（原標題：地王頻出邏輯：行業整合背後的資源爭奪戰）

一二線城市頻頻冒出的地王，以高溢價率、樓板價超出周邊在售房價兩大特點，正在刷新房企過往的拿地邏輯，背後恰恰反映了行業大分化、大整合、大並購的趨勢。2016年初至今，21家地産央企中，至少有一半無論是內部整合還是對外擴張均在提速。

5月20日，泰禾集團（000732,股吧）以57.2億總價、15671元/平方米樓面價拍下深圳坪山商業用地（G11336-0066宗地），溢價率約74.23%。這對比5月19日，該集團以47億元總價、1.5萬元/平方米的樓板價拍下上海崇明長興島兩幅宅地，並不算過激。此前泰禾剛剛發佈擬定增98億的預案。

一二線城市頻頻冒出的地王，以高溢價率、樓板價超出周邊在售房價兩大特點，正在刷新房企過往的拿地邏輯，背後恰恰反映了行業大分化、大整合、大並購的趨勢。

據克而瑞研究中心不完全統計，“水電係”央企魯能、電建、葛洲壩（600068,股吧）成為了手筆大過閩企的“地王買手”，今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等熱門二線城市花費237億元，獲得9幅地塊。

上海易居房地産研究院總監嚴躍進指出，按照目前月度銷售面積來統計，3-4月份至少創造了比預期高一倍的銷售，從這個角度看，房企拿地的潛在可用資金是上升的；而房企也可能考慮通過定向增發、引入新的機構投資者進入等方式進行項目開發。

區域分化

中信證券（600030,股吧）一份研報指出，三四線和一二線城市項目的盈利能力差異加大，品牌溢價、融資和拿地的優勢鞏固了大企業的規模優勢，産業分化嚴重。一些大中型公司積極探索地産相關領域，不僅期望找到新盈利增長點，也期望借此增加地産項目産品溢價，降低拿地成本。過去一段時間，一些中小公司順應資本市場熱點，跨界地産無關領域，取得了短期估值上升，但長期意義存疑，最終還是要以傳統的拿地開發為主要盈利模式。

另一方面，區域分化導致企業分化。中國指數研究院對納入觀察的百城中三線城市房價對比發現，2011年4月相比2016年4月平均房價共下降 0.5%。因此較大比例佈局在這些地區的房企也受到影響。比如，榮盛發展（002146,股吧）的佈局較多偏向三四線城市，2013年-2015年其毛利率分別為35.4%、33.3%、28.5%，凈利潤率分別為16.3%、14.9%、11.0%。業績增速也在2015年出現了歷史罕見的同比下滑。

二線城市地價卻在快速上漲。2010年-2015年，南京出讓的所有住宅類建設用地總體溢價率為23.7%，但2016年一季度這一數據升至105.8%。合肥在2010年-2015年整體住宅類建設用地溢價率47.9%，但2016年一季度達到267.8%。相對來説，2015年拿地較多的公司表現可能更加優秀，2015年底土地儲備不足、2016年拿地較多的公司可能壓力較大。

在地價不上漲的區域，又普遍存在存量供給過剩問題。長期而言對企業毛利率可能帶來壓力。中信證券分析師指出，這就不難理解房企拼命在能夠獲取高利潤的城市拿地了。

保利地産（600048,股吧）在上海土地市場曾沉寂兩年。2015年9月終於通過奪得在深耕區域寶山的大場地塊回歸，再加上此後獲得的趙巷、臨港和周浦地塊，半年多已在上海耗資百億。而上海，正是與保利地産同集團、不同團隊的保利置業總部所在，亦是二者唯一銷售規模勢均力敵的一線城市。

如果説保利地産此前的保守是為了規避同業競爭，那麼在央企整合大年，希望佔據整合主導權的保利地産對上海重金投入在情理之中。