黃金商圈閉店頻現 上海商業地産面臨“大考”

來源:地産中國網 2016-11-07 08:02:00

(原標題:黃金商圈閉店頻現 上海商業地産面臨大考)

近日,位於上海黃金商圈的太平洋百貨淮海店即將關店的消息一齣,在業界引起軒然大波,隨之與梅隴鎮廣場、恒隆廣場並成為“金三角”的中信泰富廣場多家商鋪關門的傳聞又掀波瀾,雖然消息最終證偽,但這家開業十餘年的商場正在轉型謀變中卻是不爭事實。

《中國經營報》記者實地走訪發現,上海的月星環球港、梅隴鎮廣場等商場內均存在著較高的空置率,太平洋百貨則正在進行“謝幕”前的最後甩賣。

針對商場空置率高企、店舖頻繁更換等問題,記者分別致電致函月星集團有限公司(以下簡稱“月星集團”)、和記黃埔有限公司有限公司(以下簡稱“和記黃埔”)以及新鴻基地産發展有限公司(以下簡稱“新鴻基”),並收到了不同的回復。

和記黃埔下屬梅隴鎮廣場市場部人士回復記者稱總部已接到記者的採訪函件,但公司目前不方便接受媒體採訪。而新鴻基方面于10月26日郵件回復記者稱:“針對不斷變化的市場需求,順應淮海路商圈整體升級改造的需要,上海中環廣場計劃進行分期升級翻新。” 截至記者發稿時,月星集團並未就採訪函給予回復。

多位受訪專家提出,目前整個上海的商業地産發展,進入了一個瓶頸期,商場虧損、百貨倒閉、零售閉店成為普遍現象,未來 “渾水摸魚”的商業項目,很難繼續生存。

黃金商圈百貨撤退

上海傳統百貨業正面臨著前所未有的考驗。

日前,記者走訪了位於淮海路黃金商圈的太平洋百貨,只見商場入口、走道等多處張貼了“謝幕折扣2折起”的廣告牌,五樓已經完全關閉,原有的商鋪移到了二樓和負一、負二樓,其他樓層人流稀少。

商場一位工作人員表示:“百貨目前在做最後的清倉甩賣,即將全線關閉。”至於關店原因,根據商場在電梯處公告顯示為租約到期。

另據上海黃浦區政府發佈消息稱,上海太平洋百貨淮海店的20年的租約將到期,2017年到期後業主瑞安集團將收回。

對此,上海中原地産市場分析師盧文曦稱: “淮海路上的商場也面臨著生存危機,很多地方都關鋪了。商業講究人氣,一旦關鋪多了,自然就沒了人氣。作為商家,應該早作調整,及時換血吸引客群。”

同時,被視為“上海顏值最高”的新世界大丸百貨首年經營巨虧,吞噬掉母公司上海新世界股份有限公司大部分利潤,凈虧損4億元之多。

面對新消費的理念和方式的衝擊,傳統百貨脫胎換骨已箭在弦上。百聯股份總經理錢建強對媒體透露,最近兩年,百聯股份的百貨板塊將進入集體調整和提升期,在今年的第一八佰伴和東方商廈徐匯店的改造之後,明年將對第一百貨和永安百貨進行改造。

中國百貨商業協會的數據顯示,調查的80家規模較大百貨企業,2015年銷售總額同比增長9.3%,利潤總額卻下降12.05%,銷售利潤率下降19.53%,百貨“閉店潮”仍在持續。同時,據物聯網統計,2015年百貨業已關店114家,其中包含瑪莎百貨、百盛百貨、遠東百貨、王府井等眾多知名百貨。

同時,上海統計局公佈的2016年上半年上海市國民經濟運作情況顯示,上海上半年網上商店零售額增長17.8%,佔社會消費品零售額的比重提高到11.4%,實體商業增速比去年同期放緩。

實體商業一直面臨著高成本、高競爭、低回報、難擴張等難題。而受經濟下行壓力的影響以及網購的衝擊,導致實體商業的生意越來越難做。

上海思董産業投資總經理王忠教分析認為,近年來,商場虧損、百貨倒閉、零售閉店的消息不絕於耳。“除了傳統百貨業不好外,主要還是商業盈利模式問題(租金加抽成),電商衝擊只是外因,內因是場景商業、體驗消費、時間消費做得不好。靠地段、靠促銷都不是商業模式的根本,應該朝著集合店、買手店、訂制店、O2O等方向發展。”

眾購物中心集體換血自救

10月25日下午,記者走訪了位於上海中山北路的上海環球港。記者在走訪中看到,購物中心仍有不少門店處於新一輪的裝修升級中,這些店面被紅色或者白色的壁畫或廣告牌遮蔽,上面標注著“更多品牌,敬請期待……”等字樣。

