“控地價、限房價”落地 北京二手房報價走低

來源:地産中國網 2016-11-03 08:08:00

新房項目入市難

與較為自由的二手房市場不同,面對新政衝擊,新房項目陷入“定價難”的窘境。以海淀永豐三宗被限房價的地塊為例,緊鄰這三宗地塊就有兩個新房項目,分別是冠城大通百旺府(樓盤資料)和首創天閱西山,新政的落地增加了兩個項目的入市難度。

冠城大通百旺府銷售人員表示,該項目6月開盤均價在6萬元/平方米,目前無房源可售,需等到預售許可證下來才能開盤,具體售價以備案價格為準。談及限房價地塊入市對項目的影響,該銷售人員稱,“限制房價的措施對項目影響較大,一方面是儲蓄客源的流失,另一方面項目備案價格通過難度加大,會延緩取得預售許可證的時間”。

有業內人士認為,海淀永豐三宗限房價地塊的入市,對昔日首創拿下的西北旺高價地項目影響比較大,儘管首創天閱西山産品定位是高端大戶型産品,與限價地塊執行“9070”政策的小戶型産品不同,但是限房價地塊僅5.3萬元/平方米的售價還是會影響購房者對周邊房價的預期。

去年首創以4.3萬元/平方米的樓面價格拿下西北旺高價地項目,業內預計該項目單價有望衝擊10萬元/平方米,如今看來,首創天閱西山不僅難以高價入市,項目的銷售進度也將受到影響。北京商報記者走訪發現,目前首創天閱西山項目售樓處已經封閉,暫時不接待購房者,何時開放仍未可知。

亞豪機構市場總監郭毅表示,“控地價、限房價”土地競價方式的改變,給周邊在售和即將上市的項目重重一擊,特別是限定了地塊中商品住宅的最高價格,意味著30%的大戶型産品也將限定價格上限。周邊的高價盤將面臨著位置接近、配套趨同、戶型面積相似的競品帶來的銷售衝擊,但定價卻要比競品高出30%-40%。

房價回歸理性

“土地尚未出讓,就已經鎖定了未來的銷售價格,這在很大程度上影響了購房者對於未來房價的預期”,某研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,“控地價、限房價”交易方式的落地,能促使未來兩年北京商品房價格不會有較大的漲幅,導致北京房價回歸理性。

值得注意的是,這四宗地塊均實施“9070”政策,入市後將增加大量平價住宅,極大影響周邊市場。剔除自住房、公租房外,幾宗地塊純商品住宅面積約為50萬平方米,將合計供應4410套面積在90平方米以下的房源、1260套大戶型房源。

此外,“控地價、限房價”直接打擊了開發商拿高價地的預期和積極性。四宗地塊按照地塊屬性看,平均起始樓面價均在2萬-3萬元左右,剔除配建基本都在3萬元左右,最高限價在5.34萬-5.58萬元,可以説完全杜絕了地王的可能性。過去開發商拿高價地的目的是將來可以高價銷售,特別是可以建設成為區域高端,但限價之後,使得這一目的不可能實現,這將導致整體定價模式從過去的銷售預期定價模式改變為土地成本定價。這種情況下,根本不可能再出現高價地。

“産品規劃、精裝標準、公共部分以及物管服務,整體品質的升級如何能讓購房者心甘情願地多付出30%-40%的購房成本,成為高價盤們需要自省的新課題。而當‘控地價、限房價’地塊的供應由點及面,這也將成為擺在曾高價拿地的開發商面前共同的問題,如何破解需要智慧,更需要時間。”郭毅如是説。

來源:北京商報

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“控地價、限房價”落地 北京二手房報價走低
來源:地産中國網2016-11-03 08:08:00
自“9·30”新政出臺後,北京樓市調控政策不斷升級。10月28日,“控地價、限房價”交易方式正式落地,海淀及大興的四宗地塊具體限價公佈。業內認為,這樣的土地交易方式不僅影響地塊周邊的新房和二手房市場,平抑之前漲幅較高的房價還能增加中小戶型産品的供應,一定程度上緩解了北京樓市供需矛盾,尤其是新房市場中小戶型的缺失。此外,土地尚未出讓就鎖定未來的銷售價格,這會影響購房者對於未來北京房價的預期,利於北京房價逐漸回歸理性。但對於之前高價拿地的房企而言,卻是一次嚴峻的考驗。
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