市政府辦公廳關於印發南京市住房保障"十三五"規劃的通知寧政辦發〔2017〕30號
各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
經市政府同意，現將《南京市住房保障"十三五"規劃》印發給你們，請認真遵照執行。
南京市人民政府辦公廳
2017年2月4日
（此件公開發佈）
南京市住房保障"十三五"規劃
序 言
根據《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》、《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》、《中共江蘇省委關於制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》、《江蘇省國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》、《中共南京市委關於制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》、《南京市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》編制南京市住房保障第十三個五年（2016—2020年）規劃，主要闡明南京住房保障工作原則方向，明確住房保障工作主要目標、重點任務和重大舉措，是市場主體參與住房保障工作的行為導向，是"十三五"時期我市住房保障部門履行職責的重要依據，是全市人民的住房願景。
第一篇 指導思想、基本原則和主要目標
"十三五"時期，是南京全面落實黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入貫徹習近平總書記系列重要講話特別是視察江蘇重要講話精神，全面建設"強富美高新南京"的關鍵時期，是率先高水準全面建成小康社會的決勝階段，是全面推動"住有所居"向"住有宜居"轉變的重要時期。必須認真貫徹國家和省、市關於住房保障工作的各項戰略決策和部署，準確把握國內外發展環境和條件的深刻變化，積極適應經濟社會發展新常態，全面樹立"創新、協調、綠色、開放、共用"發展理念，為確保全面建成更高水準小康社會提供堅強支撐。
第一章 發展背景
"十二五"時期是我市住房保障工作發展很不平凡的五年。面對錯綜複雜的宏觀經濟社會環境和艱巨繁重的各項改革發展穩定任務，全市上下認真貫徹落實國家和省、市關於住房保障工作的各項決策部署，在住房保障、棚戶區改造、老舊小區整治、物業管理和房地産市場等方面取得顯著成就，圓滿完成"十二五"規劃確定的主要目標和任務，為"十三五"乃至更長時期住房保障工作奠定了堅實基礎。
住房保障成績顯著。制定出臺《關於推進南京市住房保障體系轉型實施意見》及四個政策配套文件，明確住房保障新思路，推動廉租住房與公共租賃住房並軌運作，初步建立以共有産權為核心的産權性住房購買制度。全市累計新開工2417萬平方米，竣工2177萬平方米，建成丁家莊、花崗、岱山、上坊四大
保障房片區；共保障155941戶，其中：江南六區供應經濟適用住房92460套、中低價
商品房1961套、産權調換房18335套、保障性限價住房2223套，配租公共租賃住房（廉租住房）15407套，發放租賃補貼14780戶；新五區新增各類保障10775戶，確保城市低收入無房家庭、低收入住房困難家庭，以及中等偏下收入家庭、部分新就業人員及外來務工人員"應保盡保"。完成審批出售公有住房1.15萬套，審批老職工一次性住房補貼6.7萬人、補貼金額18.4億元，及時審核發放老職工提租補貼和新職工住房補貼。開發"南京市保障性住房全生命週期管理系統"，建成"南京市住房保障誠信體系"，有效實現住房保障動態管理，收回
保障房21套，補足差價房屋250套、收繳差價9千萬元。
危舊房城中村改造成效突出。對主城中心區的危舊房、城中村進行了全面梳理，出臺《市政府關於印發南京市主城區危舊房、城中村改造工作實施意見的通知》。以"迎青奧、惠民生、促發展"為主線，結合"大幹100天"和"再幹200天"專項行動，圍繞青奧場館、主幹道周邊項目，通過制定促落實工作方案、建立定期報告制度、及時召開現場會、集中辦公、踏勘現場等方式，統籌推進全市城中村危舊房改造工作。完成緯七路沿線、長江二橋沿線、青奧場館周邊等重點片區改造，完成改造1025萬平方米，涉及居民約5.46萬戶、工企單位1118家。
老舊小區整治群眾廣泛受益。通過拆除違法建築、維護養護房屋、美化綠化環境、完善基礎設施、落實長效管理等五項重點工作，整治老舊小區265個，整治房屋2166幢，建築面積798.69萬平方米，整治電梯419部，累計投資約17.1億元，受益居民近14萬戶。新修和補建道路約118.1萬平方米，完善車棚約20.32萬平方米，綠化面積約20萬平方米，安裝智慧單元防盜門近5000樘，新裝電子監控135套，信報箱8萬個。
