原標題：北京商住限購傳聞受關注 開發商最緊張

“24小時不打烊”、“首付降低至10%”……商住限購的傳聞之所以備受關注，除了與購房者息息相關，影響最大的還有開發商。分析人士預測，目前北京商住潛在供應大約有10年，如果真的限購，商住物業或將面臨大幅度降溫，成交價格起碼下滑30%以上。

綠地萬科涉及商住項目最多

據亞豪君岳會統計，自6月6日門頭溝暫停商住網簽起，9天時間北京商業類産品共簽約87.55萬平方米，簽約金額高達227億元，相當於正常月份的全月成交量。而剔除個別特殊交易項目後，按照50%的首付比例來計算，9天時間開發商回籠資金約52億元。

簽約量的迅速暴增，全都是真實交易嗎？有業內人士向北京晨報記者透露，限購的傳聞在一定程度上會刺激購房者加緊進入，但如此大批量的簽約，也存在一種可能性，“就是開發商簽下自己賣的房。”

根據通州上個月出臺的商住項目限購政策，商業、辦公項目銷售對象限定為企事業單位和社會組織，不再對居民銷售，但政策出臺前由居民家庭或個人購買的通州區商務型公寓和商業、辦公項目，再次出售時可按此前的相關規定執行。“如果一旦限購只能由企事業單位和社會組織購買，那麼項目出售的難度可想而知。倘若開發商現在自行簽約給個人，限購後仍然可以賣給具有購房資格的個人，銷售難度會大大減小。雖然增加了交易契稅的成本，但可以避免未來可能出現的政策風險。”該業內人士進一步表示。商住項目的銷售人員也對記者稱，“有開發商花了1億多簽下了自己的房源，就是為了把新房變為二手房。”

那麼，在北京擁有商住項目的主要有哪些開發商？據《21世紀經濟報道》稱，2012年至2015年，北京市至少有56家開發商擁有商住類産品，存量總計約為818.9萬平方米。按照商住産品存量排行，北京前十大開發商分別是：綠地、萬科、天恒置業、北京城建、恒大地産、保利地産、美融加、建工集團、首創置業、天洋控股。由於存在合作開發、交叉持股等情況，該數據未必很準確。

多項目打出首付優惠

在6月14日住建委對停止網簽的傳言進行辟謠之後，北京晨報記者走訪了順義、門頭溝、大興、亦莊等區域的商住項目，雖然與14日當天的火爆場面不能相比，但多數商住項目的銷售人員認為，“未來肯定要限購，只是時間的問題。”

“我們馬上要開盤180套房源，現在已經排了200多個號，想買就趕緊排號，不然得等下次開盤了。”順義首開中晟廣場的銷售人員稱，自從全面限購的消息出來之後，來看房的迅速增多，“現在不用大張旗鼓宣傳，人多的時候已經忙不過來。尤其是14號那天，交錢都要排隊。”

“每平方米均價3萬，精裝修，買一層送一層。”亦莊亦動空間的銷售人員稱，前幾天開盤的房子已經賣完，馬上又會出來數十套房源，“早點排卡還有機會選位置好的房子，現在房子不愁賣，限購是遲早的事兒。”

雖然銷售人員對目前房源的銷售情況持樂觀態度，不過北京晨報記者發現，大部分項目卻給出了降低首付的優惠。按照相關規定，購買商住公寓需交50%的首付，按揭年限最長為10年。但是在目前銷售的項目中，多數表示只需要10%至20%的首付，餘下部分在限定期補足即可。如位於大興義和莊地鐵附近的首開萬科中心的銷售人員表示，買房人只要付5萬元就可現場簽約，簽約之後一個月內補足房款的10%，到今年年底補足總房款的50%即可，“這是為了幫助購房人趕在限購出臺前簽約而最新出臺的優惠政策，在此之前幾天，簽約當天需支付的金額還是20萬元。”

“一般只有在銷售淡季開發商才會給出這樣的優惠，現在成交火爆能有這個力度，説明開發商心裏也慌，想儘快走量。”一位房地産業內人士表示。

商住房嚴格意義上不合規

所謂商住房，是將商業、公建用地建設為居住屬性的一種産品，嚴格來説在使用用途上並不合規。2011年，北京市住建委還發佈過《關於加強部門聯動 完善商業、辦公類項目管理的通知》，其中明確指出，商業、辦公類項目一般應採取公共走廊、公共衛生間式佈局，不得採用單元式或住宅套型式設計。

既然明令禁止，為何還有這麼多開發商銷售商住公寓？一位業內人士透露，在建設銷售過程中，開發商為了快速回籠現金流，將商業性質的産品以打擦邊球的方式，改成住宅類産品銷售。“近年來高價地頻出，對於開發商而言，土地成本太高，住宅出現豪宅化趨勢。但豪宅去化週期較長，因此整個項目的現金流需要靠商業公建部分，開發商一般會選擇縮小面積、控制總價打造商改住産品來實現快速去化，幫助自己的現金流回正。如果商住産品全面限購，開發商可能會面臨資金的壓力和風險。”

據亞豪機構市場總監郭毅介紹，今年北京商品住宅的供需比是1比1.7，而2015年是1比1.1。她認為，北京住宅用地供量減少、地價高企已成事實，北京商品住宅市場的豪宅化也擺在了面前。無可否認，商住作為一種過渡性住宅産品，填補了中低價位剛需住宅産品的缺口。

“如果北京市對商住進行全面限制，開發商的算盤就要落空。不過如果真要限制，並不缺少法律依據，因為土地標書都有明確表示，商業性質不能建設成公寓類産品。”一位分析師説。