施永青:憂香港開發商變收租公司

來源:財新網 2017-03-14 12:30:00

原標題:施永青:憂香港開發商變收租公司

“香港開發商和內地開發商有很大不同,內地開發商都是第一代的企業家,香港很多則是第二、三代,第一代企業家更願意冒風險,第二代偏向守業,故第一代的冒險精神及願意借貸的胃口都比第二代好。我擔心香港的開發商會步入英資開發商後塵。”施永青在近日接受財新記者專訪時發表上述觀點。

施永青續指,香港一些英資開發商如太古地産(1972.HK)、置地公司(LSE:HKLD),均變成了收租公司。“沒有能力去和中資開發商拼搏。這是風險胃口不足的結果,收租的風險小,現在輪到香港的開發商去走這條路了。”

“20年前,中資開發商沒有‘南下’,是因為沒有錢和管理能力,現在一個大型中資開發商一年蓋得房子比香港所有開發商加起來還要多。”施永青預計,內地開發商來港拿地之勢還將持續。

從2016下半年至今,中資開發商瞄準香港,拿地踴躍。據香港地政總署資料,自2016年5月至2017年2月24日,政府批出的土地面積總額為31.4萬平方米,地價總額為1020.6億港元。其中,包括五礦地産、路勁基建、海航集團、龍光地産及合景泰富的中資企業及旗下公司共拿下六幅地皮,面積共7.8萬平方米,總金額為416.3億港元,佔所有批出土地成交金額的40%。

港鐵公司(0066.HK)2月28日宣佈,其黃竹坑站第一期物業項目合約由平安保險(2318.HK)旗下的平安不動産資本有限公司和路勁基建有限公司(1098.HK)合組的財團成功投得。該項目在2月27日截標,共收到14份標書,競爭異常激烈,這是繼2月24日由中資以逾168億港元奪得香港島南區鴨脷洲地王后,中資財團在數天內又奪得第二幅市區內貴重地皮。

路勁基建執行董事單偉彪在3月13日召開的業績會上表示,中資投地將成為常態,內地開發商出於稅制和戰略考慮,出價進取,香港本地開發商須適應。他續指,集團從2016年開始著重投資香港,是由於內地地産商利潤不高導致。“內地與香港最大的不同在於稅制,就算毛利有40%,但純利可能只有10%。”

內地規定,除了一般企業所得稅外,房地産開發商還需要支付最高60%的土地增值稅,而香港則一律交利得稅16.5%。而對於有香港本地開發商形容中資財團的出價為天價,單偉彪表示,內地開發商以內地的利率水準去投地,利潤達到10%就可以,而香港本地發展商希望利潤有20%、30%。

2月24日,香港地政總署公佈,鴨脷洲利南道一塊住宅地以168.55億港元的價格批予內地房地産開發企業龍光地産(3380.HK)與合景泰富(1813.HK)合資組成的財團,成為香港史上最貴地皮。這塊地皮可建總樓面面積為76.2萬平方呎,樓面價格每平方呎22117港元(約合每平方米20萬元)。而海航集團則更是頻頻出手,已在2017年前後數月,斥逾180億港元,拿下3塊住宅地塊。

對此,市場普遍擔憂香港土地存在“盲搶”的不健康現象,而施永青表示,不理解的人認為外來開發商出價高,盲目拿地,但對於外來開發商來説,這屬於戰略部署。“不出高一點的地價便無法進場,想要這一段時間進入,只能出比香港開發商更高的價格拿地。”施永青説道。

近期,香港樓市在實施辣招後逐漸升溫,追蹤香港樓價的中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)于上週五(3月10日)報148.67點,創歷史新高,且為連續第六周上升。這一指數在2015年9月達到歷史高位146.92點後呈現U型反彈的趨勢,先是一路下跌至2016年3月的低位127.46點,後又回彈近16.6%至上週五的148.67點。

施永青此前公開表示,此次樓價上升不是調整,而是“新的上升浪的開始”。他預測漲勢將延續一至兩年,樓價將上升20%,而今年內有望上升10%。

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“香港開發商和內地開發商有很大不同,內地開發商都是第一代的企業家,香港很多則是第二、三代,第一代企業家更願意冒風險,第二代偏向守業,故第一代的冒險精神及願意借貸的胃口都比第二代好。我擔心香港的開發商會步入英資開發商後塵。”施永青在近日接受財新記者專訪時發表上述觀點。
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