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樓市2016：從驚心動魄到轉危為安

來源：經濟參考報 2016-12-26 09:17:00

　　●住房庫存總量仍然偏高，且空間錯配問題依然突出。一、二線城市庫存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當前及未來仍然短缺；三、四線及以下城市庫存大，銷售增長緩慢，且房地産投資、新開工依然強勁，去庫存效果不明顯。當前及未來庫存壓力主要體現在非重點城市當中。
　　●本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。但是，全國樓市總體風險仍然處在可控的範圍。
　　●本次調控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經濟激勵機制沒有改變；第二，政府內部調控機制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒有開展；第五，相應的財稅調控政策沒有出臺；第六，限購政策作用有限。
　　●展望2017年，總體上，樓市將延續新一輪短期調整，但有不確定性。時間上，調整將持續一年左右。預計全國銷售價格增幅將逐步回落，個別時間段也有可能出現價格回落。
　　2016年中國樓市經歷了由驚心動魄、跌宕起伏到轉危為安的過程。2015年年中以來，在相對寬鬆的政策背景下，中國房地産市場逐步進入上升的週期，尤其是2016年初之後，房地産市場出現井噴式爆發，由一線向周邊及二線城市波浪式擴散回暖，雖在4月份之後呈現回落調整的跡象，但是自7月尤其是8月份以來形勢迅猛逆轉，房地産市場出現過熱，面臨著區域進一步擴散和熱點地區瘋狂和失控的風險。隨著一線城市從嚴調控的推進，以及9、10月份熱點二線城市房地産調控的集中收緊，樓市初現降溫跡象。2016年樓市經歷了整體上升、局部過熱和調整出現的過程。具體表現：
　　熱點城市房價增幅
　　從大幅增長到環比回落
　　2016年，熱點城市房價增幅經歷了從大幅增長到環比回落的過程。2016年2-9月，全國商品住宅平均銷售價格分別為7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平米，同比分別增長14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，漲幅皆超過了2014全年（1.28%）和2015全年（9.11%）水準，其中3月份增幅為最高值，幾乎為2015年全年同比增速的兩倍。尤其是熱點城市房價更是暴漲驚人，可以用“瘋狂攀高、迅猛飆升”來形容，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅更是達到33.9%，創造了歷史新高，儘管4月至9月份間漲幅略有收窄，但仍然保持同比增速在29%以上的高位運作。
　　進入10月份以後，受政府調控措施的影響，房價增幅環比下落。10月、11月連續兩月，百城住宅均價環比上漲幅度均較上月回落，特別是熱點城市房價環比下降明顯。
　　投資投機需求
　　由迅速爆發蔓延到沉寂離場
　　本輪樓市局部熱潮總體與一、二線以及部分三線城市異地購房比例高、投資投機需求爆發密切相關。住房需求是驅動樓市發展的最主要動力，包括消費性需求（自住性、改善型）、投資性需求、投機性需求的釋放或短期疊加會對住房市場産生重要影響。一般而言，與居民收入、人口結構有關的消費性住房需求，以及基於資産保值的合理投資性需求通常會保持相對平穩增長和釋放，而以套利、炒作為主的投資投機性住房需求具有短期內迅速涌入樓市的特點，催高樓市虛火。從住房銷量呈現的需求變動來看，本輪樓市局部瘋漲中住房投機成分佔比較高，投機需求火旺。2016以來，全國商品住房銷售面積呈現了一波井噴式的波動增長過程，1-4月份的同比增長率一度達到38.3%，創造了2015年初以來的峰值。1-9月份，全國商品房銷售面積9.31億平方米，同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個百分點。但進入10月份後，受樓市調控措施的影響，投資投機需求瞬間沉寂離場，熱點城市住房成交量呈現環比下行態勢，部分城市降幅較大。
　　開發投資增幅
　　由快升到緩落再略有反彈
　　全國房地産開發投資同比增速扭轉持續俯衝式下滑後，于2016年初有了明顯的回升。2016年1-9月份，全國房地産開發投資7.46萬億元，同比名義增長5.76%，比2015年全年提高4.77個百分點。其中，住宅投資4.99萬億元，增長5.11%，比2015年全年提高4.73個百分點，總體呈現快速上升到緩慢回落再略有反彈的過程。進入10月份以後，政府加強了樓市調控，但房地産開發投資繼續保持平穩增長態勢。
　　全國住宅開發投資在總體回暖調整過程中，不同類型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間，40個重點城市的房地産住宅開發投資同比增速保持溫和上行，累計值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%，而非重點城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區間調整運作，重點城市住宅開發投資累計量的全國佔比保持在50%以上。
　　住房供求空間錯配
　　持續加劇
　　儘管從總量上看住房銷量大幅增長，名義庫存不斷下降，去庫存取得了一些成效。但是，住房庫存總量仍然偏高，且空間錯配問題依然突出，表現為一、二線城市庫存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當前及未來仍然短缺；三、四線及以下城市庫存大，銷售增長緩慢，且房地産投資、新開工依然強勁，去庫存效果不明顯。
