（原標題：樓市與信貸“脫鉤” 上漲兩大邏輯逆轉）

回顧我國房改以來近20年信貸變化，不難看出樓市走向與信貸變化存在著一致性。但傳統的信貸邏輯並不完全適用於新的變化。多數人士認為，本輪房地産市場的降溫，雖有信貸杠桿提高的影響，但貨幣政策並未出現大幅調整，其根本原因仍在於市場本身進入到下行週期。

歷史總是驚人地相似。在總結本輪房地産市場升溫的原因時，人們最先想到的，是2015年“3·30”和“9·30”新政中對信貸的鬆綁，以及當年的5次降息。

這一情況像極了2009年。同樣因為經濟環境不佳，央行在2008年啟動了5次降息，並在當年年底將最低首付比例降至20%，最低貸款利率降至基準利率的7折。於是，2009年全國商品房銷售面積錄得歷史最高漲幅42.1%。

回顧我國房改以來近20年的信貸變化史，不難看出樓市走向與信貸變化存在著一致性。在這背後，貨幣政策的調整，也影響著購房杠桿的尺度。兩者共同構築的房貸環境，成為影響樓市的諸多複雜條件中，最具決定性的因素。

值得注意的是，隨著房地産市場過渡到過剩時代，支撐樓市增長的內生動力——城市化進程，亦有乏力之勢，信貸環境對樓市的影響，恐怕不再像以往那樣強烈。

三度寬鬆與四輪高點

對於貸款購房者來説，最關注的莫過於兩點：資金杠桿率和資金成本。前者由信貸政策所決定，後者由貨幣政策決定。從政策制定者的角度來看，信貸政策通常針對樓市本身，其調整取決於市場的冷熱程度；貨幣政策則事關全社會的資金成本，其調整多取決於宏觀經濟形勢。

這也從側面反映出一個問題：房地産市場雖然容易受到專項調控政策的影響，但也不能脫離經濟大勢孤立來談。

我國最早的住房信貸政策始於“第一次住房體制改革會議”（1988年）之後的1991年。當年，建設銀行、工商銀行都成立了房地産信貸部，辦理個人住房信貸業務。

但隨之而來的是1992年房地産過熱，以及其後的政策收緊。1995年，央行頒布《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，標誌著我國銀行商業性住房貸款走上正軌。但當時不僅要求貸款人提供擔保，貸款的最高期限也僅為10年。同時，借款人需先有存款，金額不少於房款的30%。

1998年一系列房改文件頒布後，信貸政策開始逐步放寬。當年出臺的《個人住房貸款管理辦法》，首次規定了利率優惠：商業銀行自營性個人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執行，即期限5-10年個人住房貸款執行3-5年一般貸款利率，期限3-5年的執行1-3年一般貸款利率。

次年，購房最低首付款比例被降至20%，最長貸款期限延長至30年，貸款利率可在“減檔”的基礎上再降10%。在2003年的“121號文”予以強化後，我國住房信貸政策迎來首個寬鬆期。

這一輪寬鬆環境一直延續到2006年，並造就了房改以來的首輪旺市。

為了遏制市場過熱，監管層在2006年末將90平方米以上首套住房的最低首付比例提高至30%。次年，二套房的最低首付比例上調至40%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。於是，市場在2007年末開始降溫。

2008年，國際金融危機對中國經濟帶來衝擊。年末，多項刺激房地産的政策出臺。雖然首套房貸款的最低首付比例仍為20%，但貸款利率可降至基準利率的0.7倍，二套房貸款利率也明顯下滑。這被認為是第二輪信貸寬鬆期。

在2008年5次降息作用下，這輪寬鬆無論從購房杠桿還是資金成本，都創造了合適的購房時機。這也直接催生了2009年的市場爆發，當年商品房銷售面積突破9億平方米，增長42.1%，為史上銷售增幅最大的一年。

2010年至2011年，旨在打壓樓市的“國十條”、“新五條”、“新國八條”先後出臺，首套房最低首付比例恢復至30%，二套房最低首付比例上調至60%，利率調整至基準的1.1倍，三套房的信貸被暫停。市場大漲局面被遏制。

此後，由於政策在執行層面有所鬆動，加之2012年出現連續兩輪降息，壓抑的需求被大量釋放，2013年仍然出現銷售爆棚。2013年全國商品房銷售面積超過13億平方米，同比增長17.3%。

2013年年初出臺的“新國五條”，將一線城市二套房最低首付比例提高至七成，貸款利率提高至基準利率的1.2倍，但仍然未能阻止“史上第二銷售高點”的到來。

2014年開始，市場又進入成交調整期。9月開始，信貸政策出現連續寬鬆。在2014年的“9·30”，2015年的“3·30”、“9·30”三項新政出臺後，非限購城市的最低首付比例時隔9年後再度降至20%，二套房最低首付比例降至30%。

與此同時，2015年央行連續5輪降息，貸款利率降至近20年新低。在信貸、貨幣政策雙雙寬鬆的情況下，信貸環境迎來第三輪寬鬆期。

自2015年末開始，史上最大規模銷售熱潮出現。截至11月，2016年全國商品房銷售面積13.6億平方米，超過2013年全年的高點，同比增長24.3%。