（原標題：房企美元債發行“最後時間窗” 債務壓力不容忽視）

“高杠桿時代”的終結，將使得隱藏許久的資金鏈和債務問題真正浮出水面。

隨著國內融資渠道不斷收窄，一度降至低位的房企美元債融資，近期又有回潮之勢。

2月15日早間，融信中國發佈公告稱，公司發行一筆2019年到期的2.25億美元優先票據，利率為6.95%。這是春節過後，內地房企的第二筆海外融資記錄。

自去年四季度以來，房企的人民幣融資規模縮小，海外融資規模則不斷擴大。據機構統計，今年1月，包括金茂、仁恒、首創、禹州、奧園等在內的房企紛紛發行美元債，總金額超過40億美元。同期的境內房地産債務金額還不到3億美元。

由於內地資金充裕，去年以來，不少房企提前贖回美元債務，代之以成本更低的人民幣債務。如今情況似乎發生了戲劇性的反轉。按照部分機構的觀點，內地對融資的監管不斷強化，是房企求諸海外市場的主因，但由於美國加息預期強烈，這種“回潮”趨勢能持續多久尚存疑問。在這背後，更為實質性的問題在於，“高杠桿時代”的終結，將使得隱藏許久的資金鏈和債務問題真正浮出水面。

美元融資規模“逆轉”

融信中國發佈的公告顯示，公司發行一筆2019年12月8日到期的2.25億美元優先票據，利率為6.95%。該筆融資將於去年12月發行的1.75億美元票據合成一個單列。兩筆融資的利率相同。

據悉，融信中國的原有票據已于新加坡交易所上市，最近發行的該筆融資也將登陸新加坡交易所。

這是春節後第二筆房企海外融資記錄。此前的2月10日，新城發展宣佈發行總額為3.5億美元的優先票據，利率為5.0%。該筆票據的到期時間為2020年2月16日，但新城發展有提前贖回的許可權。

上述票據同樣將在新加坡交易所上市。新城發展表示，這筆融資用於償還現有債務及一般公司用途。但公司也可能會調整發展計劃，並重新分配這筆款項的用途。

這是自去年四季度以來，房地産企業海外融資回潮的一個縮影。

從2016年9月開始，萬科、碧桂園、首創、旭輝、金茂等房企紛紛發行美元債。最大的一筆來自碧桂園，該公司于去年9月發行一筆6.5億美元、2023年到期的優先票據，利率僅為4.75%。12月，碧桂園又發行一筆3.5億美元的2026年到期優先票據，利率為5.625%。碧桂園也由此成為此輪規模最大的美元債務發行方。

到今年1月，房企發行美元債的規模進一步擴大。據中銀國際的統計數據，房地産商在今年1月共計發行了41.5億美元的境外債券，同期發佈的境內房地産債券僅有約2.2億美元。去年12月，房企發行的境外債券為16.5億美元，境內債務2.9億美元。

需要指出的是，除純粹的融資需求外，其中也有債務置換的成分。如花樣年、合景泰富均在歲末年初贖回一筆美元債務，又于同期發行一筆利率更低的美元優先票據。

由於國內融資成本低廉、審批流程短，國內融資成為過去一年多房企的首選。其中，去年第二季度以來，不少房企提前贖回美元債務，代之以人民幣債務。從第四季度開始，隨著國內融資渠道的收緊，房企的內地融資規模迅速下降，美元融資開始回升。

不僅如此，海內外融資成本的差距也在縮小。人民幣融資成本從去年9月前的4%左右，上升到12月的4.2％-5.5%之間，今年1月則多回升到5%以上，部分私募債的成本甚至超過6%。期間，美元債務的成本並未發生明顯變化，但最低仍可達到5%以下，甚至優於內地融資。

趕赴美國加息“窗口”

“內地融資環境的收緊，是房企考慮海外融資的主要原因。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示。

2月13日，中國基金業協會發佈《證券期貨經營機構私募資産管理計劃備案管理規範第4號》，對私募資金投資16個熱點城市房地産進行嚴格監管。該文件引發業內熱議。

早在去年11月，銀監會就曾要求16個房價上漲過快城市（與上述熱點城市等同）的銀行業金融機構自查房地産融資和流向。更早之前，上交所、深交所、央行和發改委也分別發文或表態，對房企發債、房地産行業的細分與分類監管、表外融資、土地貸款等進行強化監管。

經此一役，房企的私募、信託等融資通道近乎被封死，加之監管層對公司債等審批趨於嚴格，使得企業在內地的融資大受影響。有觀點甚至認為，房地産開發的“高杠桿時代”或將終結。

嚴躍進還指出，房企在2016年獲取的大量土地，將至今年陸續進入開發運營階段，因此只能尋求其他渠道，其中就包括海外融資。

但在多數業內人士看來，美元債的回潮能否持續下去，仍然存在不少疑問。

嚴躍進就認為，美國在去年12月加息之後，又提出今年將加息三次的計劃，這將導致海外融資成本進一步提升。近期（尤其是今年1月以來）房企美元融資規模加大，也有“趕末班車”的意味。預計當美國加息的“靴子”落地之時，海外融資的規模也將縮減。

因此對於房地産企業而言，海外融資也可能僅僅是權宜之計。考慮到央行先後上調MLF和SLF利率，國內加息預期同樣強烈，房企的資金鏈和債務問題將很快浮出水面。

某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者透露，今年總部給予一些地方公司的拿地授權有所縮減，並要求地方公司多尋找性價比高的並購機會，而非一味在土地市場“血拼”。他認為，隨著融資渠道的縮減和銷售規模的預期下滑，“房企可能很快要勒緊褲腰帶過日子”。

國家統計局發佈的數據顯示，在房企到位資金來源中，定金及預收款增速由去年6月的34.1%下降到年末的29.0%，個人按揭貸款增速由57.0%下降到46.5%。這兩項資金佔房企總資金來源的46%，是最主要的部分。

在企業層面，債務違約風險已經出現。1月26日和2月10日，鐵嶺新城連續發佈兩份公告，對“14鐵嶺債”可能被暫停上市進行風險提示。公告稱，由於預計公司2016年度經營業績將出現虧損，並可能導致連續兩年出現虧損，按照規定，公司于2014年發行的“14鐵嶺債”可能在年報披露之日起被停牌，深交所將在停牌後15個交易日內做出是否暫停債券上市交易的決定。

世邦魏理仕發佈的一份報告也指出，去年很多開發商將債務期限延至2018年以後，但總體的債務壓力並未減輕。上述機構認為，部分區域房企存在杠桿率過高的情況，且由於土地價格快速上漲，開發商利潤空間進一步壓縮，企業的償債付息能力有所減弱，未來企業的債務風險不容忽視。

（來源：21世紀經濟報道）