原標題：地産整體上市信號再來

中糧係地産業務何去何從，這個疑問已發酵7個月之久。

今年年初，原董事長寧高寧帶著11年奮鬥史轉戰中化集團，中糧集團正式進入趙雙連時代。7月18日，中糧集團與中紡集團在北京召開大會啟動戰略重組，並公佈了中糧國有資本投資公司改革試點方案。

履新半年的趙雙連祭出“瘦身健體”的改革計劃，顛覆了寧高寧時代為補足全産業鏈條而不斷“增肥”的戰略路徑。變革背後，曾被寧高寧寄予厚望的中糧集團地産王國似乎真的走到了關口。

根據中糧集團的“十三五”規劃，中糧集團將推動糧油、食品、金融、地産四大板塊2019年整體上市。目前，中糧集團地産業務擁有 中糧地産 （000031.SZ）與大悅城（00207.HK）兩大上市平臺的內部整合是否已進入時間軌道？能否在時間表2020年前完成？

“內部整合，某種程度上會服從中糧集團的改革意志。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，未來，這兩個平臺如何在項目層面進行協作，如何進行資金平衡，如何在團隊和管理體系上整合匹配，都需要中糧集團在頂層設計上作出具體規劃和安排。

輕資産與混改

“輕資産”突圍路上，大悅城再落一子，擇址貴陽。

7月26日，貴州省委常委、貴陽市委書記陳剛與中糧集團副總裁、大悅城地産董事長兼總經理周政握手言歡。周政帶來的大悅城品牌，將輸出落地在貴州恒豐地産旗下的貴陽中心。

這裡是貴州省規劃的100個城市綜合體之一，大悅城的任務是交出貴陽規模最大、業態最全的購物中心標桿。大悅城是否入股，雙方還沒有定論。

大悅城是中糧集團的金字招牌，名字靈感源於《論語》中“近者悅，遠者來”，由寧高寧一手締造。時間拉回到2004年，國資委一紙任命，46歲的華潤集團副董事長兼總經理寧高寧空降中糧集團，就任董事長一職。

中糧係地産業務歷經多年盤整，最終形成中糧地産和大悅城兩大平臺，並分別在A股、H股借殼上市，這背後寫滿了寧氏印跡。

從2007年第一座大悅城落戶北京西單至今，9年時間裏，大悅城並沒有遍地開花，自持項目目前僅有8個，其中7個開業，1個在建，離寧高寧曾佈置的“5年20城”目標尚遠。

外界對大悅城發展速度過慢的質疑，商業地産重負荷及“萬年沉疴”資本市場難題，都迫使其給出答案。大悅城的解惑路徑是輕資産，並在2015年底落地了首個輕資産項目—天津和平大悅城，而上文的貴陽大悅城是其第二個輕資産項目。

在貴陽，周政對大悅城的輕資産思路有過些許表態，“入個小股，大悅城可以收取品牌管理費、運營管理費；如果項目做得好，大悅城可以以進入時的價格適當增加股權；如果項目做得特別好，我們也可以全部收購”。

在周政看來，輕資産輸出是一個動態的管理和投資的過程，而通過輸出品牌的低成本方式去發展，大悅城既可以獲得增值管理收益，也可以獲得評估增值的溢價。

輕資産被定義為大悅城未來之路的重要索引。據時代週報記者了解，對於自持存量資産，大悅城正在控制權範圍內，引入外部投資者，為下一步擴張張羅糧草。

周政一口氣把所有自持大悅城項目都擺上了貨架，他期許遇見的，是有大胃口吞下近百億標的的“財主”。

7月18日，北京市産權交易所網站上挂出了大悅城的三則股權叫賣資訊，其三家子公司各挂出了49%股權，掛牌價分別為78.41億元、10.78億元和3.7億元。大悅城要求接盤方一併吃下這三家公司股權，並一次性付款。

十天后，接盤方之一浮出水面。7月29日，大悅城公告稱，全資附屬公司恒瑞作為普通合夥人，與兩家機構投資者就Joy City Commercial Property Fund（大悅城商業基金）定立有限合夥協議。這兩家機構投資者將分別認購63.33億元及31.66億元的基金權益，該基金擬參與競標上述三家公司各49%股權。

“大悅城輕資産更近一步，‘瘦身’之後，一增一減之間緩解了資金壓力，”克而瑞研究中心分析師房玲告訴時代週報記者，而通過品牌輸出撬動規模擴張，“5年20城”不再遙不可及。

2015年末，大悅城持有現金約37.26億元，同比大幅下跌了42.57%，而企業總有息負債則達到了247.96億元，同比增長2.89%，現金短債比為0.88，企業持有現金並不充裕。

在房玲看來，輕資産“無本生意”，也將提高大悅城整體收益回報率。2015年，大悅城地産的核心凈利率約為9.3%，而凈資産回報率僅為2.2%。

當然，這也被視作是大悅城混合所有制改造的關鍵進展。

中糧集團是央企53家特大型企業之一，也是六家國有企業改革試點企業之一。

“我們探索的是一條有進有退的優化資本佈局之路，”在7月18日並進中紡集團後，現任中糧集團董事長趙雙連有過表態，中糧集團分類分層地推進混合所有制與股權多元化，其中地産業務將通過混合所有制改革優化資本結構，提升盈利水準。

早在去年的大悅城2015年中業績會上，周政也已有所透露，中糧集團目前仍佔大悅城66.73%的股份，股權比例還是比較大的。下一步，將穩妥地尋找合作夥伴，推進混合所有制改革。從股權多元化入手，中糧集團的改革方向是引入産業、基金、民營、外資等資本來優化治理結構。