物業管理穩步發展。全市共有物業服務企業1204家，其中一級資質物業服務企業53家，二級資質物業服務企業121家，三級及暫定資質企業1030家，從業人員近11萬人；全市實施物業管理項目4000余個，物業管理面積2.27億平方米。新增住宅小區物業管理覆蓋率100%，全市住宅小區管理總體覆蓋率90%。全市維修資金歸集約130億元，維修資金使用約4.17億元。建立區級物業管理綜合協調機制，91個街道（鄉鎮）成立基層物業管理工作機構，各街道物業服務中心共落實老舊小區管理349個、涉及房屋面積1625萬平方米。
房地産市場平穩發展。逐步優化房地産市場調控政策體系，健全房地産市場調控工作責任機制，相繼出臺房地産市場調控政策，有效保障市場平穩發展。"十二五"時期，房地産市場規模不斷擴大，二手住房市場成為解決居民住房問題的重要方式，住房租賃市場成為住房供應體系的有效組成部分。房地産業的穩定發展，對經濟發展貢獻顯著。房地産開發投資年均超過1100億元，年均增幅12.3%；
商品房年均新開工1675萬平方米，其中住宅1211萬平方米；
商品房年均竣工1264萬平方米，其中住宅950萬平方米。年均成交經營性用地446公頃。
商品房年均銷售面積970萬平方米，其中商品住宅7.8萬套、850萬平方米；二手房年均交易644萬平方米，其中二手住房年均成交585萬平方米。
房地産稅收年均增幅26%，佔地稅總收入的比重在24—40%之間。
"十三五"時期，住房保障發展環境更加錯綜複雜，面臨的機遇與挑戰並存。十八屆三中全會《決定》提出，"要建立符合國情的住房保障和供應體系"。"十三五"期間，黨中央、國務院繼續將棚戶區改造、住房保障和房地産市場穩定發展確定為調結構、惠民生、促發展的重要舉措和各級政府的重要職責。南京按照東部地區重要中心城市、特大城市和現代化國際性人文綠都的戰略定位和要求，長期向好的經濟基本面為工作順利開展提供更強的物質基礎，多年的成熟經驗以及先進城市先行先試的成功做法，都為住房保障提供了有利條件。同時，必須清醒認識到，我市人才強市戰略、"321"計劃實施吸引的各類人才，都迫切需要住房保障擴面提質；"二孩"政策全面實施，住房戶型結構亟待調整；新型城鎮化戰略實施和戶籍制度深化改革，常住的非本市戶籍的"新南京人"要求享有同等基本住房保障，也使住房保障面臨嚴峻挑戰。棚戶區改造進入攻堅階段，多重矛盾疊加，徵收安置難度加大。物業管理行業責任邊界不清、綜合治理體系有待強化，從業隊伍人才匱乏、企業競爭力有待加強，群眾訴求多元化、服務理唸有待規範，物業糾紛矛盾多、制度設計有待完善，區域發展不平衡、分類指導有待提升。房地産市場調控尚未形成長效機制和頂層設計，住宅價格上漲過快和金融杠桿過高導致市場風險加大，新建居住區市場發展過度依賴預期利好和炒作概念，生活配套仍顯滯後；市場秩序尚需進一步規範，行業自律需進一步加強；商品住宅促供應與商辦用房去庫存壓力並存。
面對機遇與挑戰，必須增強大局意識、擔當意識和創新意識，積極順應新常態新要求，全面聚焦問題和短板，努力回應人民群眾訴求和期盼，堅持調動各方面積極性，堅定信心、迎難而上，集中財力、集中精力、集中人力，著力在住房保障、棚戶區改造、老舊小區整治、物業管理和房地産市場等工作上實現新突破、打開新局面，更大力度辦好房産民生實事，不斷增強人民群眾的獲得感和幸福感，努力在高水準全面建成小康社會的征程中走在全市前列。
第二章 指導思想
全面落實黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入貫徹習近平總書記視察江蘇重要講話精神和中央城市工作會議精神，認真落實市第十四次黨代會精神，準確把握東部地區重要中心城市、長三角特大城市和現代化國際性人文綠都的戰略定位，踐行創新、協調、綠色、開放、共用的發展理念，緊緊圍繞"一個高水準建成、六個顯著"的城市奮鬥目標，堅持以人民為中心，以"保障基本、服務發展"為主線，以實現"五個新成效"為重點任務，按照"五個統籌"新要求，加強房地産市場調控，引導樹立合理的消費觀，建立購租並舉的住房制度，不斷深化住房制度改革，優化住房保障體系，大力實施棚戶區改造、老舊小區整治工程，切實提高物業管理水準，全面改善市民居住環境和居住條件。
第三章 基本原則
住房保障工作必須遵循民生導向、統籌協調、改革創新、依法合規原則。
第一節 堅持民生導向
住房是人民安居樂業的基本需求，滿足最廣大人民的基本住房需求和部分群眾的改善性住房需求是住房保障工作的根本目的。堅持以人民為中心的發展理念，把改善群眾的居住條件和居住品質作為住房保障工作的出發點和落腳點，切實順應群眾呼聲，解決群眾居住需求，使其在共建共用發展中有更多獲得感。
第二節 堅持統籌協調
強化住房保障工作的整體性、協調性，統籌好基本住房保障與改善居住品質之間關係。堅持從南京實際出發，統籌考慮城市更新重點、産業發展方向和重大工程建設等因素，科學合理確定住房保障目標、方式、範圍等制度安排和相關政策設計。堅持住房保障和房地産市場發展並重，構建多層次、廣覆蓋的住房保障供應體系，滿足不同收入家庭的住房需求。發揮和落實市、區兩級作用和責任，既要充分發揮市級政府政策、規劃和財政資金引導作用，又要切實落實政府主體責任，還要充分利用市場力量。
第三節 堅持改革創新
改革創新是落實住房保障目標任務的強大動力。按照"服務民生、服務發展"的要求，堅守保障底線、突出民生重點，健全住房保障的政策、制度體系，加快完善住房保障工作機制，破除不符合群眾合理需求、不適應經濟社會發展現狀、不利於住房保障科學持續協調發展的體制機制障礙，為住房保障科學協調發展提供持續動力。
