一手房變二手房?開發商疑低價回購博弈價差

來源:地産中國網 2017-03-23 08:01:00

(原標題:一手房變二手房? 開發商疑大量低價回購博弈價差獲利)

上海青年陳悅文(化名)的買房計劃恐怕又要推後。

他看中的位於靜安不夜城板塊的一個樓盤,由於考慮時間太長,之前推出的一批貨已售罄。最近代理該項目的仲介人員告訴他,還有新的房源推出來,但價格肯定不是原來的八九萬元/平方米了。

陳悅文很清楚,在上海內環,能以這個價格買到實屬難得。此前樓盤銷售中心的工作人員明確告訴他無房可買。但偶然的機會陳悅文接觸到一名代理仲介,對方告訴他手頭有部分房源,但需通過“定單轉讓”才能完成交易,並要收取一筆不菲的“好處費”。

一名業內人士透露,在上海這種情況確實存在,在預售證審批價格嚴控的情況下,市區核心路段的一些樓盤售價比此前市場傳聞的價格或者比周邊的次新房價格便宜。這種情況下,如果公開銷售,一會遭遇瘋搶,局面不可控,二是對於開發商的利潤影響很大。

21世紀經濟報道記者近期走訪多個市中心核心地段的中小型項目,發現有一些項目存在這樣的情況。

“定單轉讓”式購房

陳悅文看中的這個樓盤,此前對外售價10萬元/平方米,仲介告訴他,通過仲介成交的話只要9萬元/平方米不到,但需要交60萬好處費。

記者通過查詢網上房地産獲悉,仲介口中的房源是該項目的二期尾盤,而項目的三期還未正式開售。陳躍文想買的樓盤所處位置比較有優勢,位於蘇州河北面,項目四週均是商業配套,已經是現房。“大多數人去問,銷售都説沒房賣了。”陳悅文説。

在與仲介接觸之後,陳悅文發現仲介所説的交易方式並非一手更名,而更像是把房源集中在一名“內部人士”手中再次出售,仲介所言的“內部人士”就是與開發商關係非一般的人。

那麼,交易流程是怎樣的呢?首先,陳悅文要先交1萬元意向金,然後找到與開發商關係“比較好”的人,陳悅文選中需要的樓層、戶型,敲定價格,才能繼續操作。如果房子看不中的話,1萬元意向金是可以退的;如果單價不合適,則不能保證可以退。如果看中了,就要簽一個大約20萬的定金協議,協議會把房子的單價、總價列得比較齊全、清晰。然後以現金形式給付60萬元好處費,這就代表房子是可以留下來的,接下來就可以走網簽流程了。

“60萬的好處費就用於打點那個人,然後他們(仲介)自己也賺一點。”陳悅文説,這樣的操作方式也存在於長風板塊的個別項目裏。但仲介表示,網上房地産顯示的可售房源,並不能保證可以買到,“因為不確定是否有其他人交了定金”。

3月21日,從網上房地産查詢的結果來看,該項目二期還有21套房源顯示可售。

據記者調查,前灘板塊一些規模與上述陳悅文看中的樓盤差不多的項目,均有類似情況出現。

陳悅文指出,這樣的交易流程是有風險的,主要在於1萬元誠意金不一定能退,因為看中了房源才能談價格,價格談不攏的話誠意金就沒法退。而仲介認為,這是一手房交易,“定房是必經流程”。根絕仲介的解釋,這相當於“定單轉讓”,並強調,陳悅文在定房後一定要先交齊手續費,也就是“好處費”,否則內部人士沒拿到錢也不會幫客戶辦理簽約手續。

在一個上海年輕群體關注的知名社群網站論壇,有人發帖稱,自己有內部關係,可以幫客戶提前內定到想要的樓層和戶型,還可以在談好的折扣上繼續打折,並指“本公司還可做其他一手樓盤內部訂房和打折”,並附上一串樓盤名單:星河灣、仁恒公園世紀、錦繡前城、蘇河融景、尚海麗景、晶耀名邸、中糧海景壹號、森蘭明軒等等。上述樓盤是否採用這種做法尚需進一步證實。

變相漲價

陳悅文的買房遭遇,顯然是市場緊縮下,房企的另類生存之道。

根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示,2017年2月,全市一手商品住宅成交量為36.30萬平方米,環比下跌6.62%,同比下跌54.27%,這也是自2012年1月以來,全市一手商品住宅市場月度成交量的最低點;市場在3月的回暖依然有限,在3月已過去接近2/3的情況下,3月以來全市一手商品住宅成交量為36.02萬平方米,低於2012年和2014年這兩個樓市相對低迷年份的同期水準。

而在杭州,3月初也有媒體披露一個遠郊的項目開發商“回購”房源,欲將之放到二手市場上出售:位於蕭山的禦景藍灣2月共成交了498套房源,這些房源的簽約均價僅9338元/平方米,比周邊的在售樓盤低約5000元/平方米,實際上這些房源被綠都集團的股東方以備案價吃下,將來可能會以二手房的形式在案場再次進行售賣,屆時售價會比一手簽約價高得多。

透明售房網數據顯示,綠都禦景藍灣僅2月就已經成交498套,其中剛剛領出預售證的三幢房源,目前可售僅32套,剩餘全部處於已售狀態。

中國指數研究院的數據顯示,今年1月禦景藍灣成交價達到14730元/平方米,而今年2月份的成交價突然拉低到9338元/平方米。與禦景藍灣一路之隔的萬科江灣城,其為全裝修配置,目前在售均價15000元/平方米左右。

而記者致電綠都售樓部,銷售人員表示房源目前已經全部售完,其他並不多説。

有業內人士指出,開發商如此大費周章的目的很簡單:在一手房市場普遍限價的背景下,繞開備案價限制,變相漲價。相比上海內環核心路段的項目,禦景藍灣單價顯然低很多,從新房變成二手房,客戶承擔的稅費也不算太多。比如,按照現在該項目的在售價格來計算,增值稅和個稅共6.6%,視客戶情況不同還有1%~3%的契稅,也就是説將來進入二手房市場如果要賣15000元/平方米,那最多還會産生1440元/平方米的稅費。

雙贏置業行銷機構總經理章惠芳認為,在杭州,此前的幾次調控,會有一些房企由於資金有壓力,以房抵債的情況會有,股東方屬於“回購”的情況少見。如果消費者買到的價格與市場價格差別不大,而成交過程中,款項如果由第三方機構監管,才會規避“二手房”市場普遍存在的資金風險問題。

“開發商通過這樣的方式獲取更多的利潤。”章惠芳指出,一方面預售證審批價格與市場價格價差太大,另一方面房企覺得市場有運作可能,在不違規的情況下採取這種曲線賺錢的方式是有可能的。

北京國楓(上海)律師事務所合夥人、律師周晶敏認為,上述案例存在以下幾點重大風險:首先,1萬元意向金的法律性質模糊,且對於何種情況下可以退還,缺乏清晰和有效的書面約定,難以保障購房人的合法權利。其次,在一手房交易中,除了根據合法有效的仲介合同,購房人應向仲介機構支付合理仲介費外,購房人的其他錢款,均應主要作為購房款,支付給開發商。而本案中,購房者卻須從購房款中,拿出一筆60萬元的“鉅款”,支付給在法律上可能和開發商毫無關係的所謂“內部人士”。假設將來本次房屋交易因故取消,或因為房屋品質問題需要退房,60萬的“鉅款”將無法作為購房款,從開發商退還。

來源: 21世紀經濟報道

(責任編輯:)
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