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負債超3萬億高杠桿加大房企風險

來源：中國新聞網 2016-08-30 08:50:00

樓市負債房企房地産地産銷售利潤虧損

　　29日晚間，隨著保利地産發佈半年業績公告，“招保萬金”四大典型房企半年報全部披露。萬得資訊數據顯示，截至目前，已發佈中報的房企達101家，其營業收入總額5228億元，同比上年同期增長37%。但值得注意的是，雖然營業收入有所增加，但房企資金杠桿也大幅提高，資産負債率達65.68%，負債總額高達3.74萬億元。
　　業內人士警示，瘋狂搶購致地價高漲，杠桿高企，未來風險重重。房企已過於激進，一旦未來房價漲幅放緩，高地價的壓力將集中爆發。
　　瘋狂銷售猛增創紀錄
　　2016年上半年，房企銷售收入創新高。據中原地産研究院發佈的統計數據，2016年前7個月，30家上市房企銷售額合計1.33萬億元，同比大漲72.2%，刷新歷史最高紀錄。
　　其中，新城控股、旭輝地産、景瑞地産、碧桂園、首開地産、中國金茂前7月銷售額同比增幅超過100%。新城同比增長142%，完成年度目標84%，景瑞同比增長149%，完成年度目標79%，碧桂園同比增長143%，完成目標68%，旭輝同比增長174%，完成目標74%，首開則是同比增長164%，完成年度目標116%。
　　而銷售額超過1000億元房企有4家，分別為萬科、恒大、碧桂園和保利地産，銷售金額依次為2175.1億元、1848億元、1494.2億元和1227.71億元。在此背景下，恒大將其年度銷售目標由此前的2000億元上調至3000億元。
　　此外，在600億元至800億元的銷售目標陣營裏，融創中國、金地集團和龍湖地産前7個月銷售額同比增幅均超過80%。
　　事實上，在高速增長的銷售下，存貨週轉率也大幅提升。數據顯示，2016年上半年房企存貨週轉率平均0.76次，其2015年同期僅為0.18次。
　　但值得注意的是，雖然銷售額大幅增長，但房企的利潤卻不盡如人意。以“招保萬金”四大房企為例，銷售額高達近2000億元的萬科，歸屬於上市公司股東的凈利潤53.5億元，保利利潤49.6億元，招商38.52億元，金地歸屬母公司的凈利潤為7.78億元。
　　在此背景下，萬得資訊數據顯示，已發佈半年報的101家房企，2016年上半年營業收入5228億元，較2015年同期大幅增長37%，利潤總額680億元，較2015年同期的522億元大幅增長30%。但其凈利潤僅為484億元。
　　分化優勝劣汰更明顯
　　值得注意的是，在一些房企業績大幅增加的同時，也有部分房企仍面臨著虧損局面。
　　全國工商聯房地産商會秘書長鐘彬表示，受宏觀經濟影響,房企面臨去庫存壓力,優勝劣汰機制愈加明顯。房地産行業集中度不斷上升,百強房企賣了全國近一半的房子,各梯隊房企銷售金額集中度均出現大幅提升,百強房企銷售金額集中度已接近50%。
　　據記者不完全統計，在已發佈中報的101家房企中，有19家房企凈利潤仍為負。這意味著，在整體市場向好的背景下，仍有超18%的房企處於虧損狀態。
　　其中，渝開發、綠景控股等10家房企虧損超過千萬元，3家虧損超億元，1家超過10億元。分別是沙河股份虧損1036萬元，天房發展虧損1553萬元，榮豐控股虧損2180萬元，渝開發、綠景控股、中國高科分別虧損2278萬元、2291萬元、2358萬元，海航創新、新光圓成、天地源、京漢股份分別虧損2645萬元、3879萬元、5994萬元與7703萬元。而陽光股份、雲南城投、天津松江虧損上億元，分別為1.13億元、3.6億元、5.21億元，嘉凱城虧損高達10.67億元。
