（原標題：房企“並購年”：“強強聯合”將是主旋律）

土地供給收緊疊加樓市區際分化，催生了房企通過並購擴充優質土地儲備的動機。而在高庫存和存量時代，基於“輕資産化”和“走出去”的戰略轉型，在融資成本上升、融資渠道收窄、流動性收緊的情況下，通過並購重組獲得低價高息資産，擴充資本金豐裕度和提升行業集中度成為房企理性之選。

多種跡象表明，房企並購重組將在今年暴發。

從基本面看，土地供給收緊疊加樓市區際分化，催生了房企通過並購方式以較低的成本擴充一二線城市優質土地儲備的動機。當前房地産市場分化已到了“冰火兩重天”的程度。“火”集中于一線城市。去年12月，深圳、北京、上海二手房均價分別為每平方米4.73萬、5.92萬、5.32萬，三個城市的房屋均價均高過日本首都圈（東京及附近地區）；而三座城市的高價區房價已超過南韓首爾，北京高房價地區已超過紐約最貴的曼哈頓地區。“冰”集中于三四線城市，全國近7億平方米庫存70%分佈在那裏，其平均去化週期為22.5個月。與此同時，一線城市迫於人口壓力等因素，土地供給逐年遞減。據估算，至2030年前，我國年均新增建設用地規模較“十二五”將下滑33%，這意味著多數城市將在今年進一步收緊土地供應，而京、滬等城市相繼提出建設用地負增長目標，這都大大限制了一線城市新增土地供應。

一線城市的嚴供給和高門檻，逼得企業涌入一線城市周邊、有交通和戰略支撐的部分二線中心城市，致使高地價地區由一線城市向部分二線城市延伸。中原地産研究中心統計數據顯示，截至2016年末，全國賣地總額超過千億的城市達到9個（蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳），刷新了歷史最高紀錄。而在2015年，全國賣地總額超過千億的城市數量只有3個。市場呈大分化格局。

土地供給“存量為王”的時代也在倒逼大型房企或通過聯合，或並購中小型房企間接“拿地”補庫存。去年，中海、萬達、萬科、恒大領銜的四大房企的收並購金額佔20大房企收並購總額的50%以上。如中國地産史上最大並購案——中海地産以310億元收購中信地産分佈在中國內地25個城市的總計126個房地産項目。融創中國前後接手萊蒙國際、聯想控股等眾多物業項目，全年有三分之二的土地儲備來自並購。

從企業層面來看，房企實現“輕資産化”和“走出去”的戰略轉型，並購重組是關鍵抓手。儘管2016年全國商品房銷售面積增速高達22.5%（較2015年加快16個百分點），但全年累計商品房待售面積6.95億平方米，若以待售面積除以12個月的均現房銷售面積計算，則2016年末全國商品房可售庫存去化週期為19.5個月，大幅超過8至10個月合理去化週期底線。此外，“隱性庫存”（以累計新開工面積減去累計銷售面積計算）則更令人擔憂，截至2016年底，全國商品房廣義庫存為43.2億平方米，去化週期為32.9個月。

在高庫存和存量時代，行業第一梯隊的房企通常通過“輕資産化”和投資多元化來實現風險緩釋和轉型發展。萬達這些年的轉型發展之路及依託並購針對快速崛起的地産基金新貴如高和翰同、鼎信長城等就是較為突出的案例。與此同時，大型房企針對國外利率下行、資産價值走低的窗口期，競相走出國門收購資産，佈局海外市場。2016年20大房企海外投資總額近200億，如萬科斥鉅資拿下英國倫敦市中心的寫字樓Ryder Court，首次進入英國寫字樓市場；萬達也在全球化佈局的需求下收購了美國第四大影院運營商Carmike Cinemas Inc和美國著名電視節目製作公司Dick Clark Productions。

再從政策層面看，隨著融資監管政策趨嚴，通過並購重組獲得低價高息資産，擴充資本金豐裕度和提升行業集中度，成為房産類企業的理性之選。去年10月以來，針對房企融資的監管政策明顯趨嚴，公司債、私募資管産品、土地款融資等多種舊有融資渠道倏然關閉。今年1月，40家上市房企完成融資金額折合人民幣共計397.52億元，環比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來自中原地産研究部的數據則顯示，今年1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，延續了去年四季度以來的低迷狀態，相比2016年1月同期下降幅度達92%。

2017年房企將面臨融資成本上升、融資渠道極速收窄、流動性收緊等諸多不利情況，行業內並購重組將漸趨激烈且呈現一定程度分化。證監會《證券期貨經營機構私募資産管理計劃備案管理規範第4號》禁止了私募産品進入16個房價上漲過快的區域，《發行監管問答—關於引導規範上市公司融資行為的監管要求》更是以限額定增和18個月融資間隔擊中房企融資的“七寸”。期望通過“借殼上市”大規模融資，以及在“資産荒”背景之下加碼地産投資的企業無疑需要重新審視。

即便不是監管政策收緊，從歷史經驗來看，房企“定增”也已成明日黃花。“定增”通常要有牛市作為支撐要素，2006年至2015年房企的定增高風口已過，在防風險的大背景之下，股市無法再提供強有力支撐。而與此相對應的是，公司債、銀行開發貸收緊，以及表外理財資金在16個城市的限制，開啟了並購融資的發展窗口期。對大型房企更是如此，借助其強大的資金優勢和背景資源，通過並購重組實現規模化擴張，保證行業領先地位和市場集中度，“大魚吃小魚”的並購現象與合縱連橫的“強強聯合”將是未來我國地産市場的主旋律。

基於基本面維度、企業維度和政策維度的綜合分析，市場分化和存量時代是長期趨勢，而監管政策通常具有3年的持續穩定期，且企業並購實現輕資産化早在2014年已規模化興起，因而筆者預判從今年開始的房企並購熱潮或將延續3年左右。

（來源：上海證券報）