控地價主旋律之下 2017年房企搶地仍將很拼

來源:地産中國網 2017-02-16 07:49:00

(原標題:控地價主旋律之下 2017年房企搶地仍將很拼)

儘管控地價仍然是熱點城市的主旋律,但也難掩土地競拍市場的熱情。

2月14日,南京迎來了春節後的首場土地拍賣,共有7幅地塊參與網上競拍。經過激烈爭奪,其中5幅地塊超過最高限價,因此進入了搖號決定買家環節。2月15日,達到最高限價的5宗地塊在搖號中角出了最終買家,其中,招商以總價98.1億元拿下中華門G98地塊,成為南京總價地王。

當天進行的廈門土地市場首拍也非常激烈。廈門樓市2017年首場土拍,在“限地價、競配建”政策背景下, 3幅地塊全部花落翔安航空城區域。其中,翔安2016XP12地塊開拍半小時不到,報價就已達最高限價,隨後進入競配建環節。最終,廈門特工開發有限公司(住宅)以總價7.66億元,樓面價29015元/ 競得翔安2016XP12地塊。由於其競配建面積(無償移交政府居住建築面積)5500 ,隱形樓面價達到36650元/ 。

自2017年以來,房地産市場雞年初繼續平穩,但土地市場分化明顯。在控地價背景下,雖然高溢價率地塊數量明顯減少,房企搶地熱情仍然高漲。

房企搶地仍很拼

在一線城市供需乏力的背景下,二線城市土地市場開年以來表現較為活躍。

中國指數研究院監測顯示,一線城市的土地供應明顯回落。春節後,一線城市共推出7宗土地,面積26萬平方米。成交方面仍顯冷清,京廣深均無宅地入市。一線城市共成交土地9宗,成交面積37萬平方米,成交總金額19億元。上海總計成交4宗宅地,合計21萬平方米。

相比一線城市,二線城市供地則積極很多。36個城市中18個城市有土地推出。

2月6日至2月12日這一週,二線代表城市共推出土地75宗。其中,天津推出14宗,共計94萬平方米,銀川推出14宗,共計46萬平方米,為土地推出量較大的城市。8個二線城市有住宅用地推出,其中重慶3宗,共計12萬平方米,為住宅用地推出量較大的二線城市。

成交方面,代表性二線城市表現出冷熱不均、整體上揚的趨勢。

2月6日至2月12日這一週,36個城市中14個城市有土地成交。其中,南京成交11宗,共計79萬平方米,鄭州成交21宗,共計70萬平方米,為成交量較大的城市。

出讓金榜單以中部二線城市為主,武漢收金117億元領跑、鄭州、長沙分列其後,均高於30億元,一線城市僅上海進入前十。

中原地産首席分析師張大偉分析認為,從春節后土地市場整體表現看,房企對熱點城市的熱門地塊拼搶依然積極。包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市四小龍地價依然處於高位,即使在地方政府設置了多重調控約束政策後,部分帶住宅屬性地塊依然以突破最高限的價格拼搶。

中原地産數據顯示,2017年1月,儘管受春節影響,20大房企1月份拿地總額依然達到1117.26億,平均拿地成本為9654元/平方米,相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上漲了38.6%。有9家企業在1月份拿地超過50億。在2016年收穫歷史上銷售面積與銷售金額最大年份後,房企補充土地的積極性明顯較高。

最拼的是碧桂園,春節前兩天還在積極搶地。1月26日(農曆二十九)下午,高明區荷城街道滄江南路以南、碧桂路以西出讓一宗41109.4城鎮住宅用地。經過63輪競拍,碧桂園以總價9160萬元奪得該地塊,折合樓面價約1013元/ ,溢價25%。

2017仍將火熱

控地價仍將是2017年土地市場主旋律。

2月13日,天津市市區國土資源分局網站挂出消息,宣佈推出天津市土地出讓新機制:報價到達上限,拼“自持面積”。

具體內容為,當掛牌競買報價達到最高限價時,不再接受更高報價,競報自持面積等;若競報自持規劃商業建築面積達到上限時,轉為競報自持規劃住房建築面積階段;對競報自持商業建築、自持住房建築,不得辦理銷售許可,不得分割轉讓、分割抵押。

這一政策已經在土地出讓操作過程中正式實施。據天津日報報道,2月8日,天津土地交易中心連續挂出兩宗北辰區經營性用地出讓公告,公告除了對兩宗地塊掛牌出讓競買報價設置了最高限價,還首次規定,當掛牌競買報價達到最高限價時,不再接受更高報價,轉為競報自持規劃商業建築面積等。

中原地産分析師張大偉認為,受控地價等因素影響,2017年全國熱點城市的地王數量將有非常明顯的降低。但由於2016年樓市銷售火爆,大部分企業庫存去化明顯。這種情況下,房企對熱點區域、優質屬性地塊的拼搶依然會很激烈。

東興證券分析師鄭閔鋼認為,2016年土地市場的火熱預期可以延續到2017年。即使存在貨幣政策偏緊、房企主要融資渠道受限的情況,但是大城市化進程穩定發展、2016年小行情給諸多房企提供了大量流動性,在補庫存和銷售結構性行情的要求下,一、二線和大都市圈範圍內的三線城市仍將是房企關注的重點區域。

鄭閔鋼也認為,值得關注的是,針對一線城市土地供應難以短期放量的問題,房企的應對策略可以包括:股權並購小開發商的優質項目、參與舊改項目開發、存量優質物業的改造升級、順應租賃市場發展要求構建租賃相關業務。在未來的一段時期內,要麼選擇規模化之路,實現資金、資源的低成本獲取,要麼選擇精深特色化之路,實現差異化競爭,從更細分行業挖掘發展機遇。比如,租賃、文旅、養老等領域仍然處於跑馬圈地階段,品牌房企介入將存在巨大競爭優勢。

2月4日,國務院印發《全國國土規劃綱要(2016-2030年)》,提出“提升優化開發區域城鎮化品質,將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區建設成為具有世界影響力的城市群,以盤活存量用地為主,嚴格控制新增建設用地,統籌地上地下空間,引導中心城市人口向周邊區域有序轉移。”

鄭閔鋼認為,《全國國土規劃綱要(2016-2030年)》中提出的針對京津冀、長三角和珠三角三個大城市圈的土地使用指導原則是“以盤活存量用地為主,嚴格控制新增建設用地”,也就奠定了未來仍然嚴控土地供應的基調。從這一點講,未來一二線仍將是大中型房企的搶奪熱點,同時大城市圈周圍的三四線城市也將充滿機遇,中小型房企或可以此為突破口。

(來源:21世紀經濟報道)

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