李宇嘉:防範“地王”風險應完善土地出讓模式

來源:地産中國網 2016-07-08 07:57:00

原標題:李宇嘉:防範“地王”風險應完善土地出讓模式

今年二季度以來,儘管樓市上攻勢頭減弱,熱點城市推出緊縮措施,但地市高熱的局面並無緩減。在剛剛過去的6月份,根據中原地産統計,全國“三高地王”(高總價、高單價、高溢價)誕生73宗,超過5月份的69宗,再次刷新歷史記錄。截至6月底,今年單宗超過10億元的高總價地塊已經出現了205宗,溢價率超過100%的單宗地塊就有92宗,約是去年同期的45倍。

今年的“地王潮”有以下幾大特徵。一是二線城市“唱主角”,佔據“地王”70%的數量,僅蘇州、杭州、南京、合肥四個城市就誕生了88宗“地王”。二線地市之所以火熱,“去庫存”向“補庫存”轉變、土地供應緊縮是重要原因。

2014年“9·30”新政以來,樓市已回升20個月,中國房産資訊集團(CRIC)監測的35個熱點城市2015年和今年一季度成交面積分別增長23.4%和41%,超過2013年曆史最高景氣度。

今年以來,一線樓市顯現降溫跡象,樓市重心轉向二線城市。上半年,一線和二線樓市成交面積漲幅分別為14.1%和63.2%。截至6月底,一線樓市庫存消化週期從一季度末的5.8個月上升至7.9個月,二線樓市由8.3個月下降到6.5個月。被稱為樓市“四小龍”的合肥、南京、蘇州和廈門,目前庫存消化週期在2個月左右。

供地量緊縮也是二線樓市火熱的催化劑。2014年和2015年,全國土地購置面積分別下降14%和31.7%,今年1~5月同比下降5.9%。熱點城市供地緊縮更明顯,2012~2015年,合肥住宅供地建面分別為570萬平方米、364萬平方米、350萬平方米和283萬平米;2015年,南京新房成交面積和金額分別增長48%和63%,創2009年以來最高增幅,但供地面積卻同比下降37%;2015年,蘇州新房成交面積和金額同比分別增長52%和65%,達到歷史峰值,但供地量同比下降34%,創5年新低;2015年,武漢新房成交金額增長50%,房價上漲12.3%,居二線城市之首,但土地成交面積連續4年下滑。

今年“地王潮”的第二個特徵就是國企和央企“唱主角”。中原地産統計,今年1~5月份,全國總價超過15億元的105宗高價地塊中,有52宗被國企獲得,佔比為54%。首先,“穩增長”壓力當前,央企、國企發揮帶頭作用,驅動地産類央企積極拿地;其次,多融資渠道開閘,貸款、債券利率創歷史新低,央企融資成本更低,債券利率甚至降至3%以下。

第三個特徵就是,各類尋求高收益的資金借道參與地産市場,助推“地王”頻現。當貨幣寬鬆遇上“資産配置荒”,社會資金開始借道參與開發商定增和拿地。1~5月,單價TOP20的“地王”中,操盤方和財務投資者聯合拿地比例高達40%,2010年和2013年這一數據僅為10%和15%。1~5月份,樓面價TOP20的“地王”中,光財務投資者介入的就有7宗。近期拿地較為激進的信達地産,頻繁採取“夾層拿地基金”的方式,用較少的自有資金撬動較大項目,實現“基金拿地+小股操盤”的資産運作。

“地王”頻現直接推動周邊房價上漲及市場對未來房價上漲的預期。同時,從2010年和2013年兩輪“地王”看,地價和房價相互攀升加劇樓市泡沫擔憂,倒逼緊縮政策出爐。此輪“地王潮”,資金推動、避險投資的因素明顯。

據悉,近期國資委已約談央企,住建部、國土資源部也在醞釀應對政策,或意味著二線樓市政策收緊,拿地企業也將面臨財務風險。2013年~2015年誕生的“地王”項目,平均開發週期21個月,遠慢于非“地王”項目。近三年總價“地王”前20位中,有4塊未動遷,9塊未開工。由此,此輪“地王潮”或無法緩減樓市供求矛盾。

應對“地王”風險,短期內一個有效的選擇,就是完善土地“招拍挂”出讓模式,“定配建、競地價”是一個可行的探索。在該模式下,每一宗土地出讓前,按照建築面積,政府可以規定一定比例的保障房(公租房或安居房)配建比例,並交由政府分配,然後再將地塊投入“招拍挂”市場。一方面,根據供求情況適當調整配建比例,緩解住宅市場供求壓力;另一方面,定配建導致開發成本上升,降低開發商對市場前景過分樂觀的預期,拍地時不會肆無忌憚地報價。

針對國企和央企“製造地王”,一方面要以發展實體經濟,挖掘創新增長動力,專注國計民生為導向,加快推進國企和央企改革。在房地産領域,國企和央企要逐漸退出競爭市場,業務要向城市一級土地開發、舊城改造、城市基礎設施建設集中。

另一方面,要貫徹中央經濟工作會議提出的加快推進房地産業兼併重組。非房地産主業的央企要清理整頓房地産業務,限期完成退出。此外,要強化對央企和國企社會民生貢獻考核。

此外,還要控制地方政府助推形成“地王”行為。去産能和去杠桿背景下,地方政府過去仰仗的製造業、平臺投融資受到很大影響。樓市穩投資、穩財政的貢獻明顯,地方政府有放任地市火熱的意願。因此,要加速推進中央轉移支付和債務置換,鼓勵地方政府加大公共服務建設。同時,加快推進農業轉移人口市民化和公共服務全覆蓋,長期空置住房要以低租金、免租金等方式向外來常住人口分配,讓他們紮根下來。

(作者為深圳市房地産研究中心研究員)

來源:每日經濟新聞

(責任編輯:)
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