第四節 堅持依法合規
完善住房保障政策法規體系，健全各項制度，確保住房保障工作有法可依。把依法治市、依法行政與住房保障工作緊密結合起來，綜合運用法律、行政、經濟、輿論等手段，保障群眾合法權益，引導合理預期，滿足正當需求。
第四章 主要目標
十三五期間，我市住房保障工作的主要目標是取得"五個新成效"：
——住房保障取得新成效。開工建設1500萬平方米保障性住房。建成購租並舉、進退有序的住房制度。城鎮常住人口保障性住房覆蓋率不低於23%，中低收入住房困難家庭實現"應保盡保"。
——棚戶區改造取得新成效。棚戶區改造政策覆蓋全市重點鎮。基本完成全市現有1500萬平方米棚戶區改造，實現"應改盡改"。
——老舊小區整治取得新成效。完成主城六區2000年以前建成、尚未整治的1600萬平方米非
商品房老舊小區整治，實現"應整盡整"。
——物業管理取得新成效。基本建立法規體系完善、行業標準明確、監管體制健全、服務品質優良、市場秩序有序、行業管理規範、小區治理深化的現代物業服務體系。
——房地産市場管理取得新成效。房地産業繼續承擔經濟發展的"穩定錨"和"助推器"作用，健全調控制度和機制，完善購租並舉的住房制度，全面推行存量房交易合同網簽制度，大力培育和發展住房租賃市場，建成房地産市場大數據管理資訊系統。"十三五"時期，全市平均每年商品住宅土地供應量保持在500公頃左右，平均每年商品住宅上市量保持在800萬平方米左右。到2020年底，基本形成"制度完善、機制健全、供需平衡、結構合理、價格穩定、秩序規範"的良性發展格局。
第二篇
保障房建設
第五章 基本要求
以滿足棚戶區改造安置需求和城市中低收入住房困難家庭基本住房保障為目標，採取分區建設、屬地管理的建設模式，合理選址、科學佈局保障性住房，拓寬房源建設（籌集）渠道，鼓勵建設主體多元化。通過加快建設配套完善、品質優良、管理規範的保障性住房，全面托底棚戶區改造安置任務，確保市重點工程項目安置需求，基本滿足住房困難群體的居住需求。
第六章 主要任務
"十三五"期間，新開工建設各類保障性住房1500萬平方米，約15萬套，其中中低收入家庭保障住房1萬套，徵收安置房14萬套。
第一節 "建、購、租"相結合
根據群眾需求和房地産市場發展狀況，可通過新建、翻改建、委託代建、在經營性用地或普通商品住房中配建等多種方式建設保障性住房；鼓勵回購安置住房；從市場上直接購買或長期租賃普通商品住房、二手房用作保障性住房。
第二節 分區建設與屬地管理相結合
各區（園區）政府加強轄區內保障性住房的建設、籌集、安置工作，並根據保障規模、安置需求和規劃要求，加大區屬（園區）保障性住房建設力度，確保本轄區內住房保障需求落實到位。加大在普通商品住房用地項目中配建保障性住房力度，對土地面積在5萬平方米以上的用地出讓時，可在土地出讓合同中約定配建不低於5%的保障性住房（含人才房）。
第三節 合理選址佈局
在符合城市總體規劃和土地利用規劃前提下，綜合考慮居住、就業、生活等因素，選擇交通便捷、配套齊全地塊，以保證居民生活方便。集中成片徵收拆遷地塊，徵收拆遷主體要就近就便建設徵收安置房，以滿足安置需求。
第四節 同步落實配套服務
嚴格按《南京市公共設施配套規劃標準》配建公共設施，使其與保障性住房同步規劃、同步建設、同步交付使用，為居民提供便捷的居住生活服務，形成空氣清新、環境優美、生態良好、健康安全的人居環境。
第五節 建設標準
新建公共租賃住房以小戶型為主，建築面積控制在60平方米以內。
新建共有産權
保障房的套型以中小戶型為主，單套建築面積原則上不超過90平方米，套型面積以45平方米、55平方米、65平方米為主。
新建人才安居房的套型以改善型為主，根據人才類別進行配置。建築面積分別為高層次創業人才約90平方米、創新型企業家約150平方米、科技頂尖專家約200平方米。
第六節 用地佈局
建設用地周邊應具備比較完善的公共服務設施。做好年度建設計劃編制工作，明確通過新建、改建、收購及長期租賃等方式籌集保障性住房；制定土地供應計劃，明確用地規劃條件及建設實施計劃等。
結合中低收入家庭
保障房和棚改安置房的建設特點，合理確定
保障房地塊的規劃控制指標，提升環境品質和公共配套，以滿足居民的生活需求。至"十三五"末，全市各類保障性住房建設用地需求總量約9000畝。
第七章 政策舉措
第一節 土地政策
新建保障性住房建設用地符合《劃撥用地目錄》的，以劃撥方式供應。
第二節 稅費政策
南京市
保障房項目中的住宅建築，按照人防專項規劃要求修建防空地下室，不再繳納防空地下室易地建設費。
保障房項目中的配套設施，凡計入經濟適用房成本的，免建防空地下室，免收易地建設費；用於項目平衡，對外出售的經營性用房，按標準繳納易地建設費。按照國家和省有關規定享受稅收優惠政策要求，免征城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府基金，並給予相應金融支援。對成片開發的保障性住房項目規劃配套的市政道路、橋梁及排污、排洪、照明等非經營性公共基礎設施建設費用，按照相關規定納入城市建設資金統籌解決。供電、供水、供氣、電信、電視等公建配套基礎設施由各相關建設單位負責投資建設。
