原標題：深圳商業地産將成為投資風口 上半年大宗交易超120億

當深圳新房價格一路上揚破“6”字頭時，深圳寫字樓市場也迎來春天，大宗交易頻現，資本大鱷齊齊搶灘。

當深圳住宅價格上漲空間縮小時，商業地産迎來補漲機會。

來自深圳中原的數據顯示，上半年深圳大宗交易成交了26宗，總金額為122.82億元。去年全年，深圳的非住宅物業大宗交易總量是37宗，而購置這些大宗商辦物業的買家主要是金融、保險、基金公司。

險企頻頻在深圳掃樓

繼4月24日太平洋産險花費7.8億元購買深業上城産業研發大廈T2的4層樓後，6月18日太平洋壽險又以16.78億元購入T2的10層樓。

中國太平洋人壽保險股份有限公司副總經理王鶯表示，“希望借深圳分總部進駐的契機，今後雙方能有更好的合作關係。”事實上，購置 大面積優質成熟辦公物業近來頻頻受到保險企業的追捧。去年11月，華夏人壽保險股份有限公司花費20億元買下京基濱河時代大廈高區10層物業，是深圳樓市30年來大宗成交紀錄第二名。

華夏人壽保險股份有限公司副總經理元虎當時就表示：“購買京基濱河時代的20億元均來自自有資金。10個樓層將作為華夏保險除北京之外的第二總部，表明華夏保險看好並加大華南區域的投資和業務比重，健康、養老、資産管理三大業務將遷入深圳。深圳的經濟活力、城市綜合競爭實力，在全國一線城市中排在前列。”去年，深圳市政府就出臺了《深圳市人民政府關於加快現代保險服務業創新發展的實施意見》，提出了深圳加快發展現代保險服務業發展。至2020年，深圳保險深度（保費收入/地區生産總值）將達到5%，保險密度（保費收入/總人口）達到8500元/人，基本建成與深圳經濟社會發展相適應的現代保險服務體系。

在政策利好下，深圳還大力發展總部經濟，鼓勵保險企業總部落戶。目前深圳保險公司法人機構已達22家，資産規模居全國第二。2015年深圳保險市場累計實現原保險保費收入647.55億元，同比增長18.02%。其中，産險公司保費收入227.86億元，同比增長5.62%；壽險公司保費收入419.69億元，同比增長26.06%。

雖然大部分保險企業都未在年報披露其投資房地産收益數值，但有險企負責投資管理的人士對中國房地産報記者透露，“我們主要投資的是寫字樓，你可以看到一線城市的寫字樓租金回報率都不低，而且還保持上揚態勢。新增保險資金多，就需要找到穩定的投資渠道，恰恰房地産投資則具有所需資金大、投資收益較穩定的特點。”

深圳商業地産將迎來補漲

深圳中原投資部的數據顯示，上半年深圳大宗交易成交了26宗，總金額是122.82億元，逼近去年全年交易額，其中大部分買家都選擇了寫字樓作為交易對象。

此外，福田仍佔據寫字樓市場的半壁江山，2016年上半年成交面積佔比高達53%，較去年上升近兩成。南山區今年上半年寫字樓物業成交也增長明顯，在全市佔比由去年的一成大幅上升至三成。前海幾個高端寫字樓項目的入市銷售都非常理想，區域增長潛力被認可。

“大宗交易增多的主要原因有三方面。第一，金融機構尋求的是穩健投資産品，寫字樓價格雖然漲幅不高，但是優質寫字樓租金每年有接近8%的增幅。尤其是險資需要有穩定回報。第二，深圳經濟是穩步向前的，吸引了很多優秀企業入駐，都是看好深圳經濟的發展。第三，金融機構素來就以投資優質寫字樓為主，像在香港、美國、英國，所以你能看到機構選擇的是福田、南山的寫字樓，即便價格比其他區域高。”深圳中原地産投資部總經理楊創慧表示。

“歷史的軌跡是相同的，住宅價格上漲過快之後，商業地産將面臨補漲行情。大宗非住宅物業交易量的上升，會成為市場的先行指標，成交熱度將會逐步傳導到中小型的商辦物業”。楊創慧給出了一組數據，2007年深圳房價也曾暴漲，住宅價格衝高後，商業地産也迎來補漲機會。“現在很多住宅價格要過10萬元/平方米了，寫字樓價格才6萬元/平方米左右。金融機構看的不是短期收益，而是至少五年的投資收益，不管租金還是房價未來還有較大空間。這個數據只表示部分的成交，相信含股權交易在內的實際成交更多，目前我們很多機構客戶的需求都是要數層乃至整棟購入優質寫字樓。”實際上，盈石集團研究中心的數據顯示，2016年中國商業地産投資信心指數（CREICI）為107.4，其中寫字樓投資方信心指數達到111.6，商業物業投資方信心指數則為101.3，總體趨向樂觀。超過70%的業主方和服務商對項目的“資産增值”報以樂觀期許。從受訪者最看好的城市來看，深圳超越北京位列第二，連續兩年位居前列。

在盈石（深圳）資産管理有限公司副總裁陳耀華看來，經過三十多年的高速發展，深圳更早地面臨土地資源日益稀缺帶來的問題，也意味著最大化土地的資産價值是深圳優質商業地産服務商的核心競爭力之一。

不過，近期也有消息傳出，中國工商銀行發佈的《關於加強個人商用房貸款風險管理的通知》流傳，《通知》中規定個人商用房貸款首付比例由過去的50%調整到70%。

經過銀行內部人員證實，佛山和深圳已經開始執行新政，而工商銀行一直是房貸的“風向標”，根據四大國有銀行的統一步伐的原則，深圳的幾大行極有可能跟進。這對於深圳的商業地産將是比較沉重的打擊

Q房網市場觀察員任明超也對中國房地産報記者解釋：“七成首付可以減少資本投機需求的進入，為商業産品降溫，減少炒高的空間，篩選出真正長期價值投資或者實體投資的購買者。從長遠來看，這次由工商銀行領頭，銀行業對工商業的調整，表明國家對房地産業商業板塊的態度鼓勵良性發展、遏制炒家。”

（來源：中國房地産報）