盤點樓市這半年:超過10億的地塊賣出219幅

來源:地産中國網 2016-07-21 08:45:00

原標題:樓市這半年:超過10億地塊 賣出219幅

這是房地産“最好”的半年,也是房地産“最壞”的半年。

樓市火爆,開盤日光。2016年上半年,多數房企銷售金額和面積均大幅提升,創下了歷史最好成績;與此同時,在市場成交熱度持續攀升的背景下,企業拿地熱情一再高漲,地王井噴,蘇州、杭州、南京等熱點城市更是一再刷新城市地王紀錄。

隨之而來的是,地産行業開始大浪淘沙,行業集中度進一步提升。如何在這場激烈的肉搏戰中取勝,是各房企接下來需要直面的問題。

[基於去庫存基調不變的判斷,下半年重點城市庫存壓力仍將保持低位,並有進一步下探的可能。不過,在政策收緊預期的壓力之下,消化週期還有反向上升的可能]

[2016年上半年,全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219幅,其中溢價率超過100%的地塊達到了109幅,溢價率超過50%的地塊更是多達167幅。]

[克而瑞對33家官方公佈銷售業績的房企統計發現,其合計銷售業績高達11525.72億,比2015年同期的6600億上漲幅度高達74.6%,而銷售面積也達到了9473.9萬平方米,同比上漲51%。]

[值得一提的是,今年上半年TOP5房企銷售金額均突破千億,而去年同期僅有一家。因此業內普遍預計在目前的銷售形勢下,全年TOP5房企銷售額都將超過2000億元。]

這是房地産“最好”的半年,也是房地産“最壞”的半年。

受益於顯著回暖的樓市,2016年上半年成為房企銷售業績最好的半年,銷售排名前100房企的銷售金額同比增幅達91.4%。同時,2016年上半年又是讓房企頭疼的地王年,2016年上半年,全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219幅,其中溢價率超過100%的地塊達到了109幅,溢價率超過50%的地塊更是多達167幅。

在房企紛紛公佈半年度銷售業績的時候,大部分房企都超過預期完成了上半年的任務,也有少數房企在這一輪競爭中開始落後。跑得比以前快已經不是衡量的標準,跑得比其他房企更快才是每個房企必須修煉的內功。隨著地産進入貼身肉搏時代,房企們都不得不打起精神,去面對暗流涌動的局面。

超過60%完成率

克而瑞對33家官方公佈銷售業績的房企統計發現,其合計銷售業績高達11525.72億,比2015年同期的6600億上漲幅度高達74.6%,而銷售面積也達到了9473.9萬平方米,同比上漲51%。

其中同比漲幅超過一倍的企業多達12家:金茂碧桂園融創、龍光、時代、新城、中駿、瑞安、禹州、景瑞、旭輝、金地等企業。同時,這些房企銷售均價也出現了不同程度的上漲,其平均漲幅為15%,這裡面很大程度的原因是整個一二線城市的房價上漲。

作為最好的時代,這些房企創造了歷史。

根據統計,該33家房企平均完成年度任務指標65%,歷史首次出現上半年平均完成指標過半的現象,遠超往年平均完成率。

碧桂園為例,其銷售排名成功進入房企前三,對於重倉三四線的碧桂園而言,無疑是創造了良好的業績。其數據顯示,上半年銷售金額1226.2億元,同比上升127%。受益於上半年熱點城市供不應求、購房者對房價預期提升等情況,碧桂園在江蘇太倉、句容等地開盤場面均十分火爆。“五一”期間碧桂園全國11盤同步開盤,3天認購金額超過160億元,其中4月30日單日認購便突破100億元。

碧桂園的開發模式特殊,以一線和二線城市周邊的縣城大盤為主要産品,雖然其在一二線城市核心地段鮮有産品,但是靠著這樣的錯位競爭,其每年的銷售增幅也遠遠高於同行。而由於這樣良好的行情,碧桂園上調今年銷售目標,從原定的1680億元提高到2200億元。

同樣表現出眾的融創中國2016年上半年銷售金額560.3億元,排名第8位,其中二季度363.4億元的銷售金額在一季度的基礎上又提升了84.6%,與去年同期相比增幅更是達124.6%。由於融創當前已完成了全年800億元銷售目標的七成,最終年度銷售金額首次突破千億大關應當不成問題。

值得一提的是,融創在房企中也算比較“奇葩”的一個,其通過並購的策略不斷擴張自己的項目和城市佈局,並快速擴張。《第一財經日報》記者梳理髮現,通過並購擴張策略目前融創在中國6個區域、23個城市佈局,共計有126個高端項目。