對於月星環球港空置率高企、人氣欠佳的顯示窘境,上海瑞鉑慧家商業地産研究部總監葛嶺認為,其主要問題在於原先品牌定位過高,對周邊區域消費能力調研不足,金沙江路周邊都是老式公房,整體消費水準不高。

“同時,內環邊上,金沙江路地鐵站旁,地理優勢並不明顯,不是消費線的交匯點,在品牌定位出現問題的前提下,只能通過餐飲來吸引人流,而且周邊綜合體雲集,環球港本身餐飲品牌餐飲品牌也比較大眾化,很難體現出優勢。”瑞鉑商業地産研究部總監葛嶺稱。

而在寸土寸金的上海南京西路,多年來,由中信泰富廣場、恒隆廣場和梅隴鎮廣場組成的“金三角”也逐漸呈現出“分崩離析”之勢。近日,記者在走訪中了解到,作為上海老牌商業地産項目代表的梅隴鎮廣場,卻有著較高的空置率。

記者探訪發現,廣場內一樓、三樓、四樓和五樓均有門店處於閉店狀態。店舖被用廣告牌隔離起來,上面寫著:新店即將開業,敬請期待。

同時,中信泰富廣場多家商鋪關門的傳聞也在上海灘掀起不小波瀾,雖然“中信泰富廣場關門”最終證偽,但這家已開業十餘年的商場正在調整升級中卻是不爭事實。據了解,涉及調整的商鋪主要位於三四層,其中三樓有部分商鋪關閉,為四樓的老商鋪“騰位”。而四樓近4000平方米的經營場地將進行整體改造,用於建設女性VR體驗館以及申請開設免稅店。

與此同時,記者日前走訪中發現,“金三角”之一的恒隆廣場同樣在在裝修改造,不少店舖是整體裝修。而毗鄰“梅泰恒”的金鷹國際購物廣場一度因運營不善閉館兩年作調整,目前卻仍在低調試營業階段。

對此,信韜商業投資管理有限公司發展部總監陳曦認為,南京西路偏西側有嘉裏中心,久光百貨等,總體量和商業豐富度都超過了“梅泰恒”。跟靜安嘉裏中心相比,“梅泰恒”的差異就僅僅只是保留了高端精品的零售基因。但隨著明年興業太古匯的開業,“梅泰恒”的處境就會非常尷尬,東西兩端都被分流,錯位也很難。

而位於上海淮海路商圈的新鴻基中環廣場,在遭遇了之前大面積空鋪的困境之後,目前在進行“換血”升級。10月24日,記者走訪中環廣場看到,目前四層的商業建築除了一樓的星巴克和Wagas正常營業外,其餘均在進行全面裝修。記者觀察到,商場在進出的過道上用木板進行了隔離和遮擋。商場的四個出入口,也張貼了很明顯的指示牌,標注著“商場翻新中,預計2018年完工”的字樣。

針對商場翻新的相關詳細情況, 10月26日,新鴻基方面回函稱:“在裝修改造、業態配比和租戶組合上亦會充分考慮到歷史建築的獨特氣質,結合周邊商務辦公及高品質人群的需求,引入與項目自身匹配的優質特色租戶,為淮海路商圈注入新的品牌元素和商業活力。”公司同時表示,會長期看好內地的經濟發展和內地市場。

滬商業地産進入瓶頸 亟待破冰

根據第一太平戴維斯上海三季度市場簡報發佈的數據顯示,2016年前八個月上海零售總額同比上升7.9%,增速較去年同期降低0.1個百分點。核心商圈購物中心空置率環比上升0.7個百分點至6.9%,非核心商圈下降0.4個百分點至9.1%。“預計將有60萬平方米新增供應在第四季度入市,使2016年成為上海零售市場首個超百萬平方米供應的年份。核心商圈空置率持續攀升,意味著中心區域特色平平的項目將面臨極大考驗。”

據了解,商業地産的空置率在5%~10%之間為合理區,而記者實地走訪看到,上海多家商場內都存在著較高的空置率。葛嶺認為,整個上海的商業地産發展進入了一個瓶頸。

“諸如新鴻基翻新、太平洋百貨關店等事件,反應出商業地産市場整體不景氣,原因有很多,電商衝擊,同質化競爭,主題定位不明確,海外高端奢侈品價格便宜等原因,導致商戶日常營業額無法承擔高昂的租金。”葛嶺認為。

“對於一二線城市頻頻曝出的人流量少、關店潮等問題,並不意味著社會消費零售額減少和商業需求飽和,而是商業地産的資産泡沫太大,傳統商業業態和盈利模式無法承載過高增長的經營成本。”王忠教稱,應該採取改變千篇一律的業態組合,改革商業運營模式,改革與商戶合作模式,調整商品經營方式。新增商業地産項目,應向主題型、社區型、連鎖型、線上線下發展。

(來源:中國經營報)

(責任編輯:)
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