（原標題：十強房企2016年銷售破2萬億元 A股房企頻遭險資舉牌）

2016年是一線城市房地産“瘋狂”之年，地價、房價不甘落後，都表現異常“神勇”。

地價不斷攀高，地王頻現，2016年是地價刷新歷史記錄最多的一年，一線城市住宅土地平均溢價率達到94.6%，在高地價之後，名企聯手拿地粉墨登場。房價的不斷攀高，知名房企收穫滿滿，十強房企銷售額超過2萬億元。

房地産市場的過度火爆，引起了監管層的擔憂，“一城一策”的差別化調控政策隨之而來，對症下藥，具有極強的針對性，一線城市房地産日漸回歸理性。

房地産過度火爆，覬覦者也隨之而來，A股房企頻遭險資舉牌，可謂盛況空前。萬科股權之爭波瀾起伏、精彩紛呈，不遜於好萊塢大片。

顯然，2016年是房地産業極不平凡的一年。

12月11日晚，碧桂園發佈公告稱，截至當日，共實現合同銷售金額約3000億元，銷售建築面積約3654萬平方米，同比分別增長約143%及91%。這也意味著碧桂園成為繼萬科、恒大後，成為第三家銷售金額突破3000億元的龍頭房企。

此前的12月2日，萬科發佈了其11月份銷售簡報，2016年11月份萬科實現銷售面積258.8萬平方米，銷售金額294.7億元。今年前11個月，萬科累計實現銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。

隨後的12月5日，中國恒大發佈的11月份銷售業績公告稱，集團于2016年11月份的合約銷售金額約為321.4億元，合約銷售面積約為331.1萬平方米，合約銷售均價為每平方米9707元。截至前11個月，恒大累計合約銷售金額約達3488.5億元，完成年度合約銷售目標3000億元的116.3%，累計合約銷售面積約為4195.0萬平方米。

據億翰智庫監測2016年1月份—11月份中國典型房企銷售業績TOP200的數據顯示，除恒大、萬科、碧桂園外，排名第4到第6的房企，銷售金額則在2000億元上下。其中綠地集團完成2163.4億元、保利地産完成1881.1億元、中海地産完成1848億元。今年前11個月，國內80%房企均已完成全年銷售目標。

同時，融創和綠地這一對頗有淵源的對手，也在今年跨入了千億級俱樂部。其中融創前11個月實現合約銷售金額1303.8億元，綠地則完成了1028億元。而華夏幸福、萬達目前已經完成千億元級銷售。

克而瑞發佈的《2016年前11個月中國房地産企業銷售TOP100》榜單顯示，目前千億元規模的房企數量已擴容至10家（去年為7家），10強房企總銷售額達2萬億元，超過21家房企規模超過500億元。此外，50強及百強房企的入榜門檻都遠超過2015年全年。

此外，2015年房企前100名佔比房地産市場總體規模20%左右，前10名佔比17%。但從今年來看，前100名已佔49%的份額，與其他13萬家房企幾乎平分天下。按此趨勢發展，未來5年—10年，前100名會佔到70%—80%，前10名會佔35%—40%。這樣算來，未來前10名平均體量將達4000億元。這意味著，行業資本與資産將通過兼併重組等方式加速向大房企集中。

據悉，在土拍市場持續火熱、競爭加劇，行業集中度、門檻進一步提升的趨勢下，收並購成為了房企快速擴張規模的重要途徑。房企在收並購之後規模的快速擴大，並購企業的項目迅速融入並表，是2016年部分房企業績大幅提升的原因之一。

實際上，在2015年年末的中央經濟工作會議上，便曾提出“促進房地産業兼併重組，提高産業集中度”，目前來看效果已經初步顯現。？總體來看，隨著近年來房地産市場優勝劣汰加劇，恒大、萬科、碧桂園等第一梯隊房企，憑藉多年來積累的品牌資本優勢，以及全方位的佈局，未來將進一步擴大領先優勢。

一、二線城市現地王潮

北京首現新型土地出讓方式

2016年號稱“地王年”，拍出的樓面價屢次突破業界人士的想像底線，拿高價地成為無奈的選擇。

據中原地産研究部統計數據顯示，2016年是全國地王底價刷新歷史記錄最多的一年，一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.6%，二線城市達到了65.23%，全年超過10億元的地塊高達405宗、溢價率超過100%的地王高達211宗，均創造了歷史紀錄。

但地王頻出的邏輯背後，《證券日報》記者注意到，全國排名靠前的龍頭房企為避免獨攬高價地風險，告別公開市場上瘋狂舉牌，尋找合作方聯合拿地，收購股權變相買地等手段頻出。

反觀一線城市及核心二線城市的地王摘得者，多是市值處於相對中低水準的上市房企。這些企業規模不大，獲取低成本資金能力弱，開發成本高，更缺乏多元化佈局的實力，多寄望于銷售額壯大來實現自身發展，所以願意冒風險，希望能夠搭上市場房價上漲週期的快車，實現擴張。

此外，中小企業敢於高價拿地，行業發展半徑越發狹窄也是背後原因，一線城市已經成為存量房市場，土地出讓較少，地價又高不可攀，甚至有附加條件。三、四線城市庫存過高難以消化。因此不少企業涌向二線城市拿地，爭奪一些市場化的沒有門檻的地塊，高舉高打，天價搶地。

值得注意的是，調控政策的超預期來臨，讓這些拿高價地的企業一下陷入了麻煩。鋻於地王增加了盈利風險，儘管有些舊地王多依靠新地王最終贏得了解套，但企業也為此付出了高昂的資金成本的代價。尤其目前來看，中國利率已經開始趨向市場化，天量公司債的發行，也讓中小房企分得了一點甜頭，但相對大型房企，這些手持高價地的中小房企資信並不高，其發展的持續性會遭到質疑，無論是資本市場還是金融機構都對其興趣不大。

而鋻於地王的集中出現，調控政策開始集中落地，嚴控是産生地王的重要指標，自10月份20多個城市發佈趨緊性政策以後，拍出的地王已經寥寥無幾。在北京等一線城市，政策成效明顯。

值得關注的是，在北京土地市場上首次出現了住宅地塊由開發商100%持有租賃運營的新型土地出讓方式。不排除其他城市也會跟進該種出讓土地的方式，這也是房地産調控長效機制的一種手段，即租購並舉。

事實上，對比美國及日本等大型房企業務模式來看，租賃和租賃資産所佔業務比重均超越20%。反觀中國的房地産市場，目前大型開發商仍以開發銷售為主，有實力資産經營的房企並不多。

不過，可能看到的是，臨界點已經來臨。一方面是工業化主導産業經濟開展時代已經完結，第三産業快速壯大之後，新納人口的住房則多是經過有品質的租賃來完成；另一方面，傳統的開發形式已經距離行業天花板越來越近，資産經營時代來臨是不可逆趨向，萬科、龍湖已經規劃長租公寓。

據鏈家鑽研院新近頒布的《租賃崛起》報告測算，2016年中國房産租賃市場租金規模為1.1萬億元，2030年估量會超越4萬億元。對比美日兩國典型城市來看，房價水準高的城市，租賃市場也得到了充分發展，

40%以上收入花在房租上，規模化機構快速擴張，品牌房企租賃資産業務規模佔比超越20%，而我國租賃市場開展尚有很大空間，實踐上政府也正加快“購租並舉”政策的落地。或許，當市場上租賃業態足夠成熟之際，地王就不會如此密集地誕生。