隨著夏日的炎熱逐漸褪去，樓市在本週迎來“金九銀十”傳統旺季。無論對房地産項目，還是購房者來説，在今年房地産市場回暖的背景下，今年“金九銀十”的樓市走勢備受關注。9月樓市有哪些項目入市？哪些戶型的房子最受歡迎？專家對於9月樓市有何預判？京華時報記者走訪了一線市場以及業界專家。

□高端項目

頂豪成交創新高

根據亞豪君岳會統計數據顯示，9月北京住宅市場預計將有30個項目入市，在這些預計入市項目當中，紫闕·天祿 、中駿·天宸、華潤崑崙域等是單價在10萬元以上的頂豪項目，這些項目基本上本身為地王。

預計9月依然會是一個頂豪大量供應和集中成交的月份。中原地産研究中心統計數據顯示，截至今年8月10日，北京頂豪成交爆發，合計住宅類頂豪物業簽約套數達到了261套，累計簽約金額首次突破百億。

在2015年同期，10萬+頂豪合計簽約只有52套、簽約金額24.76億元。今年同比上漲幅度達到了400%，成交均價也歷史首次突破了12萬元／平方米。

在10萬＋成交爆發的基礎上，市場整體高端化趨勢明顯，8萬+10萬+項目成交均刷新了歷史新高，其中，8萬+住宅簽約744套，也刷新了歷史年度新高紀錄。

不過，頂豪市場在一路高歌的同時，潛在的風險也不容忽視。中原地産首席分析師張大偉認為，除了幾個尾盤項目，還有一定體量待簽約的頂豪合計為31個項目，這31個項目總體量為722.6萬平方米，當然其中有部分的不可售的配建，大約實際可售的商品房住宅部分體量為500萬平方米，也就是總預期貨值在5000億元左右。

由於絕大多數項目土地成本高企，因此面臨的入市壓力非常緊迫，而未來一旦市場出現降溫，頂豪市場將出現巨大風險。

産品打造的差異化以及行銷手段的不斷出新，成為頂豪獲得更多市場關注的重要法寶。

□供應

僅30盤入市

“8月份剛開盤，當天就賣光了，因此我們還是比較看好當前的樓市。”在門頭溝，某近期開盤入市的項目銷售人員向記者表示。在市場整體火爆的背景下，各個項目對於“金九銀十”的樓市走勢一致看好。

不過，與往年相比，今年市場新盤入市量保持低位，根據亞豪君岳會統計數據顯示，9月北京住宅市場預計將有30個項目入市，其中包括遠洋新仕界 、中信墅·雲邸 等14個純新盤，以及包括冠城大通百旺府、遠洋天著 、旭輝26街區 等在內的16個老項目後期。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，今年以來北京住宅市場月度開盤量始終保持在30個左右的水準，而進入到以往“金九銀十”的市場旺季，供應也未見突破。受到土地供應不足的影響，預計2016年剩下的幾個月中項目開盤量也不會出現太大波動，而明年市場形勢則將更加嚴峻。

今年前8個月北京公開土地市場實現宅地出讓僅7宗，其中純商品住宅的規劃建築面積僅42萬平方米，而今年以來純商品住宅的成交面積即達到472.61萬平方米，供地量與商品房需求量之間的比值達到了驚人的1：11。

對此，郭毅認為，出於國企、央企以及上市房企對於銷售業績的要求，當前地産開發依然秉承“高週轉”路線，從拿地到項目上市多以一年為週期，因此明年新盤供應將主要依靠今年的宅地成交。在宅地供應上極度短缺的情況，將使得明年能夠入市的純新盤屈指可數。從9月入市項目特徵來看，精裝項目明顯增多，其中17個普通住宅當中，精裝修項目多達11個；9個商住項目當中，也有多達6個項目精裝修交付。

郭毅分析認為，9月預計入市項目當中，包括紫闕·天祿、中駿·天宸、華潤崑崙域三個10萬+頂豪，以及冠城大通百旺府、住總·香榭8號、澤信公館等多個高端項目，這些項目或本身為地王，或為地王項目拉動，售價均已邁上一個新的臺階，而純新盤為做出差異性，老項目為匹配新的價格高度，都不得不在精裝修上苦下功夫。未來隨著北京住宅市場豪宅化趨勢的繼續明朗，精裝所佔比重也仍將進一步加大，而在純新盤當中將可能出現全面精裝化。

中原地産研究中心統計數據顯示，截至日前，今年前8月北京商品房住宅供應刷新歷史最低，僅供應了18221套，相比2015年同期減少了37.2%??供應量與供應面積均刷新了歷史最低紀錄，從未來供應看，北京已經進入城市化末期，供應量很難明顯增加，雖然政策增加7090土地供應，但2016年供需結構緊張的形勢很難改變。