11月28日，上海和天津同日發佈房地産差別化信貸政策，主要對商業貸款首套房和二套房的首付比例進行調整。天津差別化信貸力度有限，但增加了“930調控”中未涉及的土地政策，其中限總價的政策或將為火熱的天津土地市場降溫。上海10月調控政策中並未包括信貸政策，本次差別化信貸政策明確了首付比例。對於總價較高的上海樓市，降杠桿將對市場産生較大影響。

  上海：二套房“認房又認貸”

  11月28日，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發《關於促進本市房地産市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》。其中規定，經上海市市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房（須無房無貸）申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

  同日，上海市住房公積金管理委員會印發《關於調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，同步調整了首套房和二套房首付，同時二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元，並停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。此外，借款人以公積金繳存賬戶餘額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍；嚴格執行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額佔工資基數不超過40%，以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。

  本次信貸調整與上海今年3月推出的“滬九條”調控比較相似，最大不同是，最新的政策將首套房的比例提高至35%（此前上海最低首付比例在30%左右），同時將二套房的認定從“認房不認貸”改為“認房又認貸”。上海房價目前已居於全國前列，提升首套房首付比例以及嚴格認定二套房意味著不少購房人要補繳房款，料進一步加劇市場觀望心態，市場或將進一步降溫。

  天津：土地調控成重點

  本次天津政策規定，對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%；但對非本市戶籍居民家庭，在市內六區和武清區範圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。對於非津籍家庭限購限貸的政策，則不在調整之列。

  天津房地産人士表示，本次差異化信貸政策力度有限，主要針對本地家庭的首套房首付比例有所提升。目前，天津市首套房首付比例最低比例為兩成，二套房首付最低比例為四成。本次差別化信貸政策實施後，購買首套房的家庭將需要繳納更高的首付。

  “十一”期間出臺的相應調控政策後，天津市房地産市場有所降溫，住房價格上漲勢頭得到控制。前述天津房地産行業人士預計，由於今年前10個月購房需求釋放，年末購房人數大幅減少，再加上樓市調控政策的進一步落實，預計天津新房、二手房價格平穩的態勢會持續到年底或明年春節前後。

  不過，10月以來天津土地市場卻一片火熱。多個地塊出現成交價溢價率超過100%。這顯示出，房企仍然非常看好天津地産後市，積極在天津儲備土地。天津市國土房管局11月25日發佈《關於進一步加強房地産市場監管規範市場秩序有關工作的通知》，提出將一步加強天津市房地産市場監管，加強住宅用地出讓管理，新建商品住房上市管理和房地産市場監督檢查。（來源：中國證券報）