而“黑馬”旭輝集團更是銷售超過預期,旭輝集團2016年上半年銷售金額308.7億元,排名第17位,首次進入TOP20。旭輝控股在公告中表示,集團已上調2016年全年合同銷售目標20%,由原定的365億元調升至438億元。

剛剛從福建搬家到上海的閩係房企正榮地産在今年上半年銷售業績為202億,排名全國25名。記者注意到,今年上半年正榮已進入的區域房地産市場表現都非常不錯,尤其是長三角區域的上海、南京和蘇州,目前長三角區域的銷售額已佔到正榮地産銷售業績的半壁江山。

優等生如何完成指標

事實上,在地産行業紅海裏面,只有更加勇猛的“野獸”才能突出重圍。

多位業內人士指出,重點佈局一二線核心城市,是多數企業高速增長的基礎。例如北辰實業(601588,股吧)只在北京、長沙、蘇州有項目,但是上半年銷售增長高達331%;魯能上半年銷售金額同比增長469%至273.7億元,一線和二線城市佔比分別為18%和62%。龍湖旭輝、濱江等規模房企也憑藉著一二線城市的項目佈局取得了不錯的業績。

龍湖為例,2016年上半年合約銷售金額達到385億元,同比增長了78.16%,5月份單月銷售更是首次突破100億。

事實上,近年來龍湖不斷調整佈局,聚焦一二線核心城市,現在良好的佈局效果開始顯現。蘇州龍湖獅山5月開盤,2小時便銷售700套,攬金35億元。據了解,除了北京地區計劃今年衝刺百億外,龍湖預計南京、蘇州的銷售額也將達40億~50億元,為企業銷售增長添加新的動力。

此外,城市深耕也給房企帶來了更多的活力。由於大部分房企都開始集中佈局一二線城市,因此如何進行城市深耕節約銷售成本就成為每個房企都需要考慮的。

區域深耕型房企很典型的就是融創中國,2016年上半年,分佈于14個城市的64個項目為融創貢獻了超過560億元的銷售業績,成為今年的千億黑馬大熱門。從産能來看,項目平均銷售額8.75億元,城市平均銷售額40.02億元,融創的單城市産能位列所有全國佈局房企的第一位。

除了上述情況,對於週期的把握也是優等生需要在這一輪競爭中比拼的。房企要實現業績的穩步增長單靠城市佈局也是遠遠不夠的,依據市場形勢拿捏節奏,保證熱點區域有盤可賣、有貨可推同樣至關重要。不少企業就因為上半年可推項目不多,從而錯失了銷售大幅增長的機會。

旭輝上半年銷售金額同比增長189%至308.7億元,上半年推案集中分佈于蘇州、上海、北京、重慶,借助熱點城市的“東風”加緊推盤,使得旭輝2016年上半年成功進入前二十。上半年,南京旭輝銀城白馬瀾山和北京龍熙旭輝6號院分別加推2次,均實現熱銷。

事實上,從去年開始旭輝就積極在土地市場拿地和擴展項目,而今年由於市場好轉,其銷售也非常旺盛,因此給了其突圍的能力。

物競天擇

隨著地産市場進入物競天擇、弱肉強食的時代,房企已經不能躺著賺錢了,這是“最壞”時代的佐證與命題。

從去年開始就相繼有房企開始退出房地産市場,比如蘇寧環球(000718,股吧)就因為房地産業務開展困難而選擇退出這個市場,而中渝置地更是大量甩賣自己的資産。

蘇寧環球地産業務受阻,億翰智庫的監測數據顯示,蘇寧環球今年上半年銷售額37.8億。其在之前更是宣佈要通過幾年時間退出房地産,並轉型做娛樂、文化、醫療等新興産業。

而事實上,由於地産業務不斷萎縮,蘇寧環球已經沒有之前的風采,並出現退地等各種事件。

世茂房地産也已經跌出前十的行列。其披露的數據顯示,世茂房地産2016年上半年累計合約銷售總額約為人民幣344.6億元,本集團的累計合約銷售總面積為2428024平方米,同比分別上升9%及下降8%。截至2016年6月30日六個月的平均銷售價格為每平方米人民幣14192元。

