轉型已成為房企“新時尚” 能否挨過這個冬天

來源:地産中國網 2016-11-10 09:26:00

房企轉型 能否挨過這個冬天

“930”新政以來,除了成交量明顯下滑以外,更讓開發商頭疼的是主管部門的約談。約談內容主要是對以往要求的規範行為進行進一步強調,對一直以來開發商慣用的虛假誇大宣傳、散佈漲價資訊、通過排號向買房人收取定金、捂盤惜售等行為都將進行規範和懲罰。這一切都讓樓市率先感受到了凜冬將至的寒冷。

在中國樓市的歷史中,每次調控寒冬的到來,都會有房企被淘汰掉。現在的恒大雅居樂佳兆業等巨無霸房企也都曾遭遇過資金鏈斷裂、險些破産的困難時刻。前車之鑒加上多年來屢經調控的經驗,使得開發商們在調控新政面前顯得早有準備,此時更是各顯神通,紛紛開始向新的風口佈局,通過改名、引入新的合作夥伴等方式謀求轉型。

轉型已成為房企“新時尚”

10月以來,樓市逐漸降溫直接導致記者的朋友圈也降溫不少。業內人士們不再發各自樓盤的廣告,也很難再看見售樓處人山人海的九宮格照片,取而代之的是曬新茶具和旅行的照片。然而,這樣的小清新僅僅持續了不到一個月,地産朋友圈的主題就變成了各式各樣的發佈會、更名會、論壇,只有一個共同主題:轉型!

11月1日,“北京華美喬戈裏實業發展有限公司”(K2地産)正式更名為“石榴置業集團股份有限公司”(簡稱“石榴集團”)。如果你沒有聽説過華美喬戈裏,那麼它另一個名字你一定聽過,K2地産;如果連K2地産都沒有聽過,那麼你一定接到過他們的街邊小廣告。

作為一家民營房企,石榴集團(原K2地産)2015年銷售額突破了150億元人民幣,總資産達到了400億元。在眾多中小房企中,也算是佼佼者了。但最近一年多以來,石榴集團在土地市場卻屢屢受挫,先是在鄭州成功拍地後,因違規被判退出;而後在南京繳納了數十億元的保證金,參與了10塊土地的拍賣,結果全未中標,拿地難、地價高成了當前眾多中小房企的一致難題。於是公開更名為石榴集團的同時,也向外界表示不再僅僅是地産公司,而是融合了“科技+金融+地産”的商業模式。

對此,石榴集團總裁桑春華認為,地産等重資産遭遇冷空氣的同時,國家將科技創新擺在了經濟發展的核心位置,石榴集團借機將業務拓展至“科技+金融+地産”三足並舉,除了傳統地産業務外,其他兩塊也已有序展開。他舉例表示,除了傳統的地産業務佈局,石榴集團已經打造了自身旗下的竹海科技作為創新、創業服務公司;在金融板塊,石榴集團旗下的沃克邦基金,則專注于高科技領域快速成長企業的投資及投資管理服務。

今年以來,一線城市房價呈過快上漲態勢,樓面價也普遍上漲,攤薄了企業利潤,傳統的開發模式難以為繼。新一輪調控下,房企盈利空間再度受阻,轉型成為了大部分房企的選擇。

除了石榴集團以外,新華聯也正式更名為“新華聯文化旅遊發展股份有限公司”,全面展開對文化旅遊版圖的佈局,“文旅+金融+地産”的戰略定位逐漸清晰。據了解,新華聯已經花大力氣拿下了南韓濟州島博彩業牌照,並在濟州島投資項目。

環京區域“大地主”榮盛發展也在上周宣佈轉型,確立了大地産、大健康、大金融+X(網際網路等新興産業戰略)為代表的3+X戰略,公司形態也將從單純的房地産開發商轉變為更為多元化的運營商。

縱觀上市房企,A股136家房企中,目前已有15家房企停牌籌劃重大事項,部分房企公佈的重大事項預案顯示,多數均為轉型事宜。此外,除了中小房企以外,不少大型房企也在探索轉型。萬科正在啟動物業管理的新模式,探索商業地産、養老地産、物流地産等細分專業化領域;恒大集團則轉型進軍金融、網際網路、文化、健康等多個領域;保利開始做文化地産項目,投資管理影院、演出與劇院、藝術品等;世茂房地産加強了對投資性物業的運營管理,還涉足教育領域;葛洲壩地産則發佈“5G科技”,向節能減排、綠色地産靠近……