第三篇 棚戶區改造
第八章 基本要求
以"整環境、惠民生、建城市"為主線，按照"政府主導、市場運作、以人為本、全面改造、統籌規劃、分步實施"的原則，加大協調力度，提高服務水準，抓好督促落實，力爭至2020年底，全市完成1500萬平方米棚戶區改造目標，實現全市居民居住品質明顯改善、城市功能品質明顯提升、群眾幸福指數明顯提高、城市魅力充分彰顯的目標。
第九章 主要任務
第一節 科學編制棚戶區改造計劃
對全市棚戶區進行全面摸底調查、建立項目庫；結合城市更新和重點鎮建設需要，在兼顧新區建設和城鄉結合部發展的基礎上，各區（園區）科學編制2016—2020年棚戶區改造計劃，確定改造整治範圍，明確"拆改整留"改造整治方式和方案，計劃項目按照"一項目一檔"原則，納入棚戶區改造資訊化系統，實行清單管理。加強對規劃保留的建築進行房屋維修加固、完善配套設施、環境綜合整治和建築節能改造等工作。重視維護城市傳統風貌特色，保護歷史文化街區、歷史建築以及不可移動文物。
第二節 優化項目規劃設計方案
按照優化城市功能、提升城市品質、集約利用土地的原則，及時開展改造片區可行性方案研究，優化項目規劃設計方案，統籌安排社區配套、綠化等公共設施及水、電、氣等市政基礎設施，完善道路系統和停車設施，充分利用地下空間，加強土地複合利用，提高土地利用開發效益。
第三節 建立棚戶區改造綠色通道
梳理並公佈棚戶區改造審批事項清單，建立棚戶區改造項目行政審批綠色通道，簡化程式，提高效率，依法依規限期完成棚戶區改造項目審批。棚戶區改造責任主體明確實施單位，逐個項目編制實施方案，按行政審批綠色通道辦理改造手續。當年改造的項目，原則上應在上半年完成前期手續辦理。
第四節 依法實施房屋徵收補償
列入徵收拆遷的棚戶區改造項目，應充分徵求改造範圍內居民意見，認真組織實施單位擬定和落實好徵收補償方案，做到"政策公開、過程公開、結果公開"。徵收中要堅持依法行政，陽光操作，依法維護好群眾合法權益。
第五節 加大安置力度
根據棚戶區改造計劃，合理確定貨幣化安置和實物安置比例，鼓勵實行貨幣化安置。合理確定安置房選址，有條件的區可就近選址安置，統一標準、統一規範建設安置房和公建配套。市、區兩級政府明確安置房建設主體，相關區應儘早啟動對安置房建設地塊徵收搬遷，儘早開工建設。
第六節 完善棚戶區改造配套管理
做好困難家庭安置補償工作。對經濟困難、無力購買安置住房的棚戶區居民，符合住房保障條件的，及時納入住房保障，優先提供公共租賃住房、共有産權房等
保障房源供其選擇，以解決其基本居住需要。
加強安置房小區社會管理。屬地政府或其派出機構加強對棚戶區改造安置房小區社會管理服務工作，創新基層社會管理模式，充實社區工作隊伍，做好管理服務工作。培育發展社區組織和志願服務組織，發展專業服務隊伍。
第十章 政策舉措
第一節 加強土地出讓金支援力度
主城六區範圍內的棚戶區改造項目中可出讓地塊出讓後出讓金市級剛性計提的17%作為市級投入補助用於所在區（園區）棚戶區改造。江寧區和江北地區棚戶區改造項目地塊出讓收入中，市按財政體制集中的8%用於補助所在區（園區）棚戶區改造。
市級範圍內（包括相關功能板塊）的土地出讓收益，由市政府統籌安排，可結合實際情況，用於支援棚戶區改造，包括考核獎勵以及對平衡確有困難的項目給予適當補助。
第二節 提高小地塊改造補助力度
對佔地面積5000平方米以下、規劃用途為公共配套、市政配套用地及
綠地的棚戶區改造項目進行補助。佔地面積5000平方米以下項目，按時完成該項目的房屋徵收拆遷、安置及規劃確定的建設任務並經驗收合格後，對徵收拆遷費用給予每平方米房屋面積5000元補助；對房屋拆除後建設市政基礎設施或
綠地的，經審核後按現行城建管理體制給予市級補助。
第三節 加大貨幣化安置力度
各區政府在國有土地上實施房屋徵收時，對選擇貨幣補償的居民，如放棄申購徵收安置房、政府保障性住房（共有産權房、公共租賃房等）且在簽約期限內搬家的，可給予不超過房地産評估總額一定比例的獎勵，並在徵收補償方案中註明；徵收企事業單位一般以貨幣補償為主。
第四節 支援獨立工礦棚戶區改造
允許住房困難戶較多且列入棚戶區改造計劃的國有獨立工礦企業，在符合城鄉規劃的前提下，經市政府批准，利用企業自有土地以集資合作建房方式進行棚戶區改造，享受經濟適用住房有關優惠政策。
第四篇 老舊小區整治
第十一章 基本要求
以"保民生、守底線"為基礎，以提升群眾居住滿意度為目標，以解決老舊小區突出問題為突破口，通過拆除違章搭建、完善基礎設施、維護養護房屋、美化綠化環境、結合配套工程、落實長效管理，分類推進、統籌實施、全面完成老舊小區整治工作。
第十二章 主要任務
從2016年起，按照"三年基本完成，五年全面完成"的工作要求，對主城六區2000年以前建成的，尚未整治的936個小區、6731幢房屋、建築面積為1685萬平方米的非
商品房老舊小區實施分類環境整治。
第一節 規劃引領、分類整治
加強老舊小區整治方案與城市供水、排水、燃氣等專項規劃以及區域城市設計的有效銜接，充分發揮科學規劃對小區整治的引領作用。按照"優化佈局、完善功能、提升形象、便民利民"的整治思路，堅持從實際出發，充分遵循各個小區的區域特點和設施現狀，分類施策，有針對性地開展點、線、面和空間整治，確保整治成效。
