原標題：合肥新政難退土地“高燒” 上半年賣地收入已超去年全年

合肥土地市場在當地房地産新政施行的前夜瘋狂攬金近196億，這無疑給了觀望中的購房者們又一記重擊。

6月30日上午，合肥17家房企現場確認拍地結果，此前的6月29日，他們參與了合肥歷史上首次土地“網上拍賣”，結果顯示這17家房企競得了此次公開出讓的19幅地塊，最終成交結果近195.71億，是起始總價的近5倍。

其中，合肥市屬高新、廬陽、蜀山、 濱湖四區的樓板價被刷新，地王版圖再次被改寫。

而就在6月24日晚間，外界頻傳的合肥房地産新政被證實。當地官方公佈的調控新政包括限貸、提高二三套房首付比重、增加土地供應、土地網上拍賣及縮短出讓金繳清期限等組合拳，並規定7月1日起正式實施。

從新政公佈起至今的一週時間內，合肥的房地産市場進入瘋狂“搶收”階段，不過，土地拍賣方式率先“試水”新政，仍難擋開發商“看多”合肥的空前預期。

21世紀經濟報道記者通過統計今年以來合肥單月賣地收入得知，上半年合肥賣地收入約為565億元，而去年全年這個數字僅為498億。

新政意在洗牌合肥房企

為了配合7月1日施行的新政，合肥公積金中心已于6月30日下午發出通知，確認停止向三套及以上住房發放公積金貸款。

此次合肥的差別化信貸政策，即對於二套房的首付比例提高至最低四成，若名下有貸款未還清則為五成；對於三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。

此舉意在提高購房門檻，抑制投資需求。不過，對於本地的改善型人群來説，也降低了他們利用杠桿的能力，房産會進一步向能夠付出全款或高首付的人群集中。

但此次合肥新政對市場觸動最大的並不在此，更重磅的政策顯然在對房企的約束。

新政規定，提升居住用地競買保證金至不低於參考總價的50%，且縮短居住用地的土地出讓金繳納時限。出讓金總額在20億元以下含20億元的，須在土地出讓合同簽訂後1個月內一次性付清，出讓金20億元以上的，繳納時間不超過6個月。

在合肥市各區縣拍出“地王”（即樓面地價超過當地歷史最高成交單價）的，開發企業必須在土地出讓合同簽訂一個月內一次性付清出讓金。

“這是一個比較緊的時間點”，新城控股副總裁歐陽捷告訴21世紀經濟報道記者，“雖然土地出讓金繳納時限每個城市不盡相同，但一般來講是分兩批，第一批是在土地出讓合同簽訂後1個月之內交50%左右，第二批是3個月或半年內交清。”

以一幅參考總價5億元的地塊為例，開發商參加競購需繳納50%也就是2.5億元保證金，此前為20%-30%。以合肥市場今年以來平均3倍的溢價率，如該地塊以15億元成交，成功競得的開發商則需要在一個月內一次性付清款項。

迄今為止，合肥公開招拍挂的土地成交額基本都在20億以下，也就是説，只要開發商想在合肥拿地，基本都需要在1個月內付清。

“這等於是要提著現金去拍地”，一家房企投資部負責人表示，此前他們也多次參與合肥土拍，但“只有看熱鬧的份”。

“實際上，這也是合肥政府在挑選開發商”，一位房企負責人説，“操盤能力強的，資金實力強的，才能進入合肥市場。”

誰能在合肥拿到地？

此政策施行後，合肥房企會出現洗牌效應，中小房企加速退出。在這種情況下，誰更能拿到地呢？

歐陽捷認為，第一類是取得土地使用證馬上就能抵押貸款並迅速籌到錢的國企；第二類是資金來源渠道多的上市公司。

從2015年下半年以來，合肥的迅速“躥紅”讓市場的供求平衡瞬間被打破，由此出現一系列亂象。通過什麼渠道能搶到房子，以及通過什麼渠道能拿到合肥的地，成了購房者和開發商日思夜想的話題。

就拿此次成交的19幅地塊來説，其中合肥市域內各區有8幅，競得者中國企佔了大多數，包括國貿地産、葛洲壩、合肥城建、安徽皖新等。而在5月底的土拍中，廈門國企建發一舉摘得兩地塊，以346%和350%的溢價率宣佈首進合肥。

自去年年底融創一舉拿下合肥單價地王宣告進軍合肥後，外來房企首戰必拿地王似乎成了合肥市場顛撲不破的規律。

目前，合肥的房地産市場已經形成全國性品牌房企、央企和外來上市國企、本地國企這三股勢力鼎立的局面。

不過，曾經的合肥總價和單價“雙料地王”融創已暫停了拿地的節奏。在6月28日融創合肥品牌發佈會上，融創中國董事長孫宏斌表示，最近都沒有報名參與競拍，想看看風險怎麼樣。

但孫宏斌本人仍然堅定“看漲”合肥，“合肥的市場沒有不健康，就是地推的少”，他説。

上半年賣地收入

已超去年全年

截至6月30日的19幅地塊確認成交，上半年合肥土地出讓金收入也已出爐。

21世紀經濟報道記者通過統計今年以來合肥單月賣地收入得知，上半年合肥賣地收入粗略估計約為565億元，而去年全年這個數字為498億。

分月來看，今年3月合肥開始大幅供地，其中3月、4月、5月、6月這4個月土地出讓金均超百億，6月更是接近200億。

“合肥的核心問題在於供不應求，而且過去幾年合肥土地供應量其實是偏緊的”，新城控股副總裁歐陽捷説。

他認為合肥房地産市場飆漲的邏輯在於：貨幣的廉價打破了合肥市場一直以來的供求弱平衡狀態，使得房價開始上漲。這個時候，資金又開始在弱平衡城市尋找機會，低門檻的合肥成為投資客涌入的地方，加劇了供不應求，再引發剛需和改善型人群的恐慌性入市，使得房價更快上漲。

但無論是一線城市嚴字當頭的調控政策，還是合肥這類二線城市的新政來看，都是從抑制需求的角度來切入，並沒有真正從化解供求關係上入手，其邏輯在於抑制房價過快上漲。

（21世紀經濟報道）