繼彩生活、中海物業、中奧到家之後，綠城中國旗下物業管理公司綠城服務（綠城服務集團有限公司），近日在集團官網發佈消息稱，將在今年7月12日正式在港交所主機板掛牌上市。綠城服務已于6月28日在全球範圍內發售H股股份，每股發售價格為1.74~2.2港元。如不出意外，綠城服務將成為內地第四家赴港上市的物業公司。

突擊掛牌

綠城物業更名“綠城服務”

綠城物業南京區域一位內部人士告訴記者，綠城服務此次之所以選擇在港交所上市，也是追隨母公司綠城中國在港交所上市的步伐。“分拆物業單獨上市的計劃，早在2014年前就已提出，目前僅在江蘇區域，綠城物業78%的管理項目均來自外接，市場化的程度已經非常高，此次‘突擊掛牌’，也在意料之中。”

目前綠城物業在南京除綠城地産自持項目外，近年來已與中南、明發等多家房企或二級市場項目有過合作。例如中南世紀雅苑已確定後期引入綠城物業。

該人士表示，推進市場化運作是綠城物業此前一直在做的事。引入品牌物業不僅能促進房地産項目銷售，也能推進物業企業本身市場化進程，雙方互利共贏。“綠城物業的理念是做生活服務商，今後綠城物業在全國各區級物業公司，也將由綠城物業陸續更名為‘綠城服務’”。

上市大潮

已有20余家物業公司上市

據統計，連同新三板在內，內地上市的物業公司已超20家，但大多數還集中在新三板。其中銀城物業、新鴻運物業、丹田股份、東光股份、華仁物業、格力物業、天驕愛生活、樂生活等已成功掛牌新三板。除即將上市的綠城外，在港交所上市的目前只有三家：彩生活、中海、中奧。而像萬科、保利、碧桂園、弘陽、富力等多家品牌房企自持物業，也都加緊了上市的步伐。

銀城物業南京區域總經理李春玲表示，由於國內主機板、創業板和港板上市的審核時間長，並且對財務指標要求高、通過率不高等，大部分物業企業還是會選擇在新三板上市。而在新三板上市對於物業企業來説，也並非是謀求市場化資本運作的終點。

“雖然新三板對上市企業的審核要求較低，但運作交易流程規範化程度是無差別的。掛牌新三板並不僅僅是融資的渠道，更能夠讓企業貼近市場化、規範化。對於物業管理行業這一朝陽産業來説，今後還有很長的路要走。”

記者了解到，對於大型房地産自持物業分拆上市計劃，目前除碧桂園物業曾在去年明確表示計劃進軍A股外，大部分企業並未公開自己的目標。萬科集團一位高層在去年一次發佈會上表示，萬科物業上市的地點並不僅限于內地和香港，可選擇板塊有很多。

行業問題

二級市場競爭激烈，物業服務仍需規範

上市以及實現市場化運作的前提，就是要擴大物業企業管理的經營面積。在南京除了自持項目和前期介入外接的一級市場，在老小區換新物業的二級市場，競爭更為激烈。碧瑤花園、鐘鼎山莊、長陽花園、融僑中央花園、仙龍灣、星雨華府……上述幾個小區在近期小區新物業選聘時，就連一直較為低調的雅居樂物業、金地物業、弘陽物業等，也均出現在了競標席位上。

“近年來老小區換新物業的情況開始增多，雖然一方面能夠表明業主對於物業服務模式的認可在提高，願意去花更高的代價換取高品質的服務，但在二級市場的角逐中，也出現了一些不合理的競爭。”南京市城市治理委員會公眾委員趙健表示，其中很明顯的一個現象就是，一些物業企業利用自身品牌優勢，在外接二級市場項目上，刻意壓低服務標準，或者由於野蠻外接導致客觀上的物業服務達不到標準。

“二級市場是一個藍海，是物業公司市場化外拓的重要‘戰場’，這一領域應當被重視，但目前還有很多流程需要規範，否則受損失的還是業主。”

專家觀點

陳廣華：面對行業上市潮，物業企業應穩中求進

南京市住宅物業管理條例起草組負責人、河海大學法學院副院長陳廣華告訴記者，面對近年來新三板的放開，加上網際網路社區服務、O2O等模式的普及，物業行業也進入了一輪上市大潮。不過，在他看來，面對越來越多進入資本市場的物業公司，企業主體還應當保持冷靜，穩中求進。

“物業企業的上市對物業管理進行規模化有一定的引領作用，但上市企業要立足物業管理的本質和主線，要加強依法依規經營，如果拓展其他業務，如養老、社區金融等，也要依照正常的市場規律；要做到穩中求進，不可操之過急。”
（本文來源於現代快報）