第二節 以人為本、健全功能
堅持問計於民、問需於民，充分考慮到老舊小區居民的居住訴求，解決居民最關心、最直接、最突出的問題，引導社會各方主動參與整治工作，自覺接受群眾監督，實現老舊小區整治共建共用。突出發揮居住基本功能，重點實施排水、道路、停車、車棚、圍墻等整治建設，結合小區和周邊具體情況，統籌實施綠化、文體休閒等配套設施，努力提升整治效果。
第三節 堅持標準、統籌實施
嚴格執行整治和考核驗收標準，實施項目組團化管理，推行典型示範引導，全力打造小區整治管理新標桿。加強老舊小區整治規範化、精細化建設，將二次供水改造、燃氣改造、排水系統疏浚和改造、排水達標區建設及電力通訊線路改造、居家養老、海綿城市、建築節能等工程與老舊小區整治工作有機結合。具備條件的小區，開展公共自行車進小區試點。推動老舊小區增設電梯工作，做到項目統籌、管理統籌、實施統籌，杜絕重復施工和建設浪費，將整治工作對居民的影響降到最低。整治現場設立群眾意見箱、接待站，並聘請群眾監督員參與整治全過程，傾聽群眾訴求，化解各類矛盾，讓老舊小區整治這項民生工程真正體現民意。
第四節 建管並重、注重長效
充分發揮街道和社區主體作用，指導和協助整治小區成立管（業）委會，強化業主自治意識，增強居民對小區的歸屬感，擴大老舊小區整治的社會效益。根據小區實際情況和特點，建立不同形式的管理機制，對具有一定規模、配套設施齊全、群眾對物業管理接受度較高的小區，引入物業物業服務企業，實施市場化、專業化管理；對小區規模較小、配套設施較弱的小區，由社區托底或採用業主自治方式管理。
第十三章 政策舉措
按照建築面積不超過每平方米300元標準，安排老舊小區整治資金（不含二次供水改造和燃氣改造費用）。
工程建設資金不超過每平方米260元標準，由市級財政給予不超過30%的資金補貼。對數量多、任務重的玄武、秦淮和鼓樓三區給予不超過40%的資金補貼。
市級資金由市財政按年度統籌安排；區級資金由各區政府籌集。對於整治任務重、資金壓力大的區，可採取政府購買服務或新增債券等方式進行籌措。
市財政根據老舊小區整治工程立項，項目開工時按照工程建設資金市級補貼標準撥付市級補貼的50%；項目竣工並考核合格後，市財政撥付市級補貼的30%；工程項目在規定時間內完成決算審計，經審計部門確認後撥付剩餘資金。
市、區各按照每平方米20元獎勵資金標準分別制定考核獎勵辦法。
對於確實存在困難的原單一産權單位，市按照市級補貼辦法給予補貼，區根據實際情況給予一定補貼。
第五篇 物業管理
第十四章 基本要求
堅持以"和諧、綠色、智慧、精細"理念為導向，科學定位、創新發展，強化法制建設和政策扶持，推動物業管理向社會化、專業化、市場化方向的轉型升級，構建政策體系完備、市場主體規範、行業發展可持續的現代物業服務業體系，建立健全分級負責、重心下移、權責統一、多方聯動的行政監管體制，進一步增加廣大業主對物業管理與服務的獲得感和滿意度，進一步推動物業管理行業與城市社區治理的深度融合，進一步提升物業管理行業的專業服務水準，使物業管理行業在加快建設"強、富、美、高"新南京進程中發揮更加重要的作用。
第十五章 主要任務
第一節 完善法治體系
建立完善物業管理政策法規體系，形成以規章、規範性文件、示範文本、地方標準為主的，覆蓋物業服務市場監管、業主自治活動、第三方管理機制和行政管理體系的物業管理政策法規體系。
第二節 健全市場體系
通過優化物業服務企業收入結構，逐步提高物業服務收入與經營性項目收入在總收入中的比重，創新物業服務産品，推動物業管理髮展轉型，優化物業管理市場結構。
通過引導物業服務企業更新傳統物業服務産品結構，逐步建立以居住消費服務和設施設備管理為核心，智慧物業資訊化為平臺的産業發展新格局。引導物業服務企業推廣精細化、規範化管理，注重環保理念綠色物管，拓展特約專項服務。鼓勵優質誠信物業服務企業做大做強，支援中小物業服務企業特色經營，倡導良性市場競爭。
通過以物業項目負責人培訓為核心的多層次物業管理人力資源體系建設，提高物業項目負責人業務水準，優化物業管理從業人員的學歷結構，逐步提升本科及以上學歷人員所佔物業管理從業人員比例。
通過提升物業服務水準、改進物業服務手段以及開展輿論宣傳，逐年提高業主物業服務滿意度指數。建立物業管理長效機制，實現住宅區物業管理全覆蓋，同時加強對非住宅物業管理工作的監督和指導。
通過政策傾斜與重點扶持，實現物業管理區域平衡發展，縮小城郊之間、新老住宅區之間物業管理差距，使廣大居民共用現代物業服務，推動全市物業管理行業包容性增長。
第三節 強化監管體系
創新物業管理行政監管措施和手段，逐步建立統一的物業管理市場主體資訊信用平臺，對物業管理市場主體實施誠信檔案管理，實行物業服務企業動態管理。
加強區政府、街道辦事處行政監管力量，逐步完善市、區、街道辦三級物業管理垂直行政監管體系，提高政府行政執行力，將各項物業管理法規政策落到實處。強化對區、街的行政監督、行業指導以及工作培訓，切實提升基層管理隊伍的執法能力和水準、協調能力和水準、處理能力和水準，保持管理隊伍的穩定和發展。
加強政府職能部門協同聯動，明晰住房建設、規劃國土、城市管理、公安消防等部門以及供水、供電、供氣等單位的物業管理工作職責邊界，逐步建立多部門齊抓共管的物業管理行政監管工作機制。