　　業內人士認為，從預增與預虧的房企數據看，上半年不同凈利潤規模層級的房企數量保持不變，但平均增速明顯分化。在行業盈利空間收窄的背景下，凈利潤規模超過100億元的房企均值為209.67億元，同比增長率均值為18.47%；一部分凈利潤規模在10億元至50億元區間的中型房企，在本輪市場結構性回暖中獲益匪淺，該區間房企凈利潤同比增長率均值達11.92%，其中部分企業凈利潤增速甚至達60%至90%；而凈利潤規模在50億元至100億元區間的房企均值為75.71億元，同比增長0.70%，該區間房企受市場佈局或産品結構單一影響，凈利潤增長緩慢。
　　“房企業績分化的主要原因來自於其佈局的差異。”國信證券房地産行業分析師董德志表示，居民住房需求三五年內相對穩定，目前銷售高增長意味著對未來需求的透支；由於我國住房需求轉移單邊性的特點，一線城市居民一般不會去二線城市買房，二線一般不會去三線買房，目前二線城市房地産銷售的火爆意味著大量的三、四線城市需求被轉移。綜上，三、四線城市居民需求被嚴重透支和轉移，且供給層面今年庫存面積不會有明顯下降，這意味著未來房地産去庫存的壓力會更加艱難。
　　萬科半年報中也指出，上半年城市間仍然呈現較為明顯的分化。主要城市新房銷售面積大幅上升，而供應增長有限，商品住房庫存量快速下降。但此前土地供應較多、人口增長較慢甚至負增長的城市，庫存壓力仍然較大，情況並沒有根本好轉。
　　風險負債高企引擔憂
　　2016年，在銷售額大幅增長的背景下，房企加速囤地。截至8月24日，年內搶地最積極的14家房企拿地超過200億，合計拿地為4093億，整體看，相比2015年同期的1864億上漲了120%。
　　中原地産數據顯示，融創拿地總額高達478.69億元，較去年同期的73.13億元，大幅增長554%。綠地拿地總額348億元，較去年同期也增長55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況，拿地總額達到345億元。此外，碧桂園、恒大、萬科、保利拿地資金也紛紛超過300億元。
　　而在房企激進拿地的背後，地方土地收入也大幅增加。全國賣地最多的50大城市出現了賣地面積未漲，土地成交額卻爆發的現象。中原地産研究中心統計數據顯示，截至8月22日，50大城市合計成交土地建築面積為69489萬平方米，相比2015年同期的69461萬平方米基本持平。但土地出讓金則出現了爆發，截至當日，50大城市土地出讓金累計達到了1.39萬億元，相比2015年同期的9342.8億元，上漲幅度達到了49.22%。
　　對此，中原地産市場總監張大偉表示，資産荒的背景下，資金大量流入房地産，而在資金的支援下，房企加大杠桿使用力度。
　　實際上，房企資産負債率大幅提升。例如嘉凱城資産負債率已高達93.55%，較上年84.64%大幅提高8.91個百分點。天津松江資産負債率也高達90%，較上年增長6.6個百分點。此外，包括萬科、華夏幸福等18家房企資産負債率高達80%以上。
　　從凈資産負債率也就是産權比率來看，房企數據更是高得驚人。魯商置業、嘉凱城凈資産負債率高達1400%。
　　廣發證券分析師樂嘉棟表示，從整個上半年情況來看，貨幣流動性持續寬鬆，而整個市場缺乏可投的優質資産，地産行業成為吸收流動性的重要載體。
　　“但進入下半年，成交端的逐步下滑，會抑制房企的開發投資，房企的融資活動或將逐步降溫。”樂嘉棟認為，未來房企將面臨的風險一方面是資産端的資金抑制帶來資金緊縮，另一方面則是當前貨幣環境下居民杠桿利用水準較高，開發商未來回款將受流動性影響較大。
　　同時，政府監管也在收緊。最新數據顯示，截至目前，8月份武漢已經有22家房企因為違規銷售被房管局扣分，列入不良信用記錄。
　　張大偉也指出，房企已過於激進，一旦未來房價漲幅放緩，資金壓力將集中爆發。例如融創478.69億元拿地總額已佔其銷售總額81%，而融信方面，其拿地總額345.39億元，更是其銷售額132.2億元的261.3%。

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