（原標題：嚴控類住宅的上海樣本：土地出讓市場生變，開發商運營能力待考）

一場針對樓市規範的整肅，一次關於“抑制房地産投機炒作”的調查，一條由上海市政府官網發佈的消息，一種在市場上存在了近20年的産品業態，一夜間，類住宅迎來了未來發展上的大轉變。

“類住宅”，是一種將商業、辦公規劃性質用地改建成住宅形式的産品。4月21日，風暴來襲。上海政府公佈了（2017）19號文《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》（以下簡稱“《規定》”）。

近6000字的規定，核心的第九條和第十條細則，在生産和銷售兩端限制了上海“類住宅”在2017年4月10日至2022年3月31日期間內的生存空間：針對生産端，未來辦公用地的出讓合同中將會明確不得建設公寓式辦公，商業用地出讓合同中未經約定，不得建設公寓式酒店；在銷售端，辦公、商業可售部分要以層為單元進行銷售，這使得即便公寓式酒店被建造，但面向普通購房者的銷售變得不可能。

彼時，上海住建委暫停146個疑似“類住宅”項目網簽的事件引起關注。已售和在售的“類住宅”項目何去何從，規定出臺後會給開發商帶來怎樣的轉變，商業地産開發商又會如何應對等問題都成為了一個個巨大的懸念。

多家涉及“類住宅”項目的房企品牌部人士在接受時代週報記者採訪時均稱，旗下受到影響的項目佔據整體比例較小，並不會對整體産生致命性影響，公司也在配合政府做好後續工作，而各家一致的呼聲指向於後續進一步的整改細則出臺。

另據時代週報記者多方了解，時隔近4月，儘管項目網簽依舊亮“紅燈”，但在銀行貸款層面，對不少購買“類住宅”項目的業主們予以放行。

不過，政策的寬容度還在收緊。連續多日裏，北京、廣州也對“類住宅”祭出了監管的方案。

合理與不合理

産權年限只有40年或50年，不能落戶，不能享受學區等住宅配套；首付比例達50%，最多貸款年限10年；水電氣費高，稅費貴，相比較普通住宅，此前的“類住宅”産品並不存在天然優勢。

即便這樣，“類住宅”也備受市場和開發商的追捧。

綠地集團董事長張玉良在今年年初接受媒體群訪時給出了原因。他認為由於資源的錯配，同一個地方住宅價格能高出商辦價格80%，“（這）根本就不合理，但此前在市場導向的驅使下，開發企業沒辦法，拿的是辦公性質，市場需要的是居住，那就改成居住。”

不限購不限貸是“類住宅”們的王牌賣點。調控升級後被擠出的住房需求，為其提供了滋生的土壤。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進以北京為例，公開了一組數據：自2008年以來，北京酒店式公寓市場規模總體一直處於擴大的態勢，從2008年的1.2萬套到2016年的4.2萬套，一路攀升。這意味著，限購限貸每升級一次，此類産品的供應就會有一個上行。

政府監管的效應也在顯現。按照同策諮詢研究部數據顯示，2017年2月，上海酒店式公寓連續兩個月零供應，3月成交2.80萬平米，環比、同比分別下滑20%、56%。

不過，截至目前，上海市已經獲得預售許可證、但並未出售的“類住宅”存量面積約為95萬平方米左右（約95公頃）。對比上海2016年商品住宅面積（含保障性住房面積）800公頃的計劃供應面積，已經佔了11.9%。

據時代週報記者了解，上海本次暫停網簽是針對150平方米以下戶型的“類住宅”項目，不過，當中也有無辜受到牽連的純商辦項目。

寶龍地産內部不願具名人士對時代週報記者表示：“往往在一張預售證上不僅僅包含寫字樓還會有例如餐飲的商業部分，這些大量的小面積商業、寫字樓産品也會被一併被停止網簽。”

事實上，在過去幾年間，政府對“類住宅”有過警示。上海自2015年4月1日起實施的《關於加強公寓式辦公建築規劃管理工作的意見》已經對公寓式辦公建築作過界定。對於這些“帶有獨立衛生設備的單元式辦公建築”的建築控制要求為：每一分隔單元的建築面積不小于150平方米，層高不大於4.5米。