第十六章 政策舉措
第一節 推動理論創新和地方實踐
每年安排專項資金用於物業管理綜合調研、溝通交流和理論研究工作，利用本地物業管理專業研究機構、高等院校以及社會專家、學者等優勢資源，實現物業管理理論研究的突破和創新，在國內同行業中樹立起鮮明的南京物業管理理論旗幟，構建具有我市特色的物業管理科學理論體系，為我市物業管理行業健康、規範、有序和可持續發展提供強有力的理論支援。
第二節 制定並落實行業扶持政策
出臺相關法規或標準規範，制定綠色物業管理扶持獎勵政策，引導物業服務産品生産使用由傳統型向清潔、低碳、環保型轉變，宣傳政府節能減排環保政策措施。
出臺深化老舊住宅小區、
保障房小區物業管理體制改革的政策，創新管理體制，轉變補貼方式，由傳統單一的物業管理費補貼轉變為專項補貼與資金獎勵並重的扶持政策，引導社區物業管理走規模化、市場化道路。
研究制定政府購買物業服務的相關政策，建立健全政府購買物業服務機制，以業主自治指導、物業承接查驗、物業服務評價、網際網路+物業等為重點，培育和發展物業服務市場第三方機構，加快實施智慧物業示範項目，提高物業管理的科學化、精細化、資訊化水準。
第三節 強化物業管理輿論引導
定期舉辦物業管理論壇，匯聚企業高層管理人員、專家、學者等人員多維度、深層次對物業管理行業發展進行研討，並廣泛邀請業主委員會成員、政府工作人員、物業管理從業人員等參加。
引導報紙、期刊、電視、電臺、網路等傳媒加強對物業管理正面宣傳報道，為物業管理可持續發展營造友好、健康、寬鬆的社會輿論環境。
開展公益性活動和知識講座，宣傳物業管理基本知識、法規，促進居民物業服務消費的合規化，引導居民合法與理性維權。
第四節 完善物業服務價格機制
完善物業服務價格形成機制。通過適時調整商品住宅前期物業服務收費政府指導價、規範物業服務成本測算、提高業主的物業服務議價能力等措施，建立科學的物業服務價格形成機制。
完善物業服務價格調節機制。通過細化相關法規和標準，逐步建立物業服務價格與物價指數和服務成本變動的良性調節機制，實現物業服務價格隨著服務成本變動而調整。
培育物業服務市場
仲介機構。逐步建立物業服務第三方監管制度，促進物業服務品質評價、物業服務價格標準測算的科學化、公允化。
第五節 健全人力資源保障體系
吸引更多的複合型人才進入物業管理行業，將其他領域先進的管理經驗、運營模式和知識資本注入物業管理行業。
物業行政主管部門、行業協會應提供廣泛、綜合的交流平臺，促進我市轄區之間、企業之間、與兄弟城市之間的交流合作，加快推進物業管理人才的職業化、專業化和國際化。
建立健全以物業管理師制度為核心，以職業資格培訓、專業技能培訓和繼續教育培訓為主幹的多層次人才培訓平臺和體系，並通過開展技能競賽等活動提高人才的學習能力、實踐能力和創新能力。
第六節 提升行業綜合競爭力
引導企業正確認識和把握物業服務需求不斷升級的新趨勢。通過組織物業服務企業開展綜合調研、舉辦論壇、編撰期刊等途徑，增進企業間的溝通交流，使物業服務企業中高層管理人員對行業發展新趨勢、新動態有全面、科學的認識。
引導企業更新傳統的物業服務産品結構，開展綜合經營管理。促進物業服務企業加快樹立環保理念，注重節能減排，提升物業服務的水準和層次，開展多种經營、專業服務等綜合經營管理，挖掘物業服務企業新的經濟增長點。
引導企業對物業管理相關産業市場的開發與參與，逐步形成以物業管理服務為核心，逐步確立以業主及物業使用人需求為導向，加速物業管理行業的升級轉型，帶動物業管理相關産業發展，拉動社會經濟增長。
第六篇 房地産市場管理
第十七章 基本要求
以推動供給側結構性改革為主線，突出分類指導、因地施策，以支援合理住房需求、提升居住品質、優化庫存結構、穩定房地産市場、服務經濟發展為導向，加強市場秩序監管，推動房地産市場平穩發展。到2020年底，南京房地産市場運作效率效能顯著提升，基本建立符合市場規律、購租並舉的住房市場體系，基本形成"制度完善、機制健全、供需平衡、結構合理、價格穩定、秩序規範"的發展格局。
第十八章 主要任務
第一節 加強市場調控
完善調控制度，通過土地、房源、價格、信貸、購買資格等手段，堅持問題導向、分類調控、精準施策，推動房地産業與經濟社會水準、城市發展方向、居民居住需求與承受能力相適應，實現健康平穩有序發展。
第二節 合理控制供應規模節奏
發揮土地調節關鍵作用。年度商品住宅用地供應總量保持在500公頃左右，結構上以滿足自住剛性需求和改善性居住需求為主。優化土地供應方式，將出讓面積5萬平方米以上商品住宅用地中配建保障性住房（含人才房）、商品住宅上市時間和規模，納入土地出讓合同條款。
商品住房供應規模保持在合理水準。鼓勵開發企業調整供應節奏，保持市場總體供需總量平衡、結構基本完備、價格基本平穩。引導企業優先供應中低價位、中小戶型房源，滿足剛需和剛改的置業需求，新建商品住宅年均上市800萬平方米左右。
第三節 加大商辦去庫存力度
落實國家供給側結構改革部署，加大商辦用房去庫存力度。鼓勵支援各區（園區）出臺政策，結合産業發展需求，在符合規劃的前提下，引導庫存商業、辦公等非住宅類
