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樓市調控加碼熱點區域降溫供需兩端應齊發力

來源：中國新聞網 2016-08-23 08:30:00

樓市樓市調控降溫商品房住宅房産土地

　　機構數據顯示，部分城市商品住宅庫存去化週期數據繼續下降，存銷比處於歷史低位。同時，熱點區域的土地市場尚未出現降溫現象。業內人士表示，調控政策應注重供需兩端發力。
　　部分熱點城市庫存降低
　　易居研究院報告指出，2016年7月，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化週期為10。這意味著市場僅需10個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比6月份的10.5個月收窄0.5個月。觀察歷史數據後可發現，目前存銷比處於歷史低位，這也是近期房價持續上漲且漲幅偏大的市場邏輯。預計2016年三季度，該指標總體會在低位徘徊。值得警惕的是，對於一些熱點二線城市而言，去庫存週期甚至低於6個月水準。部分城市雖然已經出臺了限購政策，但抑制房價的壓力依然比較大。
　　國家統計局日前公佈的數據顯示，同比來看，房價上漲的城市仍在增加，二三線城市房價同比漲幅擴大。主要是此前一線城市房價基數較高，而絕大部分二三線城市由於去年同期基數相對較低。
　　克爾瑞地産研究中心報告指出，整體來看，房價雖在上漲，但漲幅在持續回落，接下來保持平穩是大概率事件。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年3月之後房價暴漲屬於階段性表現，是大量資金進入樓市的體現。當下房産泡沫主要是指房價上漲過快。同時，泡沫和房地産市場週期也存在一定關係，預計2017年房地産市場政策或繼續收緊。
　　促進土地市場平穩運作
　　日前，上海靜安中興社區一宗住宅地塊，創下地價新高。業內人士認為，地王並不利於企業成長。
　　中信證券研究部分析師陳聰表示，從以往經驗看，不少地王都能順利解套，一些企業拿到地王之後會迎來房價大幅上漲。但如果企業把未來寄託在産品定價大幅上漲上，企業經營是存在較大風險的。
　　嚴躍進表示，對於企業來説，拿到地王后加快週轉和控製成本是關鍵。對於地方政府來説，地王背後的資金安全需要積極防範。當下地王現象都出現在熱點城市和優質地塊。不同的地塊有不同的估價，也有不同的增值空間。
　　市場人士表示，土地價格高企也需關注其背後的三個現象。首先是整個商品房市場是否依舊維持較高熱度，其次是房地産的回報率是否遠高於實體經濟，再次是土地的供應量以及房地産企業的土地儲備。
　　部分房企土地儲備不足，熱點城市土地資源較為短缺，因而採取股權收購方式曲線拿地。深圳市房地産研究中心研究員李宇嘉表示，這在一定程度上助推了土地價格上漲。對於曲線進入市場的資金，比如夾層資金、杠桿資金和私募資金，要進行嚴格控制，這對土地的價格推動或有一定抑製作用。
　　嚴躍進認為，未來應將四方面工作做到位：一是增加土地供應；二是降低土地價格；三是增加土地容積率；四是加快土地開發節奏。同時，後續政府調控方面，應積極做好對荒廢用地的開發和土地整理，積極鼓勵和扶持舊城改造的各類企業成長，這一領域或有較大市場需求。
　　中金公司研究報告指出，與過去週期不同的是，當前經濟下行壓力較大，一般財政收入放緩使得地方財政對土地出讓的依賴較大。但調控不大幅收緊，並不意味著房地産市場不會下行。因為房地産小週期的本質是居民購房需求的集聚與釋放，調控可以起到觸發作用，但不改變這個本質。
　　限購有利控制房價
　　鏈家研究院認為，當下政策之所以面臨兩難境地，主要是因為貨幣和信貸具有流動性和趨利性。在需求管理導向下，資金不會順著決策者意圖流動，通過擴大信貸難以兼顧防泡沫和去庫存的雙重目標。同時，當前房地産市場地區分化、同化效應並存。
　　針對供需嚴重不平衡的一線城市，劉策表示，可從三個方面入手進行調整：一是城市更新，對已經不適應現代化城市生活的地區進行必要的、有計劃的改建。二是在産品業態上，加大租賃産品的比例。比如，一線城市未來更應發展長租公寓，使生活方式從購買向租賃轉變。三是其他非租賃物業。比如，商業改租賃等，政策需給予一些支援和鼓勵。
　　從政策方面看，此前一線城市以及部分熱點二線城市都出臺了新一輪調控政策，呈現出調控收緊態勢。嚴躍進表示，通過限購使炒房需求降低，進而利於控制房價。限購主要考慮了兩個作用：一是通過限購，能夠使得潛在的購房需求降低，進而將有限的房源優先分配給普通或剛需購房者；二是通過限購，使得市場需求釋放更有節制。
　　劉策表示，對監管部門而言，樓市調控仍有三方面應引起注意：一是應注意穩定市場預期；二是注意營造一個公平的市場環境和體系；三是注意從供需兩端進行調控。

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