（原標題：信貸資金暗度陳倉 樓市高杠桿滋生風險）

隨著樓市持續火爆，一些購房者加杠桿“花樣百齣”，在其背後，銀行資金成為重要推手。近日，中國證券報記者以購房者身份致電多家銀行，發現“暗度陳倉”現象依然存在——表面以住房抵押形式為用戶提供消費貸、信用貸、經營貸，實則高額貸款流入了房地産。個別銀行甚至牽手贖樓公司，想辦法幫助投資者填補首套房貸款“缺口”，贖出房産證後再度抵押套現，增值部分用於再度購買房産。分析人士指出，這部分資金的推波助瀾正加速催生房地産泡沫，一旦樓市逆轉，銀行資金安全將面臨挑戰。

住房抵押消費貸流入樓市

前不久，華南地區某股份制銀行發佈的一則廣告引起廣泛關注。廣告明確表示該行個人房産抵押貸款可以二押，即目前房子即便還在按揭，也可貸出升值的部分。雖然銀行官方宣稱，此類貸款資金僅可作為生意經營、消費等使用，嚴禁用於房産資金墊付，然而記者採訪發現，實際情況與官方説法存在較大出入。

調查中，記者對上述銀行客戶經理明確表示，幾年前通過按揭在該行貸款購買了一套房産，目前房屋市值已經翻倍，希望通過加按套現支付另一套房子的首付。在得知貸款目的是付另一套房子首付後，該客戶經理仍然表示可貸出其中升值部分。即以經營貸名目申請，最高貸款額度為房屋評估凈值的七成，若以房子目前市值500萬元計算，減去此前欠下的一百多萬貸款最高可套現兩百萬元左右。該客戶經理稱，經營貸原則上不能用於購房，實際上由於銀行難以監控貸款流向，這種做法一般不會出現問題，為以防萬一，貸出去的錢最好轉到非本人賬戶使用。

不過，該銀行官方回應稱，“對相關信用貸款本行有嚴格的審批和風控流程，並嚴控貸款流向，禁止用於支付購房首付等國家禁止的用途。如有存在員工違規向客戶承諾的情況，一經查實，將嚴肅處理”。

隨後，記者又致電另一家上市股份制銀行，工作人員表示，如果是在該行做按揭，部分網點可做二押，以消費貸形式貸出，最高額度為評估凈值的七成，最長還款年限為十年，年利率為6.9%。該工作人員表示，消費貸一般用於購買大額消費品，原則上不用於房産資金墊付，“但錢到你手上，怎麼花就是你的事，銀行也管不著”。

如果説默許信用貸款流入房地産尚屬“初級版”，那麼另外一些銀行攜手貸款公司套現則是“進階版”。

同樣對於記者提出的二押需求，另一家總部位於北京的股份制銀行的某客戶經理直接給出解決方案：如果有穩定工作，可在該行以消費貸形式貸款，最高額度為評估凈值的6.5成；如果採用等額本金付款，最長年限為15年，年利率7.3%。但前提是，購房人需先跟貸款公司借錢把原先的住房貸款還了，拿到房産證再抵押才能獲得該行貸款。該客戶經理還表示，如果沒有足夠的錢還貸款，其可代為介紹貸款公司。這一做法，同樣得到另一家總部位於華南的股份制銀行客戶經理大力推薦。

加碼房貸推高樓市杠桿

某房地産研究機構人士向記者透露，對於貸出去的錢，理論上銀行會要求貸款者提供票據以檢查資金流向，但實際操作中很少有銀行會檢查。即使銀行下定決心去查，要把這些錢款的去向完全監管到位本身具有很大難度。此外，部分銀行信貸人員雖然對客戶的資金用途心知肚明，但為了業績仍會選擇睜一隻眼，閉一隻眼，有些甚至會幫客戶包裝，以通過銀行的風控系統的評估。

通過這種方式，銀行、貸款公司、購房者聯手助推了住房杠桿。房地産業內人士還透露，目前很多仲介機構都有下屬的擔保公司，能夠為購房者提供首付貸或短期資金用於償還住房貸款，這些擔保公司與銀行機構存在千絲萬縷的關係。

央行最近公佈的信貸數據顯示，近幾個月，按揭貸款可謂“一枝獨秀”、“百廢房興”。某股份制銀行內部人士表示，“資産荒”的陰影下，銀行資金沒有更好的投向，投向國企資金雖然安全但利率相對較低，投向中小企業又唯恐不良率攀升。相較而言，個人住房按揭貸款是一個相對優質的選擇。未來，各銀行將持續在房貸領域發力。“但不能忽視的是，部分銀行為了搶奪房貸的市場份額，在貸款發放上確實比較激進，甚至不惜違反政策明文規定，變相加高了購房杠桿，加速催生房地産泡沫。”

Q房網新房事業部研究總監韋謝表示，開發貸款和購房貸款的同比增幅從去年9月份開始出現剪刀差，二者背離程度日益擴大。這説明房地産開發企業正在去杠桿，降低開發貸款增加的幅度，平抑財務成本；而居民正在不斷加大杠桿進入樓市，而且愈演愈烈。這其中的風險也是若隱若現。

2012年以來，居民購房杠桿率也在持續上升。韋謝指出，這個杠桿率是以居民戶每年新增中長期人民幣貸款（主要是房貸）的累計值與全國商品住房的累計銷售額的比值計算的。到2016年7月，杠桿率已經到達0.63。可以大致判斷，全國範圍內，購房的平均首付已經低至不到五成。