商品房改造為孵化器、眾創空間等生産性用房，並按規定享受國家和省有關政策優惠。商辦庫存較多、去化週期較長的區域，在符合規劃的前提下，經市政府批准允許調整土地用途、規劃條件，引導未開發商業、辦公用地轉型利用，用於國家支援的養老、文化、體育等新興産業項目建設，重新辦理用地手續。
鼓勵開發企業對未出售的非住宅類
商品房自持。支援各區發展總部經濟園區、新興産業基地中優先使用。支援開發企業將閒置的商辦用房轉售為租。
第四節 規範發展租賃市場
到2020年底，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定、市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃市場。鼓勵成立住房租賃企業，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，實施專業化和市場化運作。鼓勵房地産開發企業建設、持有、運營租賃住房。支援和規範個人出租住房，個人出租房屋實行免費登記、備案制度。擴展租賃房源，鼓勵發展租賃地産。引導住房租賃消費，落實國家支援住房租賃消費的優惠政策措施。規範住房租賃市場，促進
仲介機構依法經營、誠實守信、公平交易。完善住房租賃法律法規，修訂《南京市住房租賃管理辦法》。健全住房租賃企業、
仲介機構和從業人員信用管理制度，完善住房租賃資訊服務與監管平臺，有序推進房屋租賃合同網上登記備案。
第五節 推進房地産業轉型
鼓勵支援優質誠信房地産企業做大做強，研究養老、科技、旅遊、健康地産的産業政策，支援跨界發展。推廣裝配式建築和成品住房，發展綠色、低碳、節能、環保的高品質住房。鼓勵開發企業開發建設中小戶型、適銷對路的各類住宅。提升城市宜居性和配套建設監管水準。
第十九章 政策措施
第一節 強化市場監測
建立大數據監測分析，加強與社會第三方機構的合作，為市場趨勢研判和精準施策提供資訊支撐。對商業辦公用房市場、存量房市場、租賃市場開展深度研究，增強市場監測的全面性、系統性。準確把握市場變化趨勢、區域分化情況，化解潛在風險，保持房地産市場健康平穩發展。
第二節 加強市場綜合執法
加強房地産綜合執法的協同性、有效性。綜合運用銷售、規劃、建設、用地、産業、財稅、金融等政策手段，加大聯合執法查處力度，穩定市場發展。完善
商品房預售資金監管，嚴格規範出讓合同管理，對開展住房金融業務的企業及
仲介加強監管，落實
仲介機構備案制度，推進誠信體系建設。建立並完善行業信用管理平臺，健全交易資金監管制度。
第三節 強化輿論引導
加強對房地産市場的正面宣傳引導，準確解讀政策，客觀報道資訊，及時回應問題。定期公佈經營性用地供應計劃。倡導適度消費理念，警示市場投機風險。
第七篇
保障房管理
第二十章 基本要求
圍繞逐步實現"住有宜居"，強化制度建設，完善"購租補"並行的多種保障方式，實行實物保障與貨幣補貼並舉。優化供應體系，多渠道、多元化籌集保障性住房房源。細化住房保障的工作流程，健全申請、審核、公示、輪候、復核、退出等機制。結合戶籍制度改革，擴大住房保障覆蓋面，將更多常住人口納入城鎮住房保障範圍。到2020年，實現城鎮常住人口保障性住房覆蓋率不低於23%，使我市住房保障各項工作達到全國領先水準。
第二十一章 主要任務
第一節 推進住房保障立法
積極開展立法調研，學習、借鑒兄弟省市成功做法，梳理我市住房保障相關制度和政策，研究制定《南京市基本住房保障條例》。通過公開招標引入第三方起草，加強立法工作的社會參與度、透明度，形成良好的立法基礎。通過條例出臺，破解"退出難"、"執行難"等管理障礙，實現住房保障各項工作"有法可依"和"有法必依"。
第二節 創新人才安居辦法
明確市、區責任，實行分級籌建，分層管理，研究制定符合我市市情、具有南京特色的人才安居辦法。根據我市社會經濟發展情況，依據人才認定標準，重點對促進企業發展、帶動創新創業的各類人才，通過共有産權房、人才公寓、購房補貼和租賃補貼等方式，幫助人才實現安居。
探索人才安居房建設的土地取得方式和建設模式，嘗試採用限房價、限購買對象、競地價的土地出讓方式，開展保障性住房（含人才房）試點工作。
第三節 多渠道多元化籌集房源
在原有保障性住房建設模式的基礎上，增加配建等方式，通過豐富社會化收儲、發放貨幣補貼、直接收購等多元化渠道拓展保障性住房籌集路徑，逐步從原來的實物保障為主向貨幣化補貼進行轉變。大力發展住房租賃市場，實行購租並舉，著力提升新就業和外來務工人員租房支援力度，積極探索適合我市實際的新市民住房保障舉措。
第四節 加大貨幣化保障力度
鼓勵通過市場租賃方式解決住房問題。繼續推行公租房貨幣化，將公租房貨幣化保障範圍由城市低收入群體向中等偏下收入和以新就業高校畢業生、外來務工人員為代表的新市民延伸，通過市場租房給予租賃補貼的方式，保障住房困難群體在市場上租房的基本需求；進一步優化補貼申請流程，拓展更便捷的申請渠道；加大政策宣傳力度，充分發揮政策吸引人才的作用，將新市民納入住房保障體系，著力解決新市民住房問題。充分發揮住房公積金、住房補貼的住房保障功能，提高公積金使用的社會效益，著力保障各階層居民的基本居住權利。
第五節 擴大保障覆蓋範圍
