央企信達再造地王 上海外環房價將超7萬?

來源:地産中國網 2016-06-01 14:16:00

從樓板價推算,未來成本價至少在5.6萬/平方米以上,如果扣除住宅15%自持部分,成本價高達7萬/平方米。而目前板塊內最貴的項目成交均價約4.6萬元/平方米。

(讓我們看看這塊地長啥樣,有些閒不住的大媽在上面種了菜)

六一節,顧村地王如期而至,信達斬獲寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊,總價58.5億元,樓板價37118元/平方米,溢價率303%。

該地塊溢價超過了前期由保利溢價296%摘取的浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊,刷新今年上海土地市場溢價率紀錄。參與房企達24家,包括濱江+平安、信達、保利金茂+電建、中鐵建、中鐵、華潤、招商等。

地塊要求保障性住房比例為5%,全裝修比例30%,中小套型(90-100平方米)要求佔到建築面積的60%,住宅套數下限1143套,平均套型面積133平方米。地塊要求受讓人必須自持不低於15%住宅建築面積(計21667.3平方米以上)用於租賃,自持100%商業建築面積(計5001.70平方米)。

上海中原市場研究中心資深研究經理龔敏表示,地塊位於寶山顧村板塊,周邊生活配套相對成熟並且還有改善的空間,周邊擁有7號線和建設中的15線兩條軌交。距離地塊最近的項目“中鐵建青秀苑”目前報價3.4-3.5萬元/平方米,距離項目不遠的“金地天地雲墅”即將推出新房源,預計推出的洋房單價達4萬元/平方米。

寶山顧村出讓的市場化宅地和商住土地並不算多,自2008年開始至今有8幅,此前最近成交的是2014年的兩幅宅地,由融創綠城取得的“寶山區顧村鎮N12-1101單元05-01地塊”,樓板價20150元/平方米;金地、保利旭輝龍湖四家企業聯合競標的寶山新城顧村A單元08-07地塊,樓板價13814元/平方米。

龔敏認為,此番地塊溢價創新高不意外。首先,前期誕生的多幅區域地王麵粉價都高於麵包價,儘管上海土地供應計劃規模實際上並不低於去年,但是在建設用地負增長的預期下,加之今年土地供應確實出現了放緩的跡象造成了土地供應緊張的預期。其次,地塊板塊屬於自住為主,較受房企青睞,加上周邊配套環境還有待改善升級的空間,為高地價奠定了基礎條件。尤其是當前寶山顧村板塊市場化住宅存量套數僅397套,而板塊今年前五個月成交1090套,明顯存在供不應求。從3.7萬元的地價來看,未來房價將破5萬元/平方米已經沒有懸念。

上海中原地産市場分析師盧文曦指出,顧村緊鄰外環線,但地塊並不在顧村板塊中心區域,因此在生活配套等有一定落差。對地塊的自持要求也為開發商帶來一定難度。雖然商業項目可以填補區域內消費需求空白,但規模不大,給房企發揮空間有限。加上這幅地塊開發總量比較大,所以開發難度並不小。

顧村已經一年多沒有經營性宅地出讓,加上土地市場高溫,尤其是周浦地王給市場帶來很高期許,同時也有標桿意義,因此市場激烈競爭難以避免。從樓板價推算,未來成本價至少在5.6萬/平方米以上,如果扣除住宅15%自持部分,成本價高達7萬/平方米。而目前板塊內最貴的項目成交均價約4.6萬元/平方米。所以對房企來講,未來利潤空間被大大壓縮。

上海周邊土地市場高燒難退,更加刺激一線城市購地熱情持續走高。並且受到土地市場推動,近期樓市成交明顯反彈,而本月還有多幅重量級地塊將拍賣,前述分析師預計區域市場將有不錯表現。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,隨著美元進入加息通道,國內資本繼續外流,而從國內貨幣政策走向來看,雖然央行會採取對衝措施來繼續釋放流動性,但從近期“權威人士”的發言來看,接下來中國貨幣政策走向開始改變,寬鬆的貨幣政策開始適度收縮,不會依靠大幅放水的方式刺激宏觀經濟。因此,對於中國房地産市場來講,由於貨幣政策開始收縮,熱點城市樓市需求透支,再加上京滬深穗等一線城市、南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預期調控政策會收緊,一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必然。

(來源:21世紀經濟報道)

(責任編輯:)
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