（原標題：紅線當頭 豪宅“熬字訣”恐失效 ）

繼此前大興綠地海珀雲翡以及通州萬科城市之光·翡翠四季以均價7.8萬元入市後，日前，再有消息傳出，北京龍湖操盤景粼原著項目140平方米戶型即將在近期入市，而項目單價也將是“7字頭”。業內人士分析，對於豪宅而言，要麼採用上述幾家樓盤的策略，貼著價格“紅線”入市，以保證資金週轉；要麼選擇主推公司旗下産品線中其他類型樓盤，如商住寫字樓等，以保證在北京市場整體業績穩定；要麼乾脆採用“拖字決”，靜觀其變，甚至乾脆變成現房銷售。

法則1

踩著紅線  低調出貨

“如果説通州臺湖和大興暫時還缺少豪宅板塊的天生麗質，那麼中央別墅區則是北京當之無愧的豪宅誕生地。”一位地産代理機構人士在向北京商報記者透露位於中央別墅區孫河板塊的景粼原著的新房源即將開盤的消息同時也對該項目不到8萬元的單價不無感嘆：“要知道景粼原著項目此前銷售審批均價已超9萬元/平方米，其中32號樓的5套房源去年10月審批價格已超過13萬元/平方米，是市場上公認的‘10萬＋’項目。”

另據一位熟悉龍湖地産的人士告訴北京商報記者，項目尚未正式對外正式推廣，但從目前的蓄客情況來看，這一批景粼原著推出的房源在短時間內清盤絕對是大概率事件。

與之類似的情況此前已在通州臺湖出現。上週末，通州臺湖的萬科·翡翠四季低調開盤。與景粼原著一樣，該項目取證價格均低於8萬元/平方米。

北京商報記者在北京市住建委的官網上看到，售房源中，8、9、12、13號樓疊拼産品的審批單價在7.7萬-7.8萬元之間。據了解，開盤後總價800萬元左右的中疊和總價1000萬元左右的上疊産品市場關注度均頗高。

幾乎同時，綠地位於大興黃村的高端産品係海珀雲翡項目也剛剛取得預售許可證，價格在7.3萬-7.8萬元/平方米。資料顯示，當初綠地取得該項目土地的樓面價為4.7萬元/平方米，創區域內地價最高紀錄。萬科城市之光·翡翠四季入市時在售房源中，8、9、12、13號樓疊拼産品的審批單價在7.7萬-7.8萬元之間。

業內人士表示，這幾家樓盤均是通州、大興、朝陽當年拍出的高價地塊，按照以往的邏輯，似乎並未“賣上價”。他們“不約而同”將單價定在8萬元以下，也印證了市場上流傳的北京新盤入市價格8萬元封頂的説法。

亞豪機構市場總監郭毅表示，北京當前高端項目成交量價已經呈現下跌趨勢，主要是由取證難、簽約難等各方原因造成。

另一位業內人士表示，在未來一段時間內，該現象將成為常態。尤其是對多數上市公司而言，一些拿地時間較長、拿地價格較高的項目，為保證合理銷售週期，很可能選擇“降低身位”，甚至不得不放棄部分溢價空間，貼著“8萬紅線”入市。

法則2

死扛到底  熬成現房

據機構統計數據，上周單價在6萬元/平方米以上豪宅市場僅成交126套，成交均價8萬元/平方米，成交金額16.41億元。從成交量以及成交價格來看，北京豪宅市場已進入低谷，這背後是趨緊的樓市調控。

據統計，2017年至今的40多天時間裏，北京共11個項目取得2308套商品住宅的預售許可，但僅有泰禾麗春湖院子、長安源（資料、團購、論壇）和綠地海珀雲翡3個項目觸及8萬元關口，這3個項目合計獲批了不過26套8萬+商品住宅，而所有取證項目的備案均價僅為47735元/平方米。

簽約難同樣是豪宅市場面臨的窘境。北京執行著最嚴格的限購限貸政策，豪宅銷售艱難地協調客戶解決了購房資格、首付七成的問題，卻面臨著認購價格卡死、簽約需要排隊的新難題。有多少客戶已經入住但還沒網簽？受到諸多方面的影響，部分豪宅項目的客戶流失比例達到三成，投資客基本流失。

“既然賣不出去，索性緩緩，豪宅低迷與開發商惜售心態也直接相關。”上述樓市觀察人士表示，一些財大氣粗的企業對項目回報週期要求並不十分苛刻，另外一些企業則是非上市公司，對資金回籠也不十分苛求，關鍵是這些公司手裏的項目又不多，還不如挺過這一段再説。甚至還可以利用豪宅市場的蟄伏期升級産品和服務，增加項目附加值，以時間換利潤。尤其是這些年的事實證明，能扛的開發商多數也都賺了。

實際上，在上周樓市排名中，位於西三環的豪宅懋源·釣雲臺（資料、團購、論壇）成交了8套單價超9萬元的房源，排名單周豪宅成交榜的前列，該項目就是主打全成品現房的招牌賣點。

法則3

豪宅雪藏  商住來補

除了“低價入市”和“死扛到底”，捨不得犧牲利潤又擔心後市風險的開發商還有折衷辦法。

“既要保證單個項目的利潤率水準，又要保證公司整體業績的穩定，一些公司現在銷售重點是商業類産品。”一位樓市觀察者告訴北京商報記者，一些公司産品線較為豐富，一段時間內可以主推公司旗下其他産品線樓盤，以保證公司在北京區域的銷售業績。

這個觀點在統計數據上也有所體現。數據顯示，2月中旬以來，北京商辦集中入市的趨勢已開始顯現，而3月商辦項目“搶入市”的現象將更加明顯。但2017年開年，北京8萬+豪宅的網簽套數卻停留在了50多套，這也是最近11個月以來豪宅月度銷量首次降至“兩位數”。其中，1月北京8萬+豪宅成交中商辦産品超過了七成，商辦在北京樓市佔據絕對地位。

郭毅分析，數據的下滑並不意味著豪宅需求的減弱，在住宅備案價格嚴格管制的背景下，惜售等待政策解凍成為共識，商辦成為了開發商保證業績的主力。

商住類産品的成交勢頭也在不斷上升。統計顯示，上周北京商住市場成交1644套，成交面積9.87萬平方米，成交均價4萬元/平發米，成交金額40億元。其中，排名第一的大興某商住樓盤單周實現簽約501套，實現銷售額17.7億元，而該項目所屬公司恰恰以豪宅項目營造而著名。

（來源：北京商報）