（原標題：房企“並購”動作頻頻行業集中度增加）

隨著國內各地樓市調控政策持續深化，房地産上市公司分化態勢進一步加劇，行業集中度進一步增加。地産圈“大魚吃小魚”的現象進一步凸顯。

自去年至今，廣州樓市也出現了一股“並購潮”。業內人士表示，在目前地價壓力增大、土地供應“僧多粥少”、過江龍進入本地市場希望有“引路人”的背景下，並購模式受到市場熱捧。

國內：房企並購潮涌動

日前，融創中國通過二級市場增持金科股份股票至25%，同時表示未來將視市場機會繼續增持，不排除最終成為金科第一大股東。而在前兩個月，融信發佈公告稱，其間接全資附屬公司融信（福建）投資集團有限公司（簡稱“融信投資”）與海亮金屬貿易集團有限公司（簡稱“海亮金屬”）訂立了具有排他性的合作意向書。

無獨有偶，日前，深圳控股有限公司就出售若干附屬公司全部股權及股東債權事項發佈公告。深圳控股表示，該公司擬以現金總代價54.25億元向某大地産集團出售地産業務。預計該公司會因出售事項獲得約29.12億港元的稅後凈收益。公告當天，該公司已和該地産集團訂立了股權轉讓協議。

廣州：“過江龍”“地頭蛇”競相出手

2016至今，廣州市場上出現的熱點並購/收購事件，均是大手筆。無論是“過江龍”還是“地頭蛇”，出手都很豪氣。例如外地房企陽光城，重點佈局南沙，其在天河、越秀兩大中心區亦有落子，最新收購的“廣信江灣城”項目便位於多年未有宅地推出的越秀區。

日前，“收購王”陽光城宣佈向廣信江灣城的四家股東收購後者各自持有的廣信江灣城股權，交易價為17.9億元。交易完成後，陽光城將持有標的公司100%股權。據悉，廣信江灣城的股東包括廣州市澤亮物業管理有限公司持股23.65%，中保國際企業有限公司持股49.12%，廣州曲辰投資有限公司持股4.12%，廣州市匯來投資有限公司持股23.11%。廣信江灣城成立於1988年，是集房地産開發、物業管理、高級酒店經營于一體的綜合性經營實體。這家公司旗下運營的江灣新城項目，曾是“90年代羊城八景之一”，與江灣大橋相鄰。

而在今年年初，在收購廣信江灣新城之前，陽光城還以31.8億收購漢國置業旗下廣州天河區兩宗宅地。中原地産有關人士分析，陽光城在廣州近郊和中心區的資金投入為“五五開”，從2016年至今共投入97.55億元，其中47.9億投入到南沙區，佔總投入的49%。其餘資金投入到越秀、天河總共3幅用地當中，約獲得12.4萬平方米市中心商住用地。縱觀其並購項目，均以低於土拍市場樓面價成交。以其2017年1月購得的天河區兩地塊來看，其總佔地面積達9.5萬m2，按照3.0的容積率算，其計容建面在28.5萬m2左右，其支付總價為31.8億，折合樓面價11158元/m2，雖然地塊的使用年限、規劃等消息有待公佈，但總體而言成交價遠低於區域公開出讓地價，獲益不小。

並購並不是過江龍的專利，碧桂園、時代地産、奧園等“地頭蛇”近期亦不斷嘗試此方式。其中，碧桂園去年以來在增城、黃埔兩區發力收購，而本地中型房企時代地産、奧園亦通過收購的方式落子上述兩區。比如碧桂園近期通過並購已將石灘、新塘等地塊、項目收入囊中，加上3月土拍競得的新塘長崗村地塊，該開發商于增城熱點板塊均佈局有項目。中原研究發展部有關人士認為，這一方面體現了房企對增城未來市場發展的信心，另一方面有利於房企在片區獲得整體定價話語權；此外，相比起樓面地價動輒3萬~5萬元/m2的中心區而言，增城開發成本較低，綜合而言，雖然碧桂園近年大有“重返一二線城市”之勢，但其“週邊區包圍中心區”的佈局模式依然沿用。

原因：另辟蹊徑獲取“麵粉”

克而瑞的報告顯示，2017年第一季度規模房企繼續擴張，門檻提升明顯。TOP30門檻增速加劇，TOP50到100僅維持去年水準。從金額門檻來看，TOP30門檻增速加劇，由2016年第一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升了83%。而TOP50到100的門檻僅維持去年水準。這説明龍頭房企市場份額越來越集中。此外，明源地産研究院預測，到2020年，房地産行業前50強的年銷售額必須在1000億以上。在市場總容量已經飽和的背景下，這意味著大量的中小地産企業將被其他公司並購。

據記者了解，未來並購/收購/合作開發將會成為不同體量開發商獲取用地、項目的重要手段。主要原因有，針對目前一線城市地價變化，開發商需要通過合作的方式分擔資金壓力，而採用該種模式費用低於土拍，對於目前統計的並購項目來看，絕大部分花費低於目前土拍價格。此外，對於中小型房企而言，土拍無法與大型房企競爭，因此需要採取“另辟蹊徑”的方式獲取開發的“麵粉”。

旭輝等房企就通過“傍地膽”的模式，對由本地房企負責開發的項目進行入股、合作。該公司負責人表示，對於不熟悉廣州市場、首次入穗的外地房企，並購能夠使其更有效率地熟悉本地市場；對於被並購/收購的本地房企而言，與房企合作開發有利分擔資金壓力以及風險。

趨勢：樓市進入新一輪調整期

在房地産市場庫存去化加速、資金寬鬆等良好環境的催化下，行業優勝劣汰和格局重構進程已經加快，房地産上市公司的分化態勢加劇。一方面是大型房地産上市公司在産品、項目、資金、管理等要素的絕對優勢下強者恒強；另一方面是中小企業的斷臂求生或黯然離場。在2017年房地産企業需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業集中度加速提升已成為必然。

中國指數研究院最新的研究報告指出，“並購、轉型和政策”將是2017年房地産行業關鍵詞。首先，市場調整期行業集中度進一步提升，房地産企業分化發展的特徵更加凸顯。其次，房地産行業並購重組大潮已進入加速階段，成為房企發展的新常態，也成為房地産板塊投資的主線之一，包括具有兼併重組預期的央企個股和部分大型房地産上市公司積極收購基本面良好、估值較低的上市公司。此外，在房地産市場由增量市場轉向存量市場的背景下，部分房地産上市公司在把握增量市場的同時積極探索存量市場，拓展多元發展業務模式。

同策諮詢研究部總監張宏偉分析表示，從去年10月到今年3~4月，樓市調控政策頻出，多個城市先後發佈樓市調控新政，多地重啟限購限貸甚至限售政策。從執行的角度來看，全方位的政策調控已經導致樓市無漏洞可鑽。“這預示著房地産行業進入新一輪的調控週期，未來2~3年樓市也將進入新一輪的市場調整期。”

（來源：資訊時報）