滬銀監局緊急開會提示房地産信貸風險

來源:地産中國網 2016-10-13 08:00:00

(原標題:前9月300城拍地收入1.9萬億同比增40% 上海銀監局昨緊急開會提示房地産信貸風險)

今年部分城市房價高企的背後,是“地王”頻出,地方政府拍地收入猛增。

10月12日,據中國經濟網報道,1~9月全國300城共成交土地15585宗,較去年減少7%,成交面積57508萬平方米,同比減少2%。與此同時,土地出讓收入大幅增長,總額達到19262億元,同比大增40%。其中,住宅用地出讓金總額15021億元,同比增加56%。

中國房地産估價師與經紀人學會副會長兼秘書長柴強告訴《每日經濟新聞》記者,今年以來,土地價格出現了普遍性上漲,土地溢價高,“地王”增多,“地王”被作為房價標桿,帶動周邊房價上漲的效果明顯。同時,有分析指出,房企瘋狂拿地,創造出一個個“地王”的背後,是金融資金通過各種渠道不斷流入土地市場的結果。

值得注意的是,《每日經濟新聞》記者了解到,昨日(10月12日)上海銀監局緊急召開會議,提示房地産信貸風險。知情人士透露,上海銀監局此次主要針對的是對公房地産貸款,強調嚴格執行“3·25房貸新政”。

前9月出讓金同比漲56%

據中指院數據顯示,2016年1~9月,全國300個城市共成交土地15585宗,同比減少7%;成交面積57508萬平方米,同比減少2%。其中,住宅用地4262宗,同比減少2%;成交面積18309萬平方米,同比基本持平。

與此同時,1~9月全國300個城市土地出讓金總額為19262億元,同比增加40%。其中,住宅用地出讓金總額15021億元,同比增加56%。1~9月,全國40個大中城市出讓金以同比上漲為主,無錫等長三角熱點城市漲幅居前。

中指院報告認為,2016年1~9月,全國300城市土地供需總量較去年同期小幅回落,地價呈普遍上漲態勢,尤以二線城市表現突出,帶動出讓金同比增加四成。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者介紹,一定程度上和地方政府土地財政的導向有關係,對於部分地方政府來説,土地出讓的完成並不單純看土地成交面積,而是看土地成交出讓金。從土地出讓金的同比上漲角度看,受價格上漲的影響,土地背後的資金流動更為活躍,對地方政府來説自然是好事,當然也要提防部分地價過高的風險。

多城地價房價雙漲加劇

2016年1~9月,全國住宅用地成交總價排行前十的地塊包括深圳2個、上海2個、南京2個、杭州1個、天津1個、蘇州1個、合肥1個。上榜地塊全部為城市或區域“地王”,可謂“含金量”十足,杭州、蘇州、合肥均刷新歷史總價紀錄,天津、南京則創造年內“地王”。

1~9月,全國土地出讓金排名前二十城市成交總額為12268.6億元,同比增加58%,上榜門檻達186億元,同比上漲約52億元。其中,在土地出讓金排名中南京以1405.4億元穩居第一;上海、蘇州、杭州、天津等分獲2~5名,出讓金分別為1360.4億元、1369.9億元、1130.5億元、919.6億元。

不得不提的是,在“地王”成交總價排行前十這些城市中,除了上海的土地出讓金同比漲幅僅為27%外,南京、蘇州、杭州、天津、合肥、深圳等同比漲幅都遠超100%。其中,深圳甚至達到了238%。

柴強認為,出讓金漲幅較大主要取決於土地供應量和土地價格,今年來土地價格上漲較為普遍,“地王”數量增多,高地價直接導致了房價上漲,因為高地價會推高老百姓對周邊房價上漲的預期。

中指院數據也顯示,2016年9月,中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米12617元,環比上漲2.83%,漲幅較上月擴大0.66個百分點。這也是百城房價連續第17個月環比上漲。

大城市土地出讓金同比上漲幅度大,尤其是部分二線城市更是如此,這和土地價格在短期內快速上升有關係。嚴躍進認為,此類城市房價上漲比較快,去庫存效果比較好,一定程度上説明瞭此類土地市場積極供地和交易是有市場認可度的,所以房企會積極拿地和補庫存,這也會使得此類城市地價和房價雙雙上漲現象加劇。

土地市場高燒何時降溫?

土地出讓金總額大幅上漲,高溢價成為了一二線城市土拍常態。

數據顯示,1~9月全國300個城市土地平均溢價率49%,較去年同期上升35個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率63%,較去年同期上升45個百分點。

對此,柴強認為,開發商爭相拿地,溢價率較高,因素比較複雜,不僅僅是因為樓市漲價帶動地價上漲,更重要的是房地産開發商資金來源增多了,資金成本也降低了,地價也跟著漲了,特別是一線城市和熱點的二線城市,很多資金都在向房地産市場聚集。各大房企不惜重金拿地,部分城市房價飆漲,為了嚴防失控,20多個城市已先後出臺樓市調控新政。

嚴躍進介紹,土地市場降溫其實比抑制房價會更有效,一個很重要的原因是土地交易的幅數相對少,可以實現非常精準的調控。而且近期對於拿地資金的監管,也使得房企激進拿地的動作會有所收斂。

“另外對於此類土地市場來説,實際上地價過高,很多房企也會犯嘀咕,這會使得部分土地交易近期會降溫。當然後續因為補庫存的需要,部分房企依然會積極拿地,尤其是部分房企會採取逆向思維,在其他房企拿地動作緩慢的時候,反而會加快補倉。”嚴躍進指出。

上海嚴控土地市場融資

值得注意的是,近期全國各地掀起了此起彼伏的房地産調控浪潮。昨日(10月12日)晚間,坊間流傳上海銀監局召開緊急會議,對各類資金以多種形式進入商品房土地市場的融資嚴控,已批未放的也停放。

《每日經濟新聞》記者從部分商業銀行處了解到,上海銀監局昨日的確召開了相關會議,並向轄內銀行提示房地産信貸風險。上海銀監局人士向記者表示,目前會議具體內容仍在核查中,預計很快會正式發佈。

“相信監管部門後面會有一系列手斷。”上海中原地産市場分析師盧文曦指出,由於此輪房上漲與投資者的心理預期有很大關聯,一旦交易降溫心態逆轉,短期內市場很難再升溫。

此外,有知情人士向記者透露,此次上海銀監局監管主要針對的是對公房地産貸款,同時再次強調了要嚴格執行“3· 25房貸新政”。

值得注意的是,“3·25房貸新政”曾被譽為史上最嚴調控,此次在嚴格執行“3·25房貸新政”的基礎上,上海再收緊對公房地産融資,是否將意味著監管環境更為嚴厲?

資深房地産人士薛建雄在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示,當前一些新興的中小型房企特別激進,融資過程中不僅向銀行申請開發貸,另外還參與私募、基金、民間借貸等融資渠道,往往拿一塊地涉及十幾項不同種類的貸款,甚至超額募集拿地資金。這導致地王現象越來越嚴重,現在監管要求銀行降低風險收緊對公房地産融資,就能直接給土地熱、地王熱降溫。

不過,薛建雄同時指出,“其實之前就聽很多開發商説用來拿地的銀行開發貸已經停了,現在應該不管什麼資質的開發商應該都貸不到錢了。”

記者注意到,不少市場觀點認為,此次即將面臨的房地産調控將大幅隔開金融與房地産的距離,避免出現銀行被房地産綁架的現象。在盧文曦看來,新的調控更像是對之前強調過的政策再重申,屬於補技術短板。

(來源:每日經濟新聞)

(責任編輯:)
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