　　從庫存來看，熱點城市庫存減少，三四線樓市庫存壓力仍大。據中國指數研究院統計，截止到2016年8月底，北上廣深四個一線城市的商品住宅待售面積均不足1000萬平方米，且均呈現下降趨勢。從去化週期來看，一線城市整體庫存去化週期縮短，其中北京、上海、廣州庫存去化週期均不足10個月。2016年以來，以樓市四小龍——南京、蘇州、合肥、廈門為首的二線重點城市庫存顯著下降，甚至出現告急。與此不同的是，一些二線城市及三四線城市仍面臨較大的去庫存壓力。從期房庫存來看，2016年，以三四線及以下城市為主的全國非重點城市在期房待售面積、期房過剩庫存都要遠超過全國40個重點城市。當前及未來庫存壓力主要體現在非重點城市當中。
　　從潛在供給來看，聯繫到非重點城市的住宅開發投資增速快於重點城市，使得住房在重點城市與非重點城市的空間錯配進一步加劇。從反映開發企業投資的先行指標以及作為未來潛在供給的住宅新開工面積來看，非重點城市的新開工累計值佔全國的比重較大，過去一年間始終維持在60%以上，當經過一定的施工週期轉化為未來的住房有效供給後，空間錯配必將進一步加劇。
　　熱點城市樓市
　　由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜
　　在經濟下行壓力仍然較大的宏觀背景下，面對起初的樓市局部過熱形勢，政府沒有及時發聲，使得市場預期中央會為了保增長而放任房價上漲，從而引起市場恐慌，“搶房潮”大有繼續蔓延之勢。2016年年初以來隨著熱點城市房地産庫存量的不斷減少，部分城市從去庫存轉為抑制購房，在這種情況下，庫存的告急、政策的收緊，使熱點城市樓市完全陷入市場恐慌，最終導致房價爆髮式上漲。恐慌性“搶房潮”不斷涌現，在預期改變和恐慌心理驅動下，一些城市某些地段的樓盤呈現出“去年低價無人問，今年價高爭先搶”的怪象。進入10月份後，熱點城市政府相繼出臺了一系列的樓市調控政策，快速有效地穩定了房地産市場，熱點城市樓市由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜。
　　通過中國住房市場風險監測體系測度發現，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。橫向來看，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。縱向來看，當前住房市場風險整體高於2010年，估值過高的住房市場將極有可能出現房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。但是，全國樓市總體風險仍然處在可控的範圍。第一，主要指標沒有超越風險控制線；第二，本輪過熱是局部不是全局性的；第三，本輪高漲與繁榮不是長期拐點；第四，有諸多政策工具可以備用。
　　2016年1-9月份樓市局部過熱及其一系列問題的産生，是在固有的制度漏洞之下購房者、開發商、金融機構、仲介等市場主體以及政府部門基於利益追求和心理預期開展合作博弈的結果。第一，經濟下行、人民幣貶值、資産荒、實體經濟不景氣與城市分化是引發樓市局部過熱的重要環境條件。第二，驅動全社會支援或從事房地産投資投機的利益機制是導致樓市局部過熱的深層根源。第三，市場主體合作博弈是樓市局部過熱的整體原因。第四，巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭。第五，“地王”頻出是引起樓市過熱與恐慌的直接原因。第六，地方政府消極調控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。
　　針對局部火熱的樓市，2016年10月熱點城市政府相繼發起了一場密集而短促的樓市“阻擊戰”，各地將限購作為調控政策主軸，選擇重啟限購的政策模式。通過細化限購標準、提升二套房首付比例、擴大土地供給、進行預期管理、打擊嚴重擾亂房地産市場秩序的行為等多種有力手段，快速有效地穩定了樓市，使熱點城市樓市普遍降溫。此次樓市調控主要表現以下幾大原則：第一，中央監控，地方調控；第二，局部調控，整體不動；第三，抑制投機，保護消費；第四，一城一策，分區調控；第五，統一行動，集體出擊；第六，邊調邊看，逐步完善。但是，本次調控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經濟激勵機制沒有改變；第二，政府內部調控機制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒有開展；第五，相應的財稅調控政策沒有出臺；第六，限購政策作用有限。總之，本輪調控的政策原則具有精準性與協同性，政策措施具有短期性與行政性。
　　展望2017年，總體上，樓市將延續新一輪短期調整，但有不確定性。時間上，調整將持續一年左右。預計全國銷售價格增幅將逐步回落，個別時間段也有可能出現價格回落。2016年全年的銷售額及增幅都將創歷史新高。2016年以後的幾個月將延續庫存減少的勢頭，2017年去庫存壓力將再次有所加大。投資在2016年有望保持在5%以上，在2017年年初經過波動後，全年可能會稍低於2016年的水準。空間上，市場調整也將呈現差異化的趨勢。一、二線熱點城市未來調整幅度可能將相對稍大。由於採取的政策有差別，市場反應程度和調整幅度將有所差異。但由於供求缺口大，預計2017年的投資將會增加。而三、四線及以下城市前期回升有限，未來回調幅度也將不大，預計投資增幅回落幅度可能會超過銷售增長回落幅度。與此同時，需要警惕調整沒有到位過熱仍在繼續、調整過速過猛、調整出現逆轉等未來的市場不確定性。

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