只不過，這些要求都被部分開發商和購房者選擇性地忽視。遊走在灰色地帶，“類住宅”們往往存在擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃氣管道等不規範問題。

此前“類住宅”避開政府監管並不困難。一不願具名的分析人士對時代週報記者作出了梳理：“因為項目的建管審驗多數只驗到主體竣工這一步，由建管質安部門主刀。而交房的審驗一般由房管部門介入，以面積達標程度、維修資金收繳情況、物業配套達標程度等維度為考量，房管部門不查建設上的事，地産商就可以借中間的空檔去整成‘類住宅’，照樣拿到五證。”

但這一次，開發商也強烈感受到了政府的態度和決心。

“國家已經在嚴控類住宅，且在出讓商辦用地的時候對持有年限有了嚴格的規定並要求嚴格執行。”中國金茂控股集團有限公司高級副總裁劉峰對時代週報記者表示。

他同時向時代週報記者指出，一方面，現在“類住宅”在改為原來用地性質後，市場上商辦類産品的供應就會增加，對市場會帶來一定的影響；另一方面，可銷售的商辦産品在面積上變大後，未來對開發商在持有和運營能力上提出了更高的要求。

變化的土地出讓市場

政策規範的另一面，並未改變開發商對商業地産的熱情。

典型的是龍湖地産。在5月6日上海龍湖北城天街鉑金島全球發佈盛典上，龍湖品牌及行銷部區域管控中心商業行銷總監陳健飛對包括時代週報記者在內的媒體公開表達了龍湖對商業地産的堅持和熱情。

“擴縱深、近郊區、控規模、持商業，是龍湖集團戰略。”陳健飛介紹表示，“集團要求每年銷售收入10%用作商業投資、預計到2017年底龍湖商業在一線城市初具規模、預計經過10-15年，商業利潤將佔據集團核心利潤的20%以上”。

開發商對商辦地塊的熱情也並未改變。克而瑞諮詢數據顯示，上海一季度出讓的11幅地塊中，有5幅為商辦類用地。其中，夏陽街道盈港路南側15-02地塊以371%溢價成交，樓板價19800元/平方米，在出讓要求中，開發商的自持比例達100%。

不過，自持的部分如何處理，是開發商在接受時代週報記者採訪中均提及的棘手問題。而這樣的問題同樣困擾著拿下住宅地塊的開發商們。

2017年上海土地第一拍中，出讓條件中已經明確了自持建築面積中有不低於15 %的住宅物業用於租賃。作為拿下三塊地中其中一塊地的開發商，來自萬科的陳東（化名）對時代週報記者表示：“我們在煩惱這15%的自持比例應該如何處理。”

陳東對時代週報記者回憶稱：“三家在臨港拿地的開發商一起坐下來開過會討論過，但目前還是沒有最終的方案。算上自持的成本，要達到近4萬元/平方米，對於企業而言經營成本壓力很大，能保本就很不錯了。”

中南置地總裁陳小平也有類似的看法。在接受時代週報記者採訪時，他表示，“自持比例的要求，對開發商一方面是進一步推高了成本，另一方面對運營能力提出了更高的要求，這意味著開發商不僅要有開發銷售能力，還要有自持物業的運營能力”。

事實上，去年上海不少出讓的地塊中已經對自持比例提出了要求。例如，去年備受外界關注的融信，在上海新江灣城拿下的地塊就含有對自持比例的要求。

拍賣的規則也在改變。按照上海市規劃和國土資源管理局近日發佈的一則規則看，即將於5月26日進入拍賣的 上海臨港 蘆潮港社區C0204地塊、臨港蘆潮港社區E0602地塊、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊出讓方式調整為“招標掛牌複合式”。

這意味著，在未來的土地出讓中一旦有效申請人超過三人，地塊將以招標方式出讓。反之，則採用掛牌方式出讓。

在新的出讓規則中，把房企的基本面也納入了考量範疇，包含房企近三個會計年度合併財務報表中總資産、凈資産、凈利潤率、凈資産收益率、考核信用評級、總建築面積、全裝修面積等其他評定指標。

對此， 新城控股 高級副總裁歐陽捷撰文指出：“這意味著企業必須有公開透明的財務制度，有經過第三方審計的財務報表，以證明其經濟實力，僅看這一條，所有非上市房企差不多全軍覆沒。”他更為擔憂的是，在土地出讓市場，未來甚至可能會出現被幾家開發商壟斷的新格局。