雖然其銷售金額同比上升9%,但是和行業平均水準依舊有很大的差別。

世茂房地産這兩年的項目拓展很緩慢,項目重點佈局城市也並非今年上半年的熱門城市,因此其銷售增長乏力。”一位業內資深人士評價。

顯然,想在這個激烈的戰鬥中取得勝利並非易事,而對於房企更是綜合考量。

克而瑞分析師傅一辰認為,基於去庫存基調不變的判斷,下半年重點城市庫存壓力仍將保持低位,並有進一步下探的可能。具體來看,對於上海、南京、合肥等一二線熱點城市而言,由於市場成交已達高點,去化速度難再有進一步提升的空間,而高企的房價也阻止了剛性需求的釋放,在政策收緊預期的壓力之下,消化週期還有反向上升的可能。

推盤方面,由於一季度回暖迅速,不少房企的存貨迅速消耗殆盡,二季度已經出現貨量不足的情況。但由於新開工量也隨市場回暖向上調整,四季度可能出現供應高峰。房企應當把控節奏,避免捂盤惜售或漲價,重點關注決策層風向和貨幣政策,尤其在三線及以下城市還是當以保“去化”為主要目標。

土地市場方面,在今年上半年一二線城市土地市場火爆的背景下,我們認為企業應當謹慎拍地。下半年,觀望的企業將會增多,下半年特別是四季度或將迎來一波拿地好時機。

行業集中度增加

房企創造歷史的同時,它們在不斷擴大,而隨之而來的是一些房企開始慢慢退出這個市場。

克而瑞的統計顯示,TOP100房企繼金額、面積各梯隊入榜門檻雙雙大幅提升。金額門檻同比增幅均在60%以上,TOP20金額門檻同比翻番達到115%。

金額門檻方面,TOP10房企入榜門檻高達501億元,較2015年同期增加199億元,同比增長66%;TOP20房企金額門檻達到280億元,同比增長115%;TOP50房企金額門檻首次達到138億元,同比增長82%;TOP100房企的入榜門檻達65億元,同比增長71%。

面積門檻方面,TOP10房企入榜門檻從去年同期的284萬平方米增加至298萬平方米,同比增長5%;TOP20房企同比增長48%至195萬平方米;TOP50房企門檻則首次達到106萬平方米,較2014年增長60%;TOP100房企入榜門檻達到48萬平方米,同比增長54%。

同時,由於排名靠前的房企不斷發力,整個行業集中度開始不斷增加。其中TOP100房企集中度提升最為明顯,同比增加4.05個百分點達到44.35%,佔據市場份額近半;TOP10及TOP20房企則分別增加0.5個百分點、1.35個百分點;TOP50房企則從32.63%上升至35.44%,增加了2.81個百分點。

面積方面,除TOP10房企外,整體集中度均有所提升,但增速有所放緩。相比于去年同期,TOP20、TOP50和TOP100房企分別增加0.42個百分點、1.08個百分點和1.69個百分點,而TOP10房企對比去年同期有0.05個百分點的減少。

值得一提的是,今年上半年TOP5房企銷售金額均突破千億,而去年同期僅有一家。因此業內普遍預計在目前的銷售形勢下,全年TOP5房企銷售額都將超過2000億元。

中原地産首席分析師張大偉認為,上半年一二線城市的火爆,幫助上市標桿房企銷售全面火爆,搶地王開始普遍出現,房地産市場的火爆已經從一二線逐漸向三線蔓延。2016年上半年,核心54城市成交商品房住宅180.17萬平方米,同比漲幅高達31.2%,刷新了上半年的歷史最高紀錄。54個城市中,50個城市成交量明顯上漲,包括天津、南京、揚州等城市成交量上漲超過100%。一線城市中,上海、廣州成交面積分別上漲了14%、27%。北京與深圳有所調整。二線城市漲幅驚人:除幾個漲幅100%的以外,濟南、杭州、青島、廈門、武漢、南昌等城市漲幅均超過40%。

而值得一提的是,大部分房企的業務擴張也是因為它們佈局在這些核心城市並選擇深耕,從而在這個“最好”的時代佔據了一席之地。

附表 2016年上半年房企銷售金額TOP10

排名企業名稱銷售金額(億元)同比

1萬科地産1877.773.9%

2恒大地産1428.159.8%

3碧桂園1226.2127.1%

4綠地集團1120.041.9%

5保利地産1117.548.4%

6中海地産760.318.9%

7華夏幸福593.596.5%

8融創中國560.3106.1%

9華潤置地555.150.2%

10萬達集團500.9-17.9%

資料來源:克而瑞研究中心

來源:第一財經日報

(責任編輯:)
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