2016年賣地版圖:千億城市達9個 熱點或將轉向二線

來源:地産中國網 2017-01-06 09:40:00

2016年,房地産市場的火爆直接帶動了土地市場。

中原地産研究中心統計數據顯示,2016年,全國賣地總額超過千億的城市達到9個,刷新了歷史最高紀錄。這9個城市分別為蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳。

2015年,全國賣地總額超過千億的城市數量只有3個,2013年為5個。

在一線供地有限、成交回落的市場行情下,二線重點城市成為房企競逐熱點。

分城市來看,一線城市因土地資源稀缺致供地受限,土地市場供需矛盾較突出,同時受政策影響交易熱度有所降低,北京、廣州土地出讓金降幅明顯;二線城市成為市場關注重點,地價與土地出讓金同比漲幅均領跑,下半年在政策積極影響下走勢趨穩,市場理性回歸;三、四線城市繼續推進去庫存,供需仍處低位,出讓金同比略增。

北京因受政策控制影響,土地供應量明顯減少。旭輝集團副董事長林偉在接受21世紀經濟報道專訪時表示,“對於北京與上海市場,我們很糾結,每個開發商都很糾結。尤其是北京,很難有連續的行業老大,因為受供地波動太大了,拿地是個問題。”

千億賣地城市

2016年是土地市場“豐收”的一年。儘管從一、二、三線城市整體來看,土地出讓數量和面積處於減少狀態,但土地出讓金仍然在增長。

中原地産研究中心統計數據顯示,2016年,全國賣地總額超過千億的城市達到9個,刷新了歷史最高紀錄。

中國指數研究院統計數據顯示,2016年,全國300個城市共成交土地22808宗,同比減少8%;成交面積85885萬平方米,同比減少3%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)6377宗,同比減少6%,成交面積28052萬平方米,同比減少3%;商辦類用地4124宗,同比減少6%,成交土地面積11074萬平方米,同比減少6%。

然而與此同時,2016年全國300個城市土地出讓金總額為29047億元,同比增加31%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為22606億元,同比增加41%;商辦類用地出讓金總額為4537億元,同比增加4%。

300個城市中,40個大中城市出讓金以同比增加為主,二線城市中共10個同比倍增,長三角區域表現較突出;一線城市因土地資源稀缺,供應與成交量均走低,僅深圳出讓金高於去年,北京、廣州則跌至歷史同期低位。

21世紀經濟報道記者發現,2016年全國40個大中城市土地出讓金同比漲幅前十名的城市中,最高的是無錫市,達到491%;而土地出讓金跌幅最大的是北京,跌幅為57%。

地價的上漲顯而易見。2016年,全國300個城市成交樓面均價為1904元/平方米,同比上漲40%。其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3349元/平方米,同比上漲53%;商辦類用地成交樓面均價為2035元/平方米,同比上漲21%。

CRIC分析師楊科偉在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示,“賣地比較多城市的共性是樓市火爆,企業也都願意在這幾個城市投資、拿地,地方政府供地量比較大。除上海之外,其他二線城市土地出讓金基本都在以同比百分百的增幅增長,相比2015年都在翻倍。這主要是企業競爭比較激烈、地價比較高的原因。”

開發商拿地“糾結”

2016年土地市場的火爆很可能無法延續到2017年。

2016年12月,土地市場降溫跡象就已非常明顯。中原地産數據統計顯示,2016年12月,土地成交額超過10億的土地共有109宗。但在這些土地中,溢價率超過100%的只有23宗,相比之前高溢價率地塊頻繁出現,有明顯的降溫。

2016年12月6日,武漢市土地市場網發佈公告稱,“為落實國家關於房地産市場宏觀調控的政策,按照上級主管部門指示,2016年11月8日發佈的《武漢市掛牌出讓國有建設用地使用權公告》(2016年第19號)中,P(2016)124號地塊的掛牌出讓予以撤牌。”該地塊位於武漢漢正街,是一宗起拍價為126億元的“準地王”。

中原地産分析師張大偉表示,土地出讓的約束與限制條件越來越多,是導致土地市場數據降溫的主要原因。包括北京、深圳成交的數宗全限價或持有出租住宅用地,大部分城市為了避免地王都針對土地加大了限制條件。

張大偉認為,從土地市場情況看,一線城市已經進入城市化末期。整體看,市場已進入二手房週期,新房供應高端化,改善化。樓市調控導致成交下調,將為此前高價拿地的企業帶來巨大風險。

中國指數研究院院長黃瑜認為,2017年全國土地市場分化或將持續,因一線城市受調控影響入市地塊量減少,二線城市將接棒成為土地市場交易主力,同時,三四線城市庫存大、銷售慢的現狀仍未改善,2017年將繼續面臨去庫存壓力。通過公積金等相關制度改革釋放新需求、鼓勵農村人口進城購房等方法或將成為主要突破口。

另外,隨著調控力度的加碼,熱點城市被調控擠壓的市場需求不斷向周邊城市外溢,環北京區域、長三角的無錫、常州,珠三角的東莞、佛山、廣州遠郊的從化和增城等地,成為承接各自區域內熱點城市外溢需求的重要目的地。2017年,重點城市會繼續加強市場調控,目前面臨的外溢效應將會持續。

而開發商對於未來拿地相當“糾結”。

林偉表示,未來北京、上海市場是拿地最糾結的城市。“北京、上海,我們積極爭取,是招拍挂市場的‘勞模’。但每次都去,結果經常是‘打醬油’。”

林偉認為,這主要是因為,北京、上海土地市場供應量越來越少,但爭奪的人越來越多。而且爭不過央企、國企,甚至一些“瘋狂”的民企。“問題是,別人瘋狂了一下,市場機會就被擠掉了。哪怕他土地捂了好幾年,最後也很難受。央企、國企與民企思維模式不同,也導致拿地心態不同。作為民企,不能為了不‘斷頓’,就去拿一塊算不過賬的地塊。”

林偉表示,未來在土地市場的策略是加大合作;另外,在業務類型方面,其將在北京、上海市場做出調整,比如增加一些持有型物業,做一些存量市場。(來源:21世紀經濟報道)

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