維權頻發 涉嫌造假？

根據祈福服務招股説明書披露，該公司物業管理服務涵蓋廣東省內12個住宅小區，簽約558.6萬平方米。截至2015年9月30日，祈福集團旗下的全部位於廣東省內包括祈福新村、祈福水城、祈福輝煌臺、祈福萬景峰、祈福黃金海岸、祈福聚龍堡、祈福南灣半島、祈福海岸等12個住宅區共有超過約45000個住宅單位，住宅建築面積約542.2萬平方米。顯然，以祈福新村為主的上述項目仍然是祈福集團社區配套服務的唯一載體，而號稱“華南第一村”的祈福新村更是祈福物業服務水準的最真實寫照。

但祈福新村不少業主卻認為，祈福新村十幾年來物業服務並不平靜。僅在祈福業主提交給港交所的文件中，祈福維權小組就指控祈福物業：操縱業委會，剝奪業主自治；違法提高物業服務費；侵佔、破壞業主公共道路、綠地，用於壟斷經營；妨礙、阻擾，打擊、報複業主維權；拒絕資訊公開，暗箱操作；涉嫌做假賬欺騙業主或投資者。

但祈福新村業主的意見遠不止於此。“有業主問我，為什麼不在投訴函提小孩上學的問題。”朱先生對記者如是説，“我只能安慰他説，祈福新村的問題很多，但投訴函只能提及最為重要的，不可能面面俱到。”

除被投訴問題多外，番禺祈福物業公司的經營水準也一般。在其公佈的2013年和2014年收支情況顯示，2013年管理費虧損1180萬元；2014年管理費虧損1864萬元。

但在祈福生活服務控股有限公司的上市文件中，卻顯示祈福物業的總體盈利頗為豐厚。2013年度祈福生活服務控股收益約為2.27億元，2014年度微增達到2.37億元。截至2015年9月30日9個月內，其收益約為1.94億元，同比增長11%。在此期間，四大業務板塊中，來自物業管理服務的收益分別僅佔總收益的16%、18%、18%及19%；零售服務與餐飲服務收益佔比最大，分別為39%和29%。

與此同時，祈福服務的整體毛利率由2013年的33%增加至2014年的36%，2014年9月底由35%增加至2015年9月底的38%，均分別由於餐飲服務部分的毛利率上升、配套生活服務的毛利率上升以及學校外教育服務的課程和收生數目增加所致。而最為核心的物業管理貢獻能力偏小。

對於這樣的數字出入，祈福集團回應稱：“這只是祈福新村的管理費使用情況，集團還有其他的管理收入，這並不能代表整個集團的經營管理水準。”但維權小組的朱先生卻認為：“祈福物業很可能在欺騙業主和投資者。”

物業上市或收緊

事實上，自從2014年彩生活在港交所成功上市後，分拆物業上市儼然成為房地産公司買地之外的又一熱情所在，各物業管理公司也爭先擁抱資本市場。

據不完全統計，截至目前，在港交所，除了彩生活之外，中海物業、中奧到家先後已上市，2016年6月~7月，星河和綠城這兩大中國高端地産商旗下的物業管理公司，均投入資本市場的懷抱。在新三板市場，開元物業、索克物業、天驕股份、嘉寶股份、萬聯生活、美易家、快易名商、城投鵬基、新鴻運物業、盛全物業、物管股份等26家社區服務商已掛牌交易。而萬科、碧桂園等一批業內知名房企的物業管理公司，正行進在分拆上市的路上。

但隨著物業上市風潮的來臨，資本市場卻日漸冷靜，逐步開始更為理性地看待物業公司的盈利模式。房地産與金融資深評論人黃立衝對《中國經營報》記者分析稱：“彩生活的成功上市並在市值上有所突破，的確對其他的房地産公司起到不小的驅動效應，産生了不小的蔓延性效果。但在香港資本市場並沒有把物業公司上市看做很新的東西。投資者對物業公司的看法普遍是：對開發商依賴性大，盈利增長乏力；而通過收購則往往要給出不低的溢價。”

“而隨著港交所對上市的審核日漸嚴苛，物業公司想要成功上市更為不易。”黃立衝續稱。據《2016上半年全球跨境IPO（首次公開募股）指數》（以下簡稱“指數”）顯示，2016上半年，全球IPO市場無論是跨境還是境內，均出現大幅下滑。由於中國IPO交易數量下降，在歷經三年的增長之後，亞太地區跨境IPO交易融資額下滑了68.2%，跌至49.6億元。

來源： 中國經營報