原標題：樓市因城施策調控再收緊 業內分析後續分化將延續

2016年12月以來，部分熱點城市樓市調控政策不斷加碼，既有在限購方面出臺措施，也有在限貸方面繼續收緊。比如，濟南市規定本市戶籍家庭限購2套住房；非本市戶籍家庭限購1套住房。嘉興市在市區範圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

在限貸上，天津市明確要求，職工家庭申請個人住房公積金貸款購買首套自有住房的，應支付不低於所購住房價款30%的首付款；購買第二套自有住房的，應支付不低於所購住房價款50%的首付款。珠海市強調，有一套住房相應購房貸款未結清但公積金貸款已結清，再次申請個人住房公積金貸款購買普通住房的最低首付比例為40%；對擁有兩套及以上住房的職工家庭，暫停發放個人住房公積金貸款。

政策收緊的影響在二手房市場表現得更明顯。以北京地區為樣本，房天下數據研究中心監控顯示，相較2016年元旦假期網簽量，2017年元旦假期網簽量有所增加，主要是借助於2016年12月31日較高的成交量，但假期的1月1日、1月2日成交量不敵2016年同期。2017年1月1日、2日二手房共簽約47套，其中住宅28套，而2016年1月1日、2日二手房共簽約50套，其中住宅48套。

另據房産仲介透露，自2017年1月1日起，北京地區首套房貸利率優惠也將從此前的8.3、8.5折調整至9折。莫尼塔研究報告顯示，不少受訪銀行表示，對個人住房貸款的投放已放緩，消費貸反而有所增加。銀行對於不同城市的住房貸款政策有區別，以上海為代表的大城市和以合肥為代表漲幅較大的二線城市，房地産調控政策趨緊，銀行放貸審核也更嚴格，降低了個貸需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房貸利率優惠收緊會使貸款節奏有所節制，從而帶動市場交易下滑。同時，信貸規模下滑對房地産價格穩定有積極作用。另外，從商業銀行角度看，2017年信貸規模和2016年相比要實現同比負增長，因此商業銀行在2017年初就採取了收緊做法。

中原地産研究報告指出，此輪調控收緊主要從需求和供應兩環節同時發力，需求端措施主要是採取限購、限貸，以抑制部分需求入市；供應端措施則是從市場銷售、土地供給角度出發，短期內限制新房入市價格，中長期則通過增加後市潛在供應量的同時配合地價，以平緩市場漲價預期。

仍有相機抉擇空間

目前看來，2017年限購政策仍會持續。明源房地産研究院副院長劉策表示，在全國範圍，未來限購的城市將會是有房價上漲壓力的省會城市。

嚴躍進認為，未來樓市調控主要圍繞三方面：其一，圍繞郊區和市場進行分類調控；其二，針對本地人和外地人進行調控；其三，針對一手房和二手房進行調控。這些調控均會根據各地實際情況進行。外地人買首套房可能仍被允許，第二套的情況則要根據各地房價上漲情況和庫存情況判斷。

業內人士表示，後續城市的調控會根據城市之間的漲幅來排序，包括重慶、蘭州、昆明、南寧、大連、汕頭等，都有可能因房價漲幅過快受到管控。值得注意的是，近期太原市房價出現略微抬頭跡象。不過，針對部分城市，可能只會對市中心進行調控。

同時，2017年房地産分化格局將持續。中國指數研究院報告指出，房價上漲壓力大的熱點城市採取適當的調控手段，需求端差別化信貸政策將繼續發揮重要作用，限購、稅收手段也將延續，以促進市場平穩健康發展。

中原地産首席分析師張大偉表示，第三輪房地産調控風暴雖到目前只在上海市實施，這是第一個城市提及全面恢復2014年“9·30”政策之前的認房又認貸。預計後續包括其他一線城市及漲幅較快的二線城市，都有可能恢復認房又認貸政策。第三輪政策已從前兩輪的主要影響投資，到開始全面約束改善需求，因此預計影響較大。

交通銀行 首席經濟學家連平強調，樓市調控的目的在於防止房價持續過快上漲，在房價穩住之前，調控可能不會放鬆。考慮已出政策的後續效力會邊際衰減，預計政策還有深化、加碼可能，且這種緊格局不大可能在2017年上半年發生改變。當然，調控並不希望達到房價持續下跌的程度，否則不僅不利於去庫存，還可能導致房地産投資增速下行幅度過大，引發上下游産業及延伸金融領域的負面連鎖反應。這意味著未來調控仍有相機抉擇空間。

樓市成交料下滑

儘管市場預期2017年樓市調控將不斷加碼，但仍有不少業內人士認為，未來房價仍有上漲壓力，但漲幅相較2016年會顯著降溫，且區域分化現象會日漸突出。

方正證券 首席經濟學家任澤平認為，本輪房價調整可能持續到2017年底至2018年上半年。由於當前調控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想，2017年底至2018年上半年房價則將面臨新一輪上漲壓力，但如果長效機制能建立，尚有轉機。

嚴躍進表示，從價格上講，2017年房價均價仍可能維持5%、6%的漲幅，或低於GDP增速。總體上看，房價仍會有所上漲，但相對2016年增長10%的水準，熱度將明顯降溫。從房地産週期看，房價指數大概會在2017年下半年由正轉負，轉負後可能會呈現出跌幅，但幅度會較小。

中國科學院預測科學研究中心在《2017年中國房地産行業走勢展望》預測報告中指出，預計2017年中國房地産成交量和成交額增幅較2016年會大幅下滑，但價格方面仍將維持上漲態勢，預計全年商品房平均銷售價格同比增長3.4%。

海通證券 首席宏觀分析師姜超則表示，在不加息的情況下，房價暴跌概率不大，但大概率會進入縮量陰跌模式。“很多人判斷地産調控難以持續，因為地産調控會導致經濟下行壓力，經濟下行又會倒逼政策在2017年下半年放鬆樓市調控政策，進而導致房價出現報復性上漲。不過，個人認為本輪地産調控不可能放鬆，原因在於國際環境發生了巨大變化。如果美國加息週期確立，而中國繼續做大地産泡沫，那麼未來金融風險將巨大。”

根據樓市分化情況判斷，齊魯資管首席經濟學家李迅雷認為，對於供不應求區域而言，房價仍存上漲空間，只是時間上可能要在下半年以後。此外，醞釀中的房産稅將是對投資樓市的一大掣肘，只是推出的時間窗口很難選擇。區域分化現象會日漸突出。

在張大偉看來，未來全國範圍內的房價不可能用一個“漲”或“跌”就可以形容，城市劃分更多將告別一線二線三四線，變成城市群城市圈，有活力的區域易漲難跌。

易居研究院報告指出，2017年全國70個大中城市房價將呈現上下半年不同的走勢，預計上半年在緩慢降溫過程中，房價增幅會持續收窄；下半年，房價指數環比增幅將呈現負增長態勢。預計7月前後，70城房價環比增幅由正轉負，也即出現短週期性質的下跌拐點。

另外，受房價指數環比增幅收窄進而下跌的影響，預計70城房價同比增幅將在一季度見頂，其後同比增幅將步入下行通道，預計環比漲幅可能在年中由正轉負。

（來源：中國證券報）