（原標題：特大城市供地“新政”讓城鎮化和樓市實現雙贏）

近日，國土部發佈《土地利用總體規劃綱要（2006-2020年）調整方案》，大幅調低了2020年前京津滬耕地保有量。北京從21.5萬公頃調至11.1萬公頃，天津（樓盤）從43.7萬公頃調至24.9萬公頃，上海從33.4萬公頃調至18.8萬公頃。三個直轄市平均調減幅度達23.3%，北京調減幅度近50%，調整分別為京津地區和上海釋放1000和600平方公里城市用地。問題是，出於城市“攤大餅”、緩解承載力考慮，近年來國家一直強調，特大城市用地要“減量發展”，併為特大城市“劃定邊界”作為剛性約束。大幅縮減耕地保有量，是否是特大城市用地政策的轉折、對樓市有何影響？

《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020年）》明確的量化指標，是包括京津滬在內的所有城市執行耕地保護任務的“紅線”。但是，隨著城市規模快速擴張，京津滬三地距離突破2020年耕地保護指標已是“咫尺之遙”。2014年土地“二調”顯示，北京耕地實保面積為22.71萬公頃，這意味著未來6年僅有1.24萬公頃的新增佔用空間；上海土地“二調”顯示，滬上耕地“紅線”已被侵佔6萬公頃。人口持續涌入，三大直轄市調減耕地或是城市擴張倒逼所致。

筆者認為，此舉或預示著特大城市供地政策轉變。2015年底召開的全國城市工作會議明確指出，“必須認識、尊重、順應城市發展規律”。事實上，在城市化“下半場”，即城市化率達到50%以後，都市圈將引領城鎮化，人口大規模向都市圈集聚，這是未來我國城市化的主旋律。近年來，人口向三大都市圈集聚趨勢十分明顯。目前，我國2.6億轉移人口中，50%（1億人左右）集中在三大都市圈，京滬穗深就吸收了近5000萬外來人口。截至2015年，三大都市圈集中了城市人口的55%、GDP的42.1%、進出口的60%、利用外資的90%，京滬穗深四大機場佔全國機場吞吐量的35.2%。

聯合國預測，未來10年我國還有1.7億人口流入城市，多數會流入生産效率高、以服務業為主的三大都市圈。而且，為更好地發揮對區域經濟的輻射帶動作用，培育區域發展增長極，城市群規劃開始向更大空間範圍的大都會圈規劃轉變。2014年《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》及2015年中共中央關於“十三五”規劃編制的建議，首次提出要建設京津冀、長三角和珠三角三個世界級城市群，在中西部建設若干區域城市群及省內城市群。

今年以來，“十三五”城市群大修編漸次展開。相比“十一五”和“十二五”，此次修編的最大看點就是擴大單體都市群的空間範圍，打造由“世界級中心-區域中心-省級中心-一般城市”組成的大都會圈。如新的京津冀都市圈涵蓋了環渤海、山東內陸部分城市；3月底發佈的成渝城市群規劃，基本包含重慶和四川全境，輻射長江經濟帶和絲綢之路經濟帶；6月初發佈的長三角城市群規劃，將合肥為區域中心的皖江城市群納入其中；深港都會圈、深莞惠都市圈和廣佛都市圈，已通過自貿區，向包含中山、汕尾和河源在內的香港-珠三角大都會圈發展。

特大城市高房價和“去庫存”實踐及反思，倒逼大都會圈規劃加速。近年來，為支援經濟轉型和緩解系統性風險所進行的寬鬆操作，客觀上推高一線城市樓市價格。人口、資源過度向一線城市集中帶來了龐大剛需、投資需求，過去10年揚湯止沸的“10年9調”無法解決根本問題。但同時，旨在緩解特大城市承載力，促進區域平衡，通過壓縮特大城市用地供應，疏導人口、産業向內地二三線城市轉移的戰略也難以避免地帶來內地房地産過剩的“後遺症”。

“去庫存”需全面反思。一邊是特大城市限制人口的政策不斷加碼，但外來人口“削尖腦袋”往裏面擠，另一邊是內地城市優惠多多，但無法成為就業和購房首選，樓市和城鎮化發展都出現了嚴重的“空間錯配”。城鎮化紅利一度被認為是繼出口之後，拉動中國經濟的新引擎，也一度被賦予引領中國經濟新常態的重任。目前，中國城市化進程剛剛過半，遠未達到發達國家的比率。需要反思的不是城鎮化紅利，而是城市化佈局的戰略和導向。一線城市“豪宅化”，無地可供、“地王”頻現、超高的舊改成本不可推責，但無法打破行政壁壘，將資源疏解到周邊受輻射區域才是癥結。

軌道交通時代的到來，為破解難題提供了絕佳機會。軌道交通是大都會圈的先導，也是大都會圈資源集聚的載體。近日，國務院通過了《中長期鐵路網規劃》，我國將打造“八縱八橫”鐵路網，取代2008年版《中長期鐵路網規劃》提出的“四縱四橫”的鐵路網規劃。根據最新規劃，到2020年，我國普通鐵路網將覆蓋20萬以上人口城市，快速鐵路網基本覆蓋50萬以上人口城市；建立以城際客運為主、“零距離”換乘為規劃主旨、與地鐵和公交等其他交通工具“無縫對接”的綜合交通體系，從而實現相鄰大中城市間1-4小時、城市群內0.5-2小時的交通圈。