管部門、監管人員不落實、不到位等問題。近日，市房産局要求各區房産管理部門一定要按照本實施意見的要求儘快抓好落實。對責任不落實的區房産管理部門，市房産局要進行通報批評。

3.市房産局、規劃國土局按職責分工建立二手房網簽系統。網上簽約是二手房交易操作標準最後一個重要配套環節，對於進一步規範存量房市場秩序和仲介機構行為來説意義重大。所謂二手房網簽，即二手房網上簽約，是指二手房買賣雙方當事人通過網路作業系統簽訂《存量房屋買賣合同》的行為，是由市房産局會同市規劃國土局推行的一個網上交易系統。這個系統運作後二手房交易過程中簽訂房地産仲介服務合同、核驗買賣房屋權利狀況、簽訂買賣合同都可以在網上進行。二手房網簽的優點在於：一是房源資訊更加可靠，確保交易的房屋沒有權利瑕疵;二是交易過程全部資訊化，可以縮短買賣雙方交易遞件的時間;三是二手房交易資訊上網後有利於政府部門對二手市場進行監控，特別是強化對仲介機構的監管和制約。市房産局計劃用2-3個月的時間啟動二手房網簽系統，力爭年底前進一步建立二手房交易資訊發佈系統，打造全市統一的二手房交易監管服務平臺，最終實現二手房交易資訊發佈、房源資訊查詢、經紀合同訂立、買賣合同網簽、交易資金監管、登記進程實時查詢及房産仲介機構管理等閉環式的全方位、全過程的二手房交易監管。

責任部門：市房産局市場處

配合部門：市規劃國土局不動産登記中心

公開電話：22973621

第八條政策解讀

【原文】

調整住房公積金貸款額度。職工單方繳存住房公積金的，公積金貸款最高限額為40萬元;夫妻雙方繳存住房公積金的，公積金貸款最高限額為60萬元;家庭成員3人以上共同申請公積金貸款的最高限額為80萬元。

【釋義】

同原文。

責任部門：市公積金中心

諮詢電話：12329

第九條政策解讀

【原文】

調整住房公積金貸款首付比例。

購買商品房：公積金繳存職工及其家庭首次申請住房公積金貸款，貸款最低首付比例為20%;再次申請住房公積金貸款，貸款最低首付比例為30%。

購買存量(二手)房：公積金繳存職工及其家庭首次申請住房公積金貸款，房屋竣工使用年限為10年(含)以下的，貸款最低首付比例為30%;房屋竣工使用年限為10年以上、25年以下，貸款最低首付比例為40%。再次申請住房公積金貸款，房屋竣工使用年限為10年(含)以下的，貸款最低首付比例為40%;房屋竣工使用年限為10年以上、25年以下的，貸款最低首付比例為50%。

對3次(含)以上申請住房公積金貸款的家庭，不予受理。

【釋義】

同原文。

責任部門：市公積金中心

諮詢電話：12329

第十條政策解讀

【原文】

對高校、中等職業學校在校生、新畢業生(畢業未超過5年，下同)購買商品住房的，給予契稅全額補貼政策。對高校、中等職業學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。對高校、中等職業學校新畢業生購買商品住房的，開展省內異地公積金互貸互還業務，住房公積金繳存累計達到6個月的，即可申請公積金貸款。

【釋義】

該政策是2016年3月25日《瀋陽市人民政府辦公廳關於促進房地産市場健康發展的實施意見(試行)》(沈政辦發〔2016〕40號)和《瀋陽市人民政府辦公廳關於印發瀋陽市促進房地産市場健康發展的補充措施的通知》(沈政辦發﹝2016﹞106號)兩個政策中，一部分有關在校生、新畢業生購房支援政策的延續。進一步統一了新畢業生的界定，是指自畢業之日到購房之日未超過5年的畢業生。每名在校生、新畢業生只能享受一次該項補貼。高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房補貼資金的歸集、認證、審核和發放工作，暫按市房産局、規劃國土局、財政局、國稅局、地稅局聯合發佈的《關於個人購買住房實行補貼政策的通知》(沈房發〔2017〕10號)執行，由於受發放技術條件限制，有關購房補貼暫未發放到位。對此，各有關部門正在積極研究更為合理、便捷的發放辦法，敬請已經按政策購房的大中專生耐心等待。

責任部門：市房産局市場處、市規土局、市財政局、市地稅局

諮詢電話：22973621

第十一條政策解讀

【原文】

對已供應、未開發的房地産開發用地，在符合用地政策規定前提下，開發企業可申請轉換用途，支援向文化、旅遊、養老等業態轉化。

【釋義】

同本義。

責任部門：市規劃國土局建管處

諮詢電話：83963670

【原文】

用於居民自住的新建商住公寓或酒店式公寓，商品房買賣合同中房屋用途項標明為“自住”的，在落戶、水電暖用價等方面享受住宅同等政策，但其商業屬性不變。其中，居民享受落戶政策須取得房屋所有權證或不動産登記證並實際居住，享受民用電價須經現場確認用電分類屬於城鄉居民住宅用電範疇。

【釋義】

居民購買的自住型新建商住公寓或酒店式公寓，享受落戶、水電暖用價等方面住宅同等政策。但落戶、民用電價要遵從公安、供電部門的有關規定。關於是否享受學區房政策，以房地産開發企業售房時所做承諾為準。基於本意見已明確商住公寓或酒店式公寓仍為商業屬性，因此不再享受住宅契稅政策，但2016年3月28日至本意見發佈之日前，居民購買的自住型新建商住公寓或酒店式公寓，仍享受住宅契稅政策。

