（原標題：上海商辦市場行情逆轉： 去化週期跌至4.54月）

“最近嘉定房産交易中心應該很忙，我一朋友拿房子做抵押貸款，在交易中心排隊一個月、銀行排隊兩個月，貸款還沒下來。”9月7日，張明（化名）在小區業主群裏説，他剛買的房子也正在辦理貸款，但等了兩個月，仍然沒有下來。

張明今年6月購買的物業是酒店式公寓，他對21世紀經濟報道記者透露，為了買到喜歡的樓棟推盤，等了兩個月，結果之前推出的其他樓號同戶型，一套就漲了十幾萬。

同一個小區裏另一名準業主王德光（化名）7月買入兩套同樣樓層的小戶型公寓，由於是純投資，他對在開盤當天沒有搶到兩套相連的房子而感到扼腕。“去晚了，只好買了不相連的。”他計劃今後用於出租。

查詢上海房管局官網可見，上述小區在最近的市場走勢中頗有代表性，項目于2015年下半年開盤，當時均價1.1萬元/平方米左右，最低價格為9000元/平方米左右。一年之後，其均價漲到2.1萬-2.3萬元/平方米。

張明告訴記者，附近地鐵站旁中信泰富又一城小區即將推出酒店式公寓，此前傳聞均價2.5萬元/平方米，近日在仲介口中變成了2.7萬元/平方米。

上海商辦市場的行情正在逆轉。一名業內人士透露，今年6月，上海大部分酒店式公寓進入熱銷行情，如位於松江的龍湖新一城推出了部分28平方米小戶型，很受市場歡迎。

進入8月，上海酒店式公寓市場量價大幅提升，成交面積達26.93萬平方米，環比大幅上揚6成，同比上揚1.34倍，成交均價也達到16055元/平方米，環比上升17%，同比上升33%。從絕對值看，均創下歷史月度新高。當前，全市酒店式公寓均價約為2.1萬元/平米，套均總價在120萬-130萬元。

資金流向

今年1-8月，酒店式公寓供應量58.45萬平方米，同比下滑38%，而成交量則高達152.82萬平方米，同比上揚1.82倍，供求比為1：2.6，呈現供小于求態勢，而去年同期則供大於求，供求比為1：0.57。

對此，同策諮詢研究部研究經理許之靜認為，這是由多種因素造成的。主要包括：“325”限購政策提高了購買條件，很多“新上海人”被擠出住宅市場而進入酒店式公寓市場，同樣也拉動一批被限購投資客戶進入該市場；5月以來，土地市場高總價、高單價、高溢價，潛移默化地助推了酒店式公寓的熱銷。

資金流向公寓也十分明顯。研究生畢業後留在上海從事媒體工作的陳訓（化名），在拿著50萬現金在二手房市場尋覓了兩個月後，放棄了他的上海戶口優勢，轉而買了一套酒店式公寓。類似情況還有很多。

許之靜指出，今年2月下旬出臺的《關於進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》中，對商辦類用地自持要求也較以往大為提高，同時，部分地塊對辦公出售的最小分隔面積也有限定，無形中大幅減少了今後酒店式公寓的上市量，使其成為稀缺品。

更深層次的原因是，2011年2月1日實施限購，對已擁有2套及以上住房的家庭暫停售房，土地供應計劃因此逐年縮減，而從成交方面看，2011年上海成交的純宅地可建面積量達1385.84萬平米的高峰後，2012年下滑近4成至855.78萬平米，隨後的2013至2015年也沒有超過2011年。而2016年1-7月成交量僅為290.53萬平米。

住宅供應的縮減，必定帶動商辦項目的開發商尋求産品轉型，酒店式公寓的開發熱度愈加高漲。在2013年商辦土地成交達最高峰。

8月成交前十的項目呈現大戶型、高總價特點。真如板塊的高尚領域行政公館（即高逸尚城A3板塊）、光新板塊的融創香溢天地（上海香溢花城），以及北外灘板塊的融創外灘188（深藍悅都），在本月分別去化168套、98套、72套，分獲8月項目銷售榜單的第一、第二和第四位。這三個項目對本月酒店式公寓成交結構的變化起到了關鍵作用。

庫存已現不足？

許之靜進而指出，大戶型酒店式公寓多集中在中環或內環區域，價格較同區域商品住宅低40%左右，在當前中心城區高漲的房價下，一些外籍人士和企業高管願意選擇這類總價相對合適，且不限購不限貸的類住宅産品。同時，當前在外環內出售的商辦用地中，出現部分地塊辦公可售部分的最小出售單位須大於150平米之類的要求，因此，今後外環內新增酒店式公寓的戶型也將呈現“豪宅化”。

截至2016年8月底，上海酒店式公寓可售余量為99.95萬平米，首次跌入百萬方，環比大幅下滑2成，同比下滑53%，按近三個月的平均去化速度，市場去化週期僅為4.54個月，較上個月下滑2個月，並連續4個月低於8-15個月的合理範圍值。

從各環線存量看，均出現不同程度的下滑，其中，內中環8月存量為5.83萬平米，環比下滑29%，在各環區中下滑幅度最大。在存量套數上，松江區以2860套居首。

此前同策諮詢根據2014年上海成交的商辦土地而還未上市的情況、已有部分預售的項目等估算，今後酒店式公寓潛在供應量約為180萬平方米。原浦東新區佔4成，嘉定佔20%左右。去化週期為15個月左右，而目前看來，去化速度遠超預期。

許之靜分析，由於325新政，以及土地市場的帶動等多重因素影響，7-8月份雖然是傳統淡季，但酒店式公寓表現異常火熱，短期存銷比一度降至4.54個月。同策諮詢研究部數據顯示，全市酒店式公寓長期存銷比為15.68個月，目前呈現供求緊張態勢。但由於購買人群多為投資用途，會造成若干年後該類産品的一二手市場的實際供應量較大。

儘管如此，公寓産品的熱銷仍然勢不可擋。9月7日，位於寶山區顧村公園地鐵站附近的龍湖北辰天街，售價已經超過3萬元/平方米，比去年近乎翻倍。

1-7月，全市酒店式公寓去化127.17萬平米，已經超過歷史上任何一個年份，若按此趨勢，今年全年成交量將突破200萬平方米，較2015年翻番。隨之而來的商辦項目庫存不足， 會給市場帶來什麼影響？一名資深人士指出，2011年以後，由於市場供應稀缺，70平米以下的小戶型住宅成交量已低於酒店式公寓。

2012年以後，酒店式公寓和商品住宅未呈現出相關性，由於70平米以下的商品住宅供應量稀缺，已導致酒店式公寓的成交量遠超這類小戶型市場。 他認為，這在某種程度上也促成了上海去年開始調整住宅供應戶型。

一個事實是，70平方米的小戶型套均總價已連續出現上揚，2016年1-7月已達161萬元，同比增幅27%，酒店式公寓增幅12%。

（來源：21世紀經濟報道）