原標題：起底信達地産：財政部控股金融巨頭的杠桿地王路

【編者的話】去年以來，信達地産在土地市場揮金如土，造就地王無數。

72.99億上海新江灣城地王，123億杭州濱江區奧體中心地王，溢價率超過300%，58億的上海顧村地王……“我就是錢”在最近半年裏幾乎成了信達地産的代名詞。而信達地産的拿地價格即使讓同行也紛紛驚呼看不懂，一些人更直接表態他們的拿地價格“怎麼測算都無法盈利”。那麼信達究竟靠什麼底氣進行如此高的報價？

信達地産（600657.SH），2009年由信達投資有限公司從一家名為青鳥天橋的軟體公司購買而來的A股平臺，在重組之後信達地産成為信達資産的地産發展平臺。

根據信達地産2015年年報顯示的股權結構，信達地産由信達投資百分百控股，而信達投資隸屬於信達資産管理有限公司。信達資産是建設銀行最初為剝離不良資産，而設立的不良資産處置平臺，其與東方、華融、長城並稱為四大資産管理公司，業內俗稱為四大AMC，是金融行業最著名的金融巨頭。

信達資産註冊資本為251億，公司性質為非銀行金融機構。其67.84%的股份由中國財政部直接持有。

起底信達地産：財政部控股金融巨頭的杠桿地王路

撬動土地的驚人杠桿：凈負債率315.48%

信達地産的規模並不大，2015年財報顯示，全年營業收入81.36億元。這一規模，相比房地産行業第一位的萬科，收入不足後者的4%。

雖然規模不大，但是鋻於信達地産央企的血統，其在財務上的任性，是任何一家房企望塵莫及的。

2015年，信達地産總債務規模為305.01億元，同比增長70.45%，主要通過增加短期、長期借款及發行債券增加外部融資，其中短期債務高達142.50億元，同比增長 93.25%，長期債務162.51億元，同比增長54.47%。

截至2015年年末，信達地産手上貨幣資金僅59億元。全年，公司報告期內經營活動現金流量凈額-43.46億元，凈利潤8.13億元，兩者相差-51.59億元。

進入2016年，信達地産的債務規模繼續大幅上升。

在其今年初發債時，中誠信證券評估有限公司做的一份評估報告顯示，截至2016年3月末，信達地産的資産負債率和凈負債率分別為83.96%和315.48%，財務杠桿在行業中亦處於較高水準，未來隨著土地投資的增加以及項目開發的繼續，負債水準或將進一步上升。

信達地産負債率的走高，原因很簡單，就是買地。

簡單回顧一下信達地産在土地市場的幾場令人印象深刻的表現，

2015年11月，信達地産以72.99億總價摘得上海新江灣地塊，折合樓板價高達49152元/平方米樓面價，刷新成交記錄。

2015年12月，信達地産總價30億元，樓板價2.7萬元拿下深圳住宅地王。

2016年5月，信達地産以總價123億元摘得杭州首幅總價超過百億的地塊。據悉，信達拿地的價格因為遠遠高於受託價格，導致本與其聯合拿地的萬科當場退出合作。

1個月之後，信達地産再次以總價58億元拿到了上海顧村地塊，3.6萬的樓板價再次刷新了當地的出讓紀錄。

錢從哪兒來？

“我就是錢”，信達地産用錢製造了土地市場的一個又一個地王。

有房地産企業負責財務人士表示，在整體貨幣寬鬆的環境下，央企背景的信達地産，融資不成問題，融資成本也低，其擴張不受資金的限制。此外，信達的資本運作的優勢，也是其他房企所不及的。

克而瑞研究中心發佈的一份《170億搶地王，信達地産的錢從哪來？》報告中稱，除了銀行貸款、股權質押、增發等常見的金融手段，基金是信達資産向信達地産“輸血”的渠道，方法總結為三種：通過基金提供委託貸款、通過基金進行股、債權投資和通過基金吸引合作對象。

2014年，信達地産成立了專門的投融資部，以探索金融地産業務模式。

公開資料顯示，信達地産陸續參與設立過深圳信達城市發展基金、寧波匯融沁順股權基金、蕪湖信達絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽基金、嘉興陸匯股權基金等多只股權投資基金。

産品設計上看，上述基金投資標的基本為房地産業務，可做成FOF基金或資管産品，以股權、債權或股債結合方式投向單體項目且單獨核算收益。儘管投資策略與風控模式與市場上的其他地産基金並無太大區別，但這其中不少基金的優先級認購人都是信達資産，而且數額較大。