部分二線城市成庫存高地 房企毛利率將跳降

來源:地産中國網 2016-06-03 08:10:00

2013年以後的高價地項目將入市銷售,成為房企業績的新來源

樓面價超過房價的常態化,開始由一線城市傳導至二線重點城市。據中原地産研究部統計數據顯示,2016年前5個月,全國30個典型城市中,樓面價同比漲幅超過50%的城市有18個,其中超過100%的有11個;土地出讓金同比上漲幅度超過60%的有17個。其中,蘇州、南京、杭州和合肥四個二線城市力壓一線城市,成為高溢價土地集中營,樓面價上漲數倍。

中投證券一份研究報告稱,受去庫存政策刺激,部分二線城市房價漲幅明顯,出於利潤最大化考慮,企業均加快進軍優質二線城市的步伐,勢必增加相關區域的庫存,近期房企新開工面積已快速攀升,預計部分二線城市庫存量將增大。

更重要的是,“麵粉貴過麵包”傳導至二線城市,房企2013年以前所拿得低成本地塊消化後,行業毛利率將跳降。

部分二線城市成庫存高地?

2014年以來,標桿房企重返一線、二線城市。2015年,一線城市樓面價超過房價成為常態。2016年以來,二線城市土地高溢價,地王頻繁出現。

中原地産研究部數據顯示,截至5月25日,今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元,平均成本6283元/平方米,比去年同期增長48.4%。

“個別上市房企,當年業績目標不足60億元,卻敢於拿出60億元用於在熱點二線城市高價增加土地儲備。”某業內人士稱,其旗下有多個十幾年尚未結案的項目,這對處於擴張期的企業來説,現金流風險較高,若踏錯市場節點,很可能對資金鏈造成重大威脅。

中投證券分析師在調研成渝地區後寫成的報告中稱,綜合調研情況,“我們認為房地産市場從同質走向分化的步伐正在加快,二線城市可能成為下一個庫存集中地”。

然而,除了西南、東北等二線城市庫存量難以消化外,長三角、珠三角區域的二線城市卻是地王頻出的局面。

“看好二線城市是現在很多中型房企的投資心態,實際上在一線城市進入有障礙的情況下,中小型房企只能選擇投資二線城市。” 易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,高溢價拿地的背後是,雖然二線城市被持續看好,但地王容易成為高庫存項目,進而導致企業被套和增加潛在的財務成本。

高溢價拿地,直接影響的是企業被動地提高高端産品比例,同時減少剛需産品的配比。

有業內人士稱,大規模的區域調整、産品結構從剛需型向改善型轉型,項目運營效率會放緩。表面看來,部分房企開盤速度非常快,一般從拿地到開盤6個月-8個月即可完成。但背後不乏後續銷售週期長,結算速度慢,項目整體運作週期拉長,存貨規模大的現象。

尤其對一些拿地激進,資本市場運作不流暢,又被迫加大改善性産品比例的大幅調整産品結構的中小型上市房企來説,存在跌價風險的同時,去化率可能進一步降低,這種産品適銷不對路,存貨將難以週轉。

(責任編輯:)
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樓面價超過房價的常態化,開始由一線城市傳導至二線重點城市。據中原地産研究部統計數據顯示,2016年前5個月,全國30個典型城市中,樓面價同比漲幅超過50%的城市有18個,其中超過100%的有11個;土地出讓金同比上漲幅度超過60%的有17個。其中,蘇州、南京、杭州和合肥四個二線城市力壓一線城市,成為高溢價土地集中營,樓面價上漲數倍。
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