（原標題：北京“史上最嚴”限購滿月 環京成交暴跌庫存難消化）

4月12日，燕郊一片風和日麗，這個距離北京市中心只有的35公里的河北小鎮如往常一樣，逼仄的街道上滿是呼嘯而過的汽車，看不見的霧霾和看得見的楊絮夾雜在喧囂的空氣中，猶如一張無形的網罩在每一個人頭頂。

房價是人們談起燕郊繞不過的話題，過去兩年裏，這裡的房價以兩倍增速位居環京樓市之巔，目前多數小區二手房價格已經突破3萬元，部分地鐵概念和相對高端的項目價格甚至躋身4萬元行列。

自3月17日北京出臺史上最嚴厲限購政策至今已經滿一月，燕郊這個依附於北京的房地産市場也從喧囂逐漸歸於沉寂，由於一手房稀缺，102國道售樓一條街，除了一小部份仍在營業外，多數已經空置。

大大小小的二手房仲介門店遍佈燕郊每一條主幹道兩側，僅神威北路附近一個小區不到100米的底商中，就聚集了17家仲介門店，于麗就是其中一家門店的經理。

“原來基本上每天一單，現在十天都簽不了一單，你説影響大不大？”對於近期一系列限購政策對燕郊樓市的影響，于麗説：“價格上還處於拉鋸狀態，但有一部分著急用錢的業主開始降價出手了。”

成交量斷崖式下跌

于麗所在的仲介公司從2014年8月份進入燕郊市場，目前在燕郊的經紀人有1000多名，成交量佔整個燕郊二手房市場大約三成的份額。“去年佔到40%的份額，後來因為仲介行業競爭越來越激烈，尤其是本地仲介越來越多，我們的市場份額下降了一些。”

長期以來，燕郊等環京地區房地産市場主要依靠北京市場外溢，北京房地産政策、市場變化對環京地區的影響首當其衝。“北京打個噴嚏，燕郊就得感冒一陣子。”于麗表示，2008年、2010年和2014年燕郊房價下跌都是因為不同程度受到北京影響。

據于麗介紹，北京317政策出臺至今，燕郊房價整體變化不大，但看房量和成交量開始逐步走低，尤其是4月1日雄安新區成立以來，整個燕郊二手房成交量急劇萎縮，“原來基本上每天一單，現在十天也簽不了一單。”

3月21日，廊坊市發佈新的限購政策，把廊坊市主城區、三河、大廠、香河、固安和永清列入限購範圍，非本地戶籍購房首付提高至50%，且只能購買一套住宅，並要求一年的社保或個稅，而且實施認購認貸雙重限購。

4月5日，三河市出臺限購實施細則，對二手房交易要求：實際成交價高於指導價按照實際成交價網簽，實際成交價低於指導價，按照指導價網簽；而且對計稅價格進行明確，進一步提高二手房交易成本。

于麗拿出一份其所在仲介公司燕郊成交統計記錄説：“3月17日之前，每天成交量基本都在30套左右，好的時候能達到60多套，每個門店能達到日均成交一單的水準。”

而從3月28日開始，成交開始逐步走低，“你看，28號成交19單，29號是15單，到現在，沒有一天超過20單的，4月份就不給你看了，基本都是個位數，有幾天還是零成交。”于麗表示，限購後，不僅成交量萎縮，看房人數也減少了三分之二。

另一家燕郊本地房地産仲介興達二手房的一位銷售人員表示，北京317限購後幾天內，其所在仲介公司成交量出現短暫暴漲，“突破歷史記錄了，但很快開始下滑，具體成交數據我不掌握，但從這個門店情況來看，4月份每天平均成交量不到原來的十分之一。”

在他看來，北京限購後燕郊成交量短暫暴漲，一個重要原因是部分購房者擔心燕郊也出臺類似限購政策被卡在交易途中，從而加速交易進程。“北京因為限購政策卡住一大批在途交易，很多原本猶豫的購房者也不猶豫了。”

價格開始出現鬆動

據于麗介紹，目前燕郊共有160多個小區，累計有25套各類住宅，除去一部分單位集資房、家屬樓等不能二次交易的房源，二手房成交房源大約有30個小區左右，“比較活躍的是福成五期、燕京航城和納丹堡等房源較多的小區。”

按照于麗的説法，25萬套房源中，自住和投資大約各佔一半左右，在投資部分，又有一半左右的房源屬於沉澱資金，“燕郊原來自住和投資比例是三比七，現在人多了，自住比例相對提高了，單純炒房投資的應該在四分之一左右。”

