長久以來，頻頻見諸報端的負面新聞將物業管理行業推向風口浪尖。一面是廣大業主日益提高的法律意識及生活品質需求，一面是盈利模式單一、産品設計及服務創新能力不足、溢價能力受限、盈利能力弱的傳統型物業管理公司，雙方的摩擦與矛盾不斷，在一輪輪衝擊過後，一大批物業也被業主驅逐出境。

以江蘇省會城市南京為例，截止今年上半年，南京已發生了多個社區更換物業。河西作為南京本輪房價漲勢焦點區域，也出現大批物業更疊情況，如長陽花園更換銀城物業，濱江壹號更換蘇寧銀河物業，星雨華府更換萬科物業，融僑中央花園更換銀城物業，碧瑤花園東園更換萬科物業等。是什麼原因導致以萬科、蘇寧銀河、銀城為首的品牌物業大獲追捧呢？

從房地産發展趨勢看 ，今年南京地王頻出，房價一漲再漲，大有停不下來的感覺。俗話説“好馬配好鞍”，伴隨著房價高漲，居民對配套的物業服務需求也越來越高，不僅希望得到良好的居住環境，更希望物業能否保值增值，讓房子越來越吃香。

從物業行業發展趨勢看，物業企業紛紛站上資本風口，有地産背景的大型物業企業或業務外拓或分拆上市，正所謂大企業越來越大，行業集中度越來越高，中小型物業企業將面臨較大的生存壓力。

2015年以來，隨著社區O2O模式、網際網路+思維的興起，物業管理公司都希望在傳統的設備、安保、維修等基礎服務之上，通過增值內容服務把業主轉化為真正的用戶，從簡單居住管理轉變為舒適生活服務，進而擴張商業半徑，發展一站式社區服務平臺。

所以，我們不難理解，在高房價背景下，為了追求高品質的物業服務，社區居民開始動作，推動社區成立業委會，嘗試更換物業改變小區管理現狀，避免影響項目品質。但物業更疊不是跟風，簡單的找一家物業並一定能夠解決問題，而是要更加理性思考，結合社區現狀找到一條適合自己社區的路，才能長遠發展。

一、更換物業不是無成本的行為

物業服務高品質延續需要一定的資金投入，因此，物業公司更替前期同樣是需要資金保障，新物業進入小區後必然面臨各項硬體改進、服務提升等需求，資金是所有公司的第一道坎，記者了解到南京市場更換物業的社區，最終物業費提價與維修資金的啟用是前提條件，否則很少有物業公司自己帶錢進去幹，社區良好環境的延續也缺少條件。

二、不能盲目跟風，造成小區進入惡性迴圈

“一份價錢一分貨”，物業服務存在等級之分，南京市物業服務定價標準滯後於市場人工等物業成本主要因素增長，但業主的生活服務需求逐年在增加，同時部分業主存在“萬事歸責物業”的觀念，甚至部分社區業主還存在盲目跟風，導致社區服務費用收繳率問題不能很好解決，規模較小的物業公司根本無力承受長期的資金虧空壓力。

三、房企背景物業的考驗

根據房地産市場走勢，大量房地産背景的物業企業紛紛走出來，面向市場充分競爭，與目前市場上充分競爭的物業服務企業相比有優勢也有劣勢。優勢在於多年房地産企業的支援所鍛鍊出來的高的服務品質，劣勢在於價格充分競爭環境下同樣的成本壓力。因此，需要冷靜的看待目前物業行業市場的變化，關鍵在於業主的選擇，是否需要享受高端服務，是否能夠承擔享受高端服務的成本。不能一味追求高品質服務，而不願意承擔相應的服務投入，從而最終導致小區再次進入惡性迴圈。近期，萬達部分物業被並購案例也再次掀起物業行業熱點。

四、新物業選擇的關注點

市場上物業服務企業數量眾多，面對新的市場環境，業主在選擇新的物業服務企業主要還是要看物業服務企業的規模、發展的穩定性、資金綜合實力、社區經營運作能力以及配套服務資源等情況，按照南京市目前住宅物業費用政府指導價，沒有一定的社區規模做支撐，很難保持項目長遠運作，更不要談高品質服務，因此，綜合實力與服務能力是首選，是讓社區長遠發展的基礎。因此，物業服務企業在新的市場環境中，也需要不斷自我革新，提供市場生存與競爭能力。

五、業我共榮是社區服務生存基礎

隨著社區發展，在不同階段提供不同的適應業主生活需求的服務，同時保質保量的提供是所有企業的生存基礎，目前物業企業面臨的市場環境還是相當複雜的，因此，面對當下環境，首先是業主以及物業服務企業雙方的革新，冷靜思考，如何面對市場成本的壓力以及業主的服務需求，喪失共融的存在基礎，無法面對現實，必將迎來暴風雨式的革命，這場革命也沒有絕對的贏家。

記者隨後走訪了南京更換物業的小區，各小區在物業更換前都制定了完整小區專項改造計劃，更換物業後逐步落地，大部分取得了一定的成效。目前主要是以下幾種模式：

模式一：品牌開發商物業自行管理，開發商投入資金改造小區給業主真正的實惠

其中紫金東郡小區、濱江壹號等小區原為第三方物業管理，由於服務品質達不到開發商和業主的要求，開發商痛下血本讓自己的物業公司（蘇寧銀河物業）攜帶數百萬資金投入小區改造和恢復，提升小區服務品質。紫金東郡小區新物業進駐後推進了小區道閘更換，停車場地坪、照明、導引標牌改造，安防設施升級，枯死綠化更換，環境衛生整頓，設備設施恢復，蘇寧小店等配套服務引入，五好社區建設等。尤其是蘇寧銀河物業依託蘇寧強大的平台資源打造的品質生態圈將給社區帶來全新的服務體驗。紫金東郡物業進駐改造沒有使用小區專項維修基金。短短幾個月時間，小區已發生了翻天覆地的變化，物業服務品質直線上升，業主真正享受到實惠，滿意度顯著提高，目前已被列為南京市物業管理條例試點小區。另據了解，濱江壹號近期在更換物業後，也正在推進社區改造、恢復和硬軟體升級工作，目前已經完成安防設施升級，社區體驗文化植入，設備設施恢復，停車場升級、照明、導引標牌改造，管理品質大有改觀，房價也跟著扶搖直上，後期持續性運作後也會帶給業主更多的驚喜與實惠。

模式二：高價請第三方物業管理，動用專項維修基金改造小區

碧瑤花園由開發商物業更換為萬科物業，更換後小區物業費從1.7元/平方/月提到了2.7元/平方米/月，並動用了小區上百萬的專項維修基金進行改造，剛剛接盤不久，改造工作正在啟動中。星宇華府更換物業後，萬科物業也動用了小區上百萬專項維修基金對小區服務進行全面升級，打造安心的居住環境，提升業主幸福感。

當然，除了物業費提價、專項整改外，物業企業綜合實力與服務能力是首選，是讓社區長遠發展的基礎。同時，業主也需要立足社區，理性思考，積極繳納物業費用，踴躍參與到社區服務過程中去，通過物業與業主之間的良性互動，迴圈促進社區運營品質穩步提升以及房屋資産的保值增值。