增加土地供應量，特別是住宅用地供應量，是較多開發商的主要呼聲之一。在陳東看來，在上海出現的兩個倒挂現象令其對未來走勢有了擔憂：一是在某些區域二手房市場價格已經高於一手房，二是一手土地價格要比周邊在售一手房價格高。

中國房地産數據研究院執行院長陳晟根據不同用地類型，向時代週報記者指出了四大問題。

他向記者表示，一是上海建設用地總規模已經超過陸城面積的40%，需要減量化；二是工礦倉儲用地總規模達844平方公里，佔建設用地比重為27%，2013年交通運輸用地、居住用地佔建設用地比重分別為14和35%，工業用地結構上不合理；三是2012年上海市農村宅基地面積達424平方公里，佔全市住宅用地總量的40%，佔農村集體建設用地的比重達51.5%（但只有10%的農村人口）。

在他看來，198低效建設用地的減量化（198，是指規劃産業區外、規劃集中建設區以外的現狀工業用地，全市共有198平方公里，故稱198區域），195工業用地轉型或再開發（195，是指規劃産業區外、城市集中建設區以內的現狀工業用地，全市共有195平方公里，故稱195區域），老城區改造將成為房地産土地供給的主要渠道，而在這種情況下，政策配套需要加碼。

開發商的新契機和新思考

行業的競爭進入新洗牌階段，是陳小平的看法。

他對時代週報記者解釋稱，當下的環境，開發商還是對規模有焦慮感。行業不是以前的不進則退，而是不進則沒。儘管開發商在土地交易中處於弱勢地位，但只要能利用好房地産週期性調整下帶來的機會，進對的城市拿對的地，依舊可以做得大規模，機會依舊存在。

原因是，房地産行業本身是一個存在規模效應的行業。規模大的開發商，其在融資、貸款、採購成本等方面存在天然優勢。

協信集團常務副總裁兼啟迪協信執行董事曹志東的發現是，新趨勢下，特大規模級別的企業之間的並購在增多，對地産公司來説是一個階段性的機會。此外，持有物業的運營也在一定區域內形成了聯盟。他認為，資産的對價比資産的買賣更容易達成成交。

行業洗牌在即，開發商能做什麼？住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為，未來在大的城市群，特色小鎮和都市更新三大方面存在發展和投資的機會點。

陳晟也有著同樣的看法，“對於開發商而言，城市更新是未來的一個很大發展機會點。事實上，城市更新的利潤空間非常大，此前寶鋼轉給融僑的一塊用地就從15億元轉手27億元成交，目前該塊地市值可達50億元。值得注意的是，城市更新的核心要點是以産業為核心的，土地、資本和企業、政策的有機結合。”他在接受時代週報記者採訪時説。

上海的開發商在城市更新上的機會點被其總結為六大方面，分別是：低效工業用地改造、500平方米公里國企紅利土地、700平方米提能增效區，46個城中村建設的定向建設用地、存量用地裏面棕色污染用地的處理、特色小鎮批復用地和郊野公園建設用地。

在存量市場上找機會的做法，已經被不少開發商所採納。在龍頭房企萬科的萬億大萬科業績中，一半指向存量市場。在城市更新方面，上海萬科已經在推進哥倫比亞公園、禦河公關和國創中心三大項目。

轉型做長租公寓也是一大出路。長租公寓的價值在鏈家的數據裏有著體現，按照數據顯示，預計2025年前後，長租市場租金規模將突破三萬億元。

不少開發商已經做了佈局。萬科上海公司方面已經有3個泊寓項目在上海落地。另一大龍頭房企綠地將在2017年在長租公寓上有進一步發展，結合的正是旗下的商辦地塊，集中在大城市的核心地段和交通便捷的地方。

存量房的蛋糕並不僅僅只是長租公寓。創客空間、産業園區等不同的業態，甚至在二手房交易市場、租賃市場、物業管理市場等市場均存在機會。

陳小平對時代週報記者表示，未來，開發商要想形成差異化競爭優勢，就必須在服務、産品創新上作進一步的思考。

（來源：時代週報）