燕郊等環京地區購買群體主要以在北京居住的人為主，隨著北京認購認貸政策出臺，使得在北京買房的門檻和首付都大幅度提高，也加劇環京房價的鬆動，“尤其北京的一些在途交易，為了湊夠首付肯定會把環京的房子出手的，未來這個趨勢會更加明顯。”

目前並沒有具體數據證明“以環京置換北京”有多大規模，但隨著北京和環京地區限購政策普遍要求社保年限，而且近兩年環京房價大幅度上漲，使得環京樓市優勢逐步降低，在成交量下滑背景下，房價也開始出現鬆動情況。

以福成五期為例，整個小區有26000多套房子，是燕郊規模較大的社區之一，也是整個燕郊二手房交易最為活躍的小區。3月21日廊坊出臺限購政策後，一位興達二手房仲介曾告訴經濟觀察報記者，有部分業主把報價從原來31000元左右將至25000元左右出售。

3月底，另一位仲介在電話中表示，福成五期一套兩居室房源，因為業主在北京著急用錢，如果全款購買且三天內簽約的話，單價可以按照22000元成交，該小區3月份成交價格均在3萬元左右，這名仲介稱之為“割肉套現”。

從燕郊鏈家公佈的房源價格來看，福成五期前期上架房源價格普遍在3萬元以上，新上掛牌房源中多數在3萬元以下，部分主流兩居戶型報價已經將至24000元左右。

這並非個例，以4月第二周最新業主報價情況來看，與3月底相比整體報價有小幅下跌，這是2015年以來燕郊二手房業主報價首次下跌，其中東方夏威夷均價下跌1100元左右，首爾甜城、燕京航城等也下跌500元左右。

二手房實際成交價格下跌和業主報價鬆動似乎為燕郊停滯的樓市撕開了一條裂縫。據于麗介紹，其所在門店業主降價情況多了起來，但整體降低幅度並不明顯，“目前仍處於拉鋸狀態，賣的不輕易鬆口，買的不著急出手，還在心理戰。”

于麗所在仲介公司近期成交基本也以低價為主，“目前業主報價還普遍高，但個別著急用錢的業主也有降價比較狠的，這類型房源基本有一套成交一套，但不降價的基本沒有成交。現在情況還不明朗，估計再過一兩月，無論是買的還是賣的，應該還有一批堅持不住的。”

環京樓市何去何從

從317北京限購政策發佈以來，3月21日廊坊地區也進一步加碼調控政策，4月1日雄安新區成立後，形成圍繞環京和環雄安兩大限購圈，除去北京和天津兩個直轄市外，河北張家口、承德、廊坊、保定和唐山也均處於限購狀態。

不同於以往限購，本輪限購有兩個主要特徵：一個是普遍增加非戶籍人士購房社保或個稅要求，二是首付比例、交易稅費、銀行利率等都不同幅度提高，不僅交易成本大幅度增加，而且進入門檻也普遍提升一個臺階。

在這種情況下，對於剛需而言，無論在北京還是環京地區，所謂的處女貸顯得格外重要，于麗表示，“原來在北京買了，在環京也可以買，現在名下有貸款，在環京再買按揭利息會增加，在環京有貸款，在北京買就成了二套了。原來是共存，現在非此即彼。”

在整個環京地區，除了燕郊常住人口較多已經形成較為成熟的社區和配套，大廠、香河、固安、永清、涿州等環京地區入住率均很低，也沒有形成較為成熟的二手房市場，也一定程度限制了存量房進一步流通。

于麗認為，從2015年底到2016年上半年，燕郊進入存量房交易時代，開始涌現出大量仲介門店，“去年一年燕郊仲介門店差不多增加了一倍左右，今年也增加了不少，我們這一片也就兩個小區，差不多有五六十家仲介門店。”

由於二手房成交量驟降，也讓大量仲介瞬間喪失用武之地，“我們是專業做二手房的，行情不好的時候就和業主們聊聊天，了解一下他們的想法，其他的二手仲介們基本都開始兼做一手房源了，什麼來錢做什麼！”

對於環京其他區域，尤其是大廠和香河隨著一手房源逐步減少，也逐步進入存量房時代，但據于麗透露，其他環京地區二手房成交情況並不好，“和燕郊不是一個量級上的，燕郊現在都這麼慘了，其他地區能好到哪去。”

上述興達二手房銷售人員認為，近年環京地區房價快速上漲大部分靠炒作，“不像昆山，雖然也是上海外溢市場，但人家本身産業基礎好，環京有什麼産業，只有房價。限購出來後，也只能靠本地消化了，但本地靠什麼消化了？”

來源：經濟觀察報