同時,華業、金茂、京投等品牌房企都不約而同步入轉型行列,開啟多元化發展道路,為企業業績增長提供新方向。

高價地項目做加法 引入合作方

除了戰略上做加法,向科技、網際網路、金融等方面轉型外,在一些高價地塊上,開發商也頻頻嘗試做加法,引入更多合作夥伴,分擔風險,共同開發。

上週末,上海新江灣城項目正式以“上海院子”為名向公眾公佈,並邀請了章子怡、孫紅雷來助陣。有趣的是,這塊地曾是當時的上海地王,由信達地産出資72.99億元,擊敗了泰禾等十余家房企後購得。但一年後,信達卻引入了泰禾,並由泰禾將該地塊打造為院子係産品。從彼時的競爭者到合作者,泰禾和信達達成聯姻僅僅用了兩個月的時間。

不僅如此,目前除了合肥和上海顧村地王,其餘5宗地塊信達地産也全部引入了合作方進行操盤,其合作夥伴包括金茂泰禾、濱江、融創等。

樓市降溫,土地降溫,隨之而來的問題是,高價地如何消化。轉讓股權、合作開發、分散風險,就成為大多數“地王”的選擇。

10月18日,綠城杭州潮鳴項目宣佈將引入建發地産,建發股權佔比30%,綠城則負責項目操盤、管控。

10月28日,融僑集團股份有限公司與招商局蛇口工業區控股股份有限公司,就合肥融僑悅府項目簽署戰略合作協議。

11月1日,文一地産方面透露,其與合肥萬科于10月31日就肥東FD16-12項目簽訂合作開發協議。

這樣的“做加法”似乎還只是開始,數據顯示,前期全國200多宗“地王”中,目前已有超過30%出現或者在醞釀股權調整。

轉型並非坦途 不少房企曾因“涉礦”虧損

雖然開發商們在調控後的第一時間就開啟了轉型的嘗試,無論是集團戰略的加法還是具體到地王項目的加法,都是為了分擔風險,尋找新的盈利風口。然而,往往事與願違,歷史上不乏房企匆匆轉型失敗的案例。

2010年樓市遭遇“史上最嚴調控”,當時不少房企都將當時蓬勃發展的礦業作為房企轉型的利潤增長點。那段時間,房企收購礦業公司的公告被頻頻發出。包括天業股份、華業地産(華業東方玫瑰)、中弘股份等涉礦的上市房企,也成為資本市場的追捧對象,漲幅遠超礦業股。

蘭德諮詢的統計曾顯示,最高峰時,全國有41家房企涉足礦業投資,其中上市公司26家,包括華業地産、中弘股份、萬方發展、新湖中寶、萊茵置業、上海建工等。這些房企大多是2010-2012年轉型進入礦業,而投資的主要方向則為煤炭、有色金屬和新能源。

“以北京為代表的一線城市,土地價格越來越高,而中小房企資金量有限,無法在産品研發、融資能力上與大型品牌房企競爭。特別是近幾年北京的土地市場,幾乎難再見到中小型的開發企業。而不拿地則意味著將被行業淘汰。於是,趁著手頭還有資金,前幾年一些中小房企開始琢磨轉型,就如同現在房企都在轉型做金融、做網際網路一樣,那時都是爭著轉型做礦業。”蘭德諮詢總裁宋延慶表示。

但最終,隨著礦業的衰落,很多房企的轉型嘗試都以失敗告終,運氣好的沒有盈利,差一點的甚至虧損連連。以上市公司中潤資源為例,它原叫中潤地産,在2011年改名中潤資源“脫房”入礦,顯示中潤地産轉型礦業的決心。然而,轉型之路並不平坦。2014年公司業績虧損就達到2億元左右,同比由盈轉虧。

轉型需謹慎 跨行更需謹慎

不難看出,轉型之路並非看上去那麼美,尤其是在行業低迷期轉型更需謹慎。

易居中國房地産分析師嚴躍進表示,很多房企轉型失敗,説明轉型是有風險的。在轉型不成功的情況下,也容易把企業經營拖入死衚同。“畢竟從投資的角度看,資金運用也是有一個機會成本的。”嚴躍進認為,上市房企轉型路徑一般有三種。第一是高回報項目,比如白酒、礦業等行業;第二是轉型低成本項目,比如搭建網際網路+的理財平臺;第三是積極做城市運營等準地産業務,相對降低轉型的成本。

北青報記者統計今年以來中小房企轉型案例發現,當前房企的轉型大多數都以堅持地産為主業,向與地産息息相關的産業轉型,比如像金融産品轉型。眾所週知,房地産作為資金密集型産業,與金融密切相關。即便是像科技企業轉型,也多以孵化器、産業地産為主。很少有房企主動剝離地産業務,完全轉型的。這也説明房企雖然嘗試轉型科技、體育、網際網路、醫療、養老等,但依舊看好地産的前景。

業內人士同時也提醒,新一輪房地産調控下,房企盈利難度進一步提升,轉型已是大勢所趨。但轉型需要慎重,轉型順利將推動業績指標改善,反之也可能成為累贅。(來源:北京青年報)

(責任編輯:)
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