原標題：貨幣寬鬆期決定本輪樓市回調 不可能超過上一輪

21個城市密集“連發”調控，此前一直亢奮的樓市，似乎突然之間變得悲觀了。在互聯互通的時代，悲觀氛圍很容易借助網際網路媒體放大。近期，有關樓市迅速冰凍的消息在快速擴散，比如滬深二手房業主報價指數下跌10%,南京和廈門國慶“黃金周”新房成交量分別創5年和6年的同期新低，蘇州新房價格“4天跌去9000”，北京某樓盤退還定金或首付款2億元等等。

本輪密集房地産調控政策“落地”，19個城市強化限購，18個城市升級限貸，部分城市打壓力度升級。如北京首套房首付提升至35%,深圳非戶籍購房社保門檻從3年提至5年，南京和蘇州未結清貸款的二套房首付提至80%。同時，樓市寬鬆的資金面也收緊。近期，周小川行長表態“會對信貸增長有所控制”後，央行隨即召集17家銀行開會，要求調整信貸結構；綠地100億元發債叫停，低成本債券融資緊縮；證監會也開始限制開發商“配資”拿地。那麼，政策收緊是否引發樓市大幅度回調呢？

此輪調控與上一輪調控（2010年-2013年）頗類似，即“限購限貸+資金緊縮”的政策“組合拳”。彼時，全國樓市經歷3年深幅回調，也是我國樓市回調最長、調整幅度最大的時期。2014年9月-2015年8月，70個城市二手住房價格指數月均同比跌幅高達3.96%。一線城市經歷了兩輪調整：2011年11月-2012年11月，北京二手住房價格指數同比連續13個月負增長，月均下跌2.32%;2013年“新國五條”後，一線城市限購限貸全面升級，京滬二手住房價格指數同比連續8個月（2014年9月份-2015年4月份）下跌，月均跌幅分別為3.36%和1.56%。

有人認為本輪樓市回調幅度比肩甚至超過上一輪，原因就在於“高杠桿”和資産配置。今年1月份-8月份，房貸佔新增貸款的40.6%,創歷史新高，接近去年同期的2倍。房貸杠桿率（房貸餘額/存量商品住房價值）從2015年初的18%攀升至2016年上半年的39.6%,今年底將達到43%-44%。新增房貸/新增商品房銷售額比從2011年的19%上升至今年上半年的50%。同時，“資産荒”愈演愈烈，資産配置和投資保值需求膨脹，東部熱點城市外地居民購房佔比在40%-50%,部分中西部省會城市接近60%,即便是嚴格限制外地人購房的一線城市也達到30%。

同時，本輪熱點城市房價水準和漲幅均創新高。大漲之後必有大跌，這是國際經驗。由此，很多研究人士預計，本輪重磅調控密集出爐後，樓市會出現類似于上一輪的大幅回調，甚至可能會出現“超調”。

筆者認為，對於杠桿利用較大、前期漲幅較大、金融屬性強的城市（如滬深），以及外地購房比例較大的城市（比如鄭州），今年四季度到明年四季度，量價明顯回調是大概率事件，但出現上一輪大調整的概率不大。

首先，限購力度未超上一輪。上一輪調控有46個城市限購，此輪僅有21個城市啟動限購。2011年“國八條”啟動限購後，2013年“新國五條”加碼限購至城市全部行政區、覆蓋新房和二手住房。但是，除一線城市外，本輪限購僅限主城區、新房或小戶型。目前，在全國336個地級市中，房價下降的佔34%,同比上漲的200個城市中，漲幅在5%以下的佔比近60%,三、四線城市平均庫存週期為19個月。因此，打壓僅限于少數城市，絕大部分城市仍處在“去庫存”的覆蓋下。

其次，限貸力度也弱于上一輪。2011年“國八條”將二套房貸的首付比例提升至不低於60%。2013年，北、上、廣、深二套房首付比例加碼至70%。彼時，所謂“二套房”是按照2010年6月4日三部委發文確定的“認房又認貸”標準來認定，即“此前有貸款記錄，再申請貸款即算二套房，即便無房有貸款記錄”。但是，此次各地限貸僅部分回歸“認房又認貸”，對那些“先賣後買”的改善型需求給予了30%-50%的適度扶持，樓市並不那麼火爆的廣州，新政中對“先賣後買”仍執行30%首付。

政策基調很明瞭，即在控制杠桿、投機炒作和泡沫威脅的基礎上，各地希望借助更加靈活的限購政策、更加差別化的信貸政策，保持樓市需求的活躍度。最後，此輪調控與上一輪調控最大的不同，就是貨幣環境仍舊寬鬆、房貸利率在歷史最低水準上。2009年底，全國住房貸款加權平均利率還在4.42%的相對低位，到2010年底時已上升至5.34%,2011年底創新高至7.62%。但目前，5年期以上貸款利率低至4.90%,比2011年下降了35.7%,首套房優惠利率創新低至4.44%。

近期，金融監管部門相繼表態，要控制信貸增長，調整信貸結構，防止信貸“脫實入房”，開發商發債也開始收緊，部分銀行開始收緊二套房貸投放，民生銀行嚴查離婚購房貸款等等。樓市金融政策確實在收緊，但筆者認為，當前樓市金融政策調整，並非像2010年-2011年那樣全面收緊。2010年-2014年，貨幣政策整體維持了長達近5年的緊縮基調（除2012年階段性和適度鬆綁），比如2013年的“錢荒”。

當前，貨幣環境處於大週期寬鬆階段，樓市金融政策調整為結構性收緊，即防範信貸助推過度“加杠桿”、投機炒作氾濫，並非意在打壓樓市、打壓房價。上半年經濟企穩，“一枝獨秀”的樓市不啻為最大功臣，樓市托底的功能還不能撤去。正如李克強總理近期所言，“城鎮化還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢”。同時，近期央行副行長潘功勝表態房貸佔比在合理水準，也證偽了樓市金融政策將全面收緊。總之，貨幣環境依舊寬鬆，樓市多渠道融資“開閘”的大環境未變，樓市“托底”功能也不能撤去，這就決定了本輪樓市回調幅度不可能超過上一輪。

（作者單位：深圳市房地産研究中心）

來源：證券日報