責任部門：市房産局市場處

配合部門：市規劃國土局、市地稅局、市公安局、市水務集團、市供電總公司

諮詢電話：22973621

【原文】

對原規劃用途為商業或公建(含辦公)但實際用途為商住公寓或酒店式公寓的項目，同時具備以下條件：2016年12月31日前完成竣工備案且未售出，地處非核心商業區(金廊核心區(長大鐵路至渾河北岸段)、太原街商貿區、中街商業區、東中街商業區以外)，具有獨立衛生間、能滿足基本居住條件，可調整為自住型公寓並享受同等政策。

【釋義】

對原規劃用途為商業或公建(含辦公)但實際用途為商住公寓或酒店式公寓的項目，可調整為自住型公寓，但須同時符如下條件：

(一)2016年12月31日前完成竣工備案且未售出，“未售出”可以是全部房屋未售出，也可以是部分房屋未售出。

(二)項目地處非核心商業區，即不處於金廊核心區(長大鐵路至渾河北岸段)、太原街商貿區、中街商業區或東中街商業區;

(三)項目基本單元具有獨立衛生間、能滿足基本居住條件。

7月底以前，市房産局會同市規劃國土局完成公寓“商改住”審批辦法，明確審批要件和流程。項目經“商改住”批准後，房地産開發企業可持《准予公寓“商改住”通知書》到市不動産登記中心辦理合同備案資訊變更，未售房屋出售時，《商品房買賣合同》的房屋用途項可加注“自住”，此變更不屬於項目規劃用途變更或商品房預售許可用途變更，僅適用於享受本條規定的住宅同等政策。

責任部門：市房産局市場處

配合部門：市規劃國土局建管處

諮詢電話：22973621

【原文】

對在建商品住房項目，在確保配套服務設施滿足規定且經公示利害關係人無異議的情況下，開發企業可申請調整套型結構。

【解讀】

規劃主管部門將按以下程式調整在建商品房項目套型結構。

1.建設單位應當委託有相應資質的設計單位按照調整後的戶數重新核算相關配套設施(包括社區配套用房、托幼建築、停車泊位、群眾健身設施、市政管網設施等)，確保規劃調整滿足相關規定。

2.建設單位對套型結構等相關內容調整須在項目現場、售樓處等醒目位置公示，徵求利害關係人意見，如公示期間無異議的，建設單位可提出書面申請調整套型結構，並説明調整理由和調整內容。

3.對於符合規劃條件及相關規定的申請，規劃主管部門受理並履行規定的規劃變更程式。

責任單位：市規土局建管處

諮詢電話：83963670

第十二條政策解讀

【原文】

加強房地産市場輿論引導。有關部門要加強房地産市場相關資訊公開，及時解答市民關心的政策問題;新聞媒體要加強宣傳引導，深入報道和解讀相關政策措施，引導居民理性消費，防止虛假資訊或不負責任的預測、評論誤導消費預期;對個別捏造資訊、虛假報道、造謠滋事的新聞單位和個人，要依法追究責任，共同維護房地産市場平穩健康發展的良好局面。

【解讀】

本條意見的重點是，市建設、房産、規劃國土等部門應當按照市政府的相關規定，各自做好房地産市場資訊公開工作，及時解答市民關心的政策問題。同時要加強與媒體的合作與溝通，客觀理性地分析市場，引導合理的房地産投資和消費，對發現的捏造資訊、虛假報道、造謠滋事行為，要依法追究責任。

責任部門：市房産局市場處

配合部門：市建委、市規劃國土局、市公積金中心

諮詢電話：22973621

第十三條政策解讀

【原文】

本意見自發佈之日起施行，並根據國家有關政策和市場形勢變化，適時做出調整。《瀋陽市人民政府辦公廳關於促進房地産市場健康發展的實施意見(試行)》(沈政辦發〔2016〕40號)和《瀋陽市人民政府辦公廳關於印發瀋陽市促進房地産市場健康發展補充措施的通知》(沈政辦發〔2016〕106號)同時廢止;已按上述文件購房，但尚未享受相關優惠政策的購房人可繼續享受落戶、子女入學等優惠政策。

【釋義】

1.本意見自發佈之日起施行，發佈之日為市政府辦公廳在中國瀋陽政府網公佈本意見的稿源時間——2017年6月7日16：55。

此前發生的房産交易行為按原政策執行，之後發生的交易行為按本政策執行。其中，商品房買賣以商品房合同備案登記日期為準;二手房轉讓以不動産登記部門受理過戶申請之日為準。

2.《瀋陽市人民政府辦公廳關於促進房地産市場健康發展的實施意見(試行)》(沈政辦發〔2016〕40號)和《瀋陽市人民政府辦公廳關於印發瀋陽市促進房地産市場健康發展補充措施的通知》(沈政辦發〔2016〕106號)同時廢止;已按這兩個文件購房但尚未享受相關優惠政策的購房人可繼續享受落戶、子女入學等優惠政策。此外，在這兩個文件中還包括國家、省、市出臺的一些政策規定，這兩個文件的廢止，並不影響其他政策規定的繼續執行，如涉及房地産開發企業的稅費減免政策等。有關政策銜接工作由市房産局會同有關部門共同解釋.

責任部門：市房産局市場處

配合部門：各有關部門

諮詢電話：22973621