（原標題：銷售降溫開發商要“全員賣樓”？負債房企下半年資金壓力大）

“每個人都有任務，考核任務都比較重。”在2014年開發商出現全員銷售的一幕正在當下出現。6月8日，主體認證為“大連萬達集團股份有限公司”的微信號“萬友引利”發佈消息稱，有個“秘密武器讓你與萬達一起賺大錢。”而這個武器就是基於朋友圈的全員行銷平臺。

有分析認為，該“武器”既是銷售的一次創新，但也在一定程度上折射出樓市的波動。數據顯示，今年5月份，開發商銷售集體降溫，而且資金利率走高影響越來越大。這意味著，部分負債偏高的開發商今年下半年資金壓力比較大。

“萬友引‘利’，火‘利’全開，萬友引利全員銷售平臺，讓你獲‘利’慢慢。”這是該武器的功能介紹。“這個基本上就是個全員銷售動作。”一位不願透露身份的開發商人士稱。實際上，早在三年前，也有不少開發商重推全員銷售。最新數據顯示，5月份全國主要房地産開發商銷售紛紛回落。

這位開發商告訴廣州日報全媒體記者稱，由於目前網路發達，資訊傳播較快，很多開發商在銷售難度提升的時候，就開始打員工朋友圈的主意，“正常情況下，開發商的銷售主要是依靠銷售部門，但在特殊時候，就啟動全員銷售模式。就是説，只要是員工或者公司的某個部門，都有銷售任務。當然業績考核也不一樣，比如説多給一些提成，或者給買家打折等等。總之，就是把銷售業績搞上去。”這位開發商人士表示。

廣州日報全媒體記者梳理髮現，在一系列調控引導下，開發商銷售開始放緩。

高負債房企下半年壓力大？

在具體開發商中，萬科、碧桂園等龍頭房企單月銷售金額均出現環比下跌。萬科5月份實現銷售金額358.9億元，在4月份的基礎上繼續環比下降14.32%，而且比去年同期也略微下降。碧桂園5月份合同銷售剛超過400億元，環比驟減逾百億元。保利地産（保利西山林語 保利新茉莉公館）5月實現銷售面積178.51 萬平方米和銷售金額248.93 億元，環比下降3.54%和5%。

“根據我們了解，當前很多房地産並沒有多大的壓力，但隨著政策效果逐步顯現，銀行放貸利率提升，銷售回落後，開發商資金壓力也會顯現出來。”深圳一位券商資深房地産行業分析師稱。有金融機構人士也預計，在當前金融去杠桿環境下，若銷售惡化，下半年部分高負債率房企或將面臨資金壓力。

在上市房企中，近期股價表現強勢的中國恒大負債率也偏高，根據同花順ifind數據，2016年年底，中國恒大總資産1.35萬億元，負債合計1.16萬億元，資産負債率超過85%。

有媒體報道稱，近期部分城市銀行上浮首套房最低按揭貸款利率至基準利率的1.1倍，且多家銀行都表示貸款額度非常緊張。有開發商人士表示，從今年3 月份開始，信貸收緊不僅包括首付比例，同時實際貸款利率開始上升，過去第一套房按揭利率優惠在15%，最近優惠縮小到5%甚至沒有優惠，而二套房之前利率需要上浮10%，現在有部分上浮達到20%。

興業證券最新發佈一份研究報告顯示，萬科董秘朱旭在近期興業證券的一次電話會議中也指出，在金融去杠桿的背景下，無論是開發企業還是消費者信貸都在收緊。“房地産融資方面未來趨勢比較緊，審批需要的時間增加，房地産企業通過券商資管通道融資基本被叫停，地産企業資金流會更加緊張。”朱旭稱。從萬科的數據來看，去年只有10%的客戶一次性付款，今年5 月份這個比例上升至20%，使用按揭客戶比例由90%下降到80%。客戶按揭平均的首付比例也明顯上升，去年的平均首付比例是三成，而今年5 月份平均首付比例達到四成。

養老地産能否成功突圍？

或許眾多房企已經意識到單純的住宅銷售時代已經過去，紛紛試圖突破成長瓶頸。其中，養老服務雖然在國內尚未有成熟的模式，但已經成為各大房企的爭奪點。有行業人士就表示，養老地産能否幫助開發商成功突圍還有待觀察。

這也吸引了一大批房地産大佬或資本大佬進入。有市場分析人士指出，從理論來看，養老地産未來發展空間確實誘人，但目前並沒有一個成功的模式。深圳一位資深房地産觀察人士稱。