圍繞新型城鎮化的目標任務，結合戶籍制度改革，以居住證為載體、以積分落戶制度的實施進度為基礎，逐步放寬住房保障戶籍限制。圍繞經濟社會發展的人才需求，結合我市"十三五"人才引進計劃的實施，解決人才的住房困難，促進城市經濟發展。圍繞城市住房困難群體的基本保障，結合政府財力，適時調整準入門檻，做到應保盡保。
第六節 提高
保障房片區管理水準
繼續提升
保障房片區的社會化管理和服務水準，按照市政府要求，全面啟用各項設施。不斷創新工作方法，豐富服務內容、完善配套功能。解決好後期物業管理、社區管理、功能配套的商業化運營等問題。實施
保障房片區物業屬地化工作，在多元化管理模式的基礎上，採取更適合本區域的管理模式，落實屬地政府管理責任，力爭將
保障房片區打造成《南京市物業管理條例》實施的先行區、示範區。
第二十二章 政策舉措
第一節 適時調整準入門檻
科學設置和動態調整住房保障準入線標準，確保準入標準與經濟社會發展相適應。結合上一年度每人平均可支配收入，調整中低收入家庭的收入認定標準。結合上一年度新就業大學生、外來務工人員租賃補貼的申請情況，適度調整申請條件。結合我市社會發展實際，適時調整困難的每人平均住房面積認定標準。
第二節 建立貨幣補貼與市場聯動機制
通過市場調研，合理確定租賃補貼標準，原則上每兩年根據住房租賃市場情況調整一次補貼基數。建立部門聯審和資訊共用機制，完善補貼的申請、審核、發放和後續管理等工作流程，以及租賃補貼發放銀行專戶管理制度，確保補貼用於改善發放對象住房條件。適時調整老職工提租補貼標準和新職工住房補貼繳納比例，力爭實現住房公積金全覆蓋。
第三節 優化公租房運營管理
通過採取集中管理或就地託管的方式，逐步完善公租房租務管理、安全運營管理等相關管理制度，理順法律關係、出臺格式化文本。通過"智慧房産"、"掌上服務"等資訊平臺，提供公租房VR實景展示，逐步實現申報、選房、繳租、保修、續約等工作足不出戶。通過門禁、梯控等智慧化設備改造，保障承租人居住權利，減少違規轉租、惡意欠租等不良現象的發生，確保公租房各項工作有條不紊，提高公租房使用效率。通過開展公共租賃住房租售並舉試點，滿足群眾差別化的保障需求。
第四節 加強準入退出管理
依託市、區聯動機制，進一步優化保障性住房審核、公示、輪候、分配流程，明確各級工作職責和標準，促進窗口工作制度化、規範化，確保分配過程透明、分配結果公平公正，實現住房保障管理"規範、透明、高效、廉潔"。
建立住房保障信用體系，加強部門資訊共用，健全保障對象年度審核、定期檢查和舉報查處機制，發揮租金杠桿作用，對保障對象實施動態管理，不符合保障條件的，及時調整保障方式或予以清退。加強廉政風險防範和效能監察，充分保障群眾知情權、參與權和監督權，確保各項工作開展公平、公正、公開。
第八篇 保障措施
第二十三章 強化協調管理
加強規劃統籌管理和銜接協調。充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，強化規劃主管部門和住房保障主管部門的不同牽頭作用，強化住房保障規劃與國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用規劃、城鄉建設規劃、城市更新規劃等規劃之間的銜接；合理確定住房保障目標任務，排定重點項目和推進時序，確保與經濟社會發展水準、産業發展重點等相適應，做到住房保障與經濟社會發展總體要求一致，空間配置和時序安排協調有序。
第二十四章 健全實施機制
細化落實規劃目標任務。分年度細化本規劃確定的發展目標、主要任務、工作指標、實施進度和推進措施，明確牽頭單位、責任部門和工作責任，加大績效考核力度。對納入本規劃的重大項目，簡化審批核準程式，優先保障規劃選址、土地供應和融資安排。
健全考核督查機制。規劃實施情況納入市政府對各區政府和相關部門主要領導的考核內容，推動各區政府和相關部門嚴格執行落實好規劃。強化規劃執行督查機制，加強市、區人大、政協對規劃實施行為的監督檢查，充分發揮督查部門督查作用，保障規劃嚴格實施。
完善規劃評估體系。開展規劃實施情況動態監測、評估，建立健全前期研究、中期評估與後期評估相銜接、定量評估與定性評估相配套、政府自我評估與第三方評估相結合的規範完善的規劃評估體系，提高規劃評估的客觀公正性。
第二十五章 明確職責分工
發揮市級部門支援配合作用。按照本規劃確定的目標和任務，市相關部門研究制定規劃實施的配套細則或操作辦法，加強各項政策協調配合，有效發揮政策引導作用，確保規劃有效實施。
嚴格落實屬地政府主體責任。住房保障工作目標、主要任務的責任主體為屬地政府。各區政府要充分發揮主觀能動性，合理調動力量和資源，確保規劃目標和主要任務落實到位。
第二十六章 加快資訊建設
深刻把握"網際網路+"和大數據時代融合變革趨勢，以全新的思維理念規劃設計"智慧房産"資訊系統。創新房産行政審批和公共服務方式，優化再造服務流程，打造"口袋裏的房産服務"，建設透明高效、便民利民的服務型房産機關。建設"房産"大數據分析輔助決策系統。
第二十七章 凝聚社會力量
加強規劃宣傳，著力推進規劃實施的資訊公開，進一步完善規劃實施的公眾參與和民主監督機制，健全政府與企業、社會的資訊溝通和交流機制，發揮新聞媒體、群眾社團的橋梁和監督作用，充分調動全社會力量，促進規劃有效實施，主動接受全社會監督。
