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房價究竟還會不會漲？這幾乎是樓市永恒的話題，也是置業者們最為關心的話題。關於這個話題，對於跌宕的樓市，每次價格的大幅度波動都會引發業內對政策、市場、消費心理等方方面面進行綜合的剖析。對於貴陽樓市來説，價格的起伏波動一直不大，多年來一直保持穩中小升的曲線。從前年開始，因為國家政策的不斷刺激，貴陽樓市的價格增加曲線呈現出積極上揚的趨勢，不過即使如此，不少貴陽市民對於貴陽房價是否會漲的話題依舊持有懷疑態度。而究竟事實如何，記者通過計算房價主要成本來對貴陽樓市的未來價格發展進行一次數據分析。

房價構成 地價佔比三成左右

任何商品的價格形成都一定有其專業的計算公式，對於涉及行業眾多的房地産開發來説，如何通過計算各種複雜的成本以及綜合市場制定利潤，最後確認出售的樓價等，都是需要綜合考慮的。不過，在眾多的成本中，土地價格成本顯然是最重要的組成部分，土地價格的高低也成為影響房價起伏的最重要因素。

目前，房地産項目的成本大致由三部分組成，採購成本、開發成本和經營成本，採購成本主要是土地費用，包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地産開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。而開發成本則包括前期工程費用、建築安裝工程費、市政公共設施費。經營成本則由管理費用、貸款利息、稅費等組成。

2009年的“兩會”上，全國工商聯房地産商會公佈了全國9城市2008年“房地産企業的開發費用”的調查，數據顯示，房地産項目開發中，土地成本佔直接成本的比例最高，達到58.2%。同年6月，作為土地的供應方，國土資源部發佈全國620個樓盤調查數據，在這620個樓盤案例中，地價佔房價比例平均為23.2%，最低比例為5.3%，最高為58.6%；78%的樓盤地價佔房價比在30%以下；地價佔房價比在15%至30%之間的樓盤有356個。另外，2010年中國土地勘測規劃院城市地價動態監測分析組發佈報告，稱全國重點監測城市居住用地的地價房價比均值為31.29%。

而根據權威部門發佈的調查數據，得出了業內目前公認的一個大致的房價公式：房價=土地成本（30%）+開發費用（10%）+建安成本（20%）+稅費（15%）+利潤（25%）

比價全國 貴陽地價真算不貴

以房價“實在”聞名的貴陽市，之所以能保持穩定的房價，其實也與貴陽市的土地平均價格低於全國土地價格有不小的關係。我們以備受關注的“地王”為例比價全國後發現，貴陽的地價真不高。

2010年，北京首都開發控股（集團）有限公司以15.79億的價格拿下了龍洞堡的三個地塊，開發首開紫郡項目，成為當年的地王，該項目面積為742343平方米，平均地價為2127元/平方米，項目開盤後，銷售均價為5100元/平方米；同年，在我們的鄰居長沙市，大連萬達以26.5億的價格成為當年地王，樓面地價為3312元/平方米，開盤銷售均價則達到14000元/平方米；而當年，北京地王的樓面單價為27529元/平方米。

此後幾年，貴陽地王的價格分別是2011年的花果園26.07億，2012年的未來方舟10億，2013年的中渝萬熙城9.19億，2014年的華潤置地11.48億，從這幾年的地王我們發現，僅有花果園超過了首開，但是鋻於花果園巨大的體量，因此就平均地價而言，不會高於首開的平均地價。而相關部門的統計數據也顯示，2014年到2015年，貴陽的平均地價也基本在2300元/平方米至2800元/平方米。而來自中國國土資源網監控報告顯示，2015年全國主要城市的土地平均價格為3541元/平方米。

預測市場 成本難降房價也難跌

地價穩定，房價穩定，那麼未來幾年，貴陽的房價走勢究竟會有什麼樣的表現呢？

2014年，貴陽市包括三縣一市共成功出讓土地179宗，同比增加了5.92%，成交面積624萬平方米，同比下降3.7%，成交金額77.36億元，同比下降33.08%，但是成交金額相比起始金額增值2.35億元，增值幅度同比增加了10.32%。這一年開始，土地成交中，商住類土地佔據了較大比重，純住宅成交數據下降。2015年，貴陽成交土地116塊，成交面積514.8萬平方米，雖然總成交量相比2014年有所下降，但是成交平均地價卻有小幅度增加，為2377.1元/平方米，其中，貴陽市區的土地價格遠高於三縣一市，超過了2800元/平方米，不過從成交來看，貴陽市區土地供應放緩，清鎮等區域後來居上，成為供應主力。“物以稀為貴”，隨著貴陽市區的土地供應放緩，後期開發項目減少，房源供應量也必將減少，因此房價上漲也成為必然。

其次，從具體項目來看，根據貴陽國土資源網顯示的土地成交數據，2016年4月中天城投通過拍賣方式取得了位於雲岩區漁安村的一系列地塊用於住宅和商業開發，其中住宅項目的平均樓面地價在2880元/平方米左右，按照樓面地價佔比來計算，這些住宅項目的最低售價應在8640元/平方米。2016年3月，廣東美的置業有限公司在花溪區貴築社區通過拍賣形式取得了5個地塊，總面積為533803平方米，平均樓面地價為1974元/平方米。按照樓面地價佔比三成來計算，該項目開盤後的最低售價都應在6000元/平方米。僅以這兩個項目為例，我們就不難發現，按照樓面價格，這些將在未來幾年內上市的項目即使是按照現在的成本計算，房價都已經高於當下該區域的樓盤價格，而隨著開發成本和經營成本的不斷上漲，幾年後該項目開盤時的價格應該還會高於目前的樓價預測。

綜合貴陽市整體土地供應價格以及單盤樓面價格走勢，我們可以發現，相比如今正在銷售的項目，未來5年內開發的樓盤項目，樓面價格肯定會高於此前項目，再加上不斷上漲的建築材料費用、人工費用等，開發成本也將大幅度增加。由於此前貴陽開發商一直以低利潤跑存量為主，如果樓市向好，不排除開發商調高利潤的可能性。

因此在構成房價的三大成本不斷增加的情況下，貴陽樓市的價格已經沒有下跌的幅度，穩中有漲還是未來數年內的大趨勢。（貴陽網）