原標題：地王熱高燒不退 警惕房企高位加杠桿風險

樓市永遠都不缺新聞。深圳6平方米高價蟻籠、密集出爐的地王、高達700%的土地溢價率、上市公司賣學位房保殼等，每個熱點背後，大多有一個樓價不跌的預期。縱觀近年來的樓市數據，雖然地王潮僅是週期性現象，但地價、房價卻一直在上升通道。時隔四年後再度席捲全國的這場“地王潮”，無論在數量、價格還是溢價率都創出歷史新高。高價地王頻現背後，房企需要付出更多的資金拿地，考驗的是房企的融資能力。不同於以往的是，在本輪地王潮中，房企債務融資比例急速攀升，和地價房價一起上漲的，還有房企原本就處在高位的財務風險。

百城土地溢價近90%

2016年無疑是土地牛市。據克爾瑞數據顯示，前8月全國地王數量已接近200幅，其中8月地王數量48幅，刷新年內單月新高。“高溢價、高總價、高單價”的三高現象成為常態。

如果説地王是個別現象，代表性不足，百城地價數據則能佐證今年土地市場的熱度。數據顯示，今年以來百城土地溢價率最高漲至90%，逼近2010年前後上漲水準。值得注意的是，高溢價背景下，土地市場量價背離現象並存。百城住宅用地成交面積較去年同期下降7個百分點，但成交總價同比上漲超50%。

關於本輪土地牛市形成的背景，主要有以下幾點：

1、相對寬鬆的貨幣政策。2015年國家推出了一系列有利於房地産發展的相關政策，在貨幣政策方面，2015年央行進行了五次降息、降準；在信貸政策方面，通過寬鬆的行業和貨幣政策，鼓勵居民部門買房。2015年首套房首付比例最低降至25%、二套房首付比例最低降至40%，較之前大幅下調。今年以來央行更是增加對居民部門信貸的投放，連續幾月新增信貸大部分投入房貸。

2、實體經濟不振和房價不跌的信仰。相對寬鬆貨幣政策條件下，資金涌入房地産市場尋求更高回報率。此外，受益於寬鬆的信貸政策，居民部門加杠桿買房，寄望進入房地産市場進行個人資産的保值增值。

3、房企寬裕的資金面。停滯3年的房企定增在2014年末再度開啟，同時放開的還有公司債發行，都給房企提供便利的融資渠道。此外，去年以來開啟的樓市去庫存化，樓市量價齊增使得售房款快速回籠，房企的經營業績和現金流得到改善，這點從房企今年公佈的中報可以看出。融資環境寬鬆、房企經營業績改善等多重因素疊加助力本輪房價和地價齊漲。

債務融資比例大增

瘋漲的地價考驗著房企的融資能力。房地産行業是除了金融業之外另一個高資金密度的行業，從拿地、開發到經營各環節都對資金有較高需求。數據顯示，今年以來銀行資金對房企支援持續走弱，通過資本市場直接融資是房企資金的重要來源之一。目前主要有兩種方式，一是股權籌資，包括增發、配股等，增發融資停滯近三年後，在2014年末重新開啟。二是債務融資，目前常見的債務融資包括公司債、短期融資券、中期票據等，其中以公司債為主，發行規模高達近八成。債務融資和股權融資的區別在於，債務融資增加企業的財務費用，降低公司的利潤，同時讓企業存在償付風險。股權融資的好處在於，增加企業的凈資産，擴大企業提升財務杠桿空間。

2014年以來上市房企累計融資7256億元，其中定增融資佔比為38.4%，債務融資佔比高達61.6%。具體來看，債務融資佔比呈現逐年上升趨勢。2014年當年上市房企融資658億元，其中債務融資佔比不足4成，定增融資超過6成。2015年融資增至3706億元，債務融資佔比增至56%。今年以來融資額為2860億元，隨著公司債的大規模發行，債務融資增至74%。

從債務融資結構來看，公司債是企業債務融資的主要形式。公司債因其審批快、融資成本低、資金運用限制少等優勢，自2015年下半年開啟井噴模式。今年前9月上市房企已累計發行1877億元，超過去年全年1520億元的水準。

公司債的大規模發行將增大企業負債規模和財務支出成本，降低企業的經營利潤，此外，還面臨一定的兌付風險。對企業來説，保持合理的杠桿水準有助於提高運營效率，但杠桿水準過高也意味著較高的風險。