原標題：許氏資本演算法：世茂再次啟動酒店證券化背後金融路徑

酒店一直被視作世茂除住宅和商業外的“第三駕馬車”，但這個數度傳出要分拆上市的業務板塊在兜兜轉轉的十年間，仍然只是資本市場前的一個未解之謎。

不過，在資産證券化的風口下，許榮茂的酒店業務正走在“減重”的路上。5月9日，世茂集團宣佈攜手博時資本，以旗下多家五星級酒店為平臺，發行了“博時資本—世茂酒店資産證券化”。

據透露，該産品總規模達26.9億元，刷新國內已發行酒店資産證券化項目産品的最大規模紀錄。該項目是世茂集團與博時資本繼去年推出全國首單物業費資産證券化項目後的二度合作，也是其在非住宅領域的首次證券化實踐。

“世茂此次資産證券化相比前兩次有所不同，之前都是涉及現金流方面的，這次是涉及物業層面，類似于打包賣資産。對世茂來説，這有利於實現酒店重資産的及時變現。”交銀國際分析師謝騏聰向觀點地産新媒體分析道。

事實上，在年初業績發佈會上，世茂房地産執行董事兼副總裁湯沸就透露，今年世茂將繼續在房地産金融方面進行探索，並嘗試非住宅方面的資産證券化。“例如酒店、自持商業物業的資産證券化等，也包括可能對庫存産品的證券化探索。”

27億酒店資産證券化

據了解，“博時資本—世茂酒店資産證券化項目”産品期限為8年，發行總規模26.9億元，。博時資本與中誠信評級、奮迅律師事務所組建的資産證券化項目團隊，在交易架構，增信措施，底層基礎資産的設計中進行了合理安排。

至於此次證券化涉及到標的資産，世茂集團相關人士向觀點地産新媒體坦承，因與博時資本有約在先，目前尚不便單方面透露項目的具體細節。

不過，“五星級酒店”的字眼多少還是給業界提供了藉以管窺的路徑。世茂房地産2015年年報顯示，該公司已開業的酒店共有14家，總計擁有客房數量超過5100間。

當中包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外灘茂悅大酒店、南京世茂濱江希爾頓酒店、牡丹江世茂假日酒店、福州世茂洲際酒店、泰州世茂茂禦酒店、上海松江世茂睿選酒店及上海虹橋世茂睿選尚品酒店等以委託或自主經營形式管理的酒店。

對世茂來説，以高端酒店作為物業證券化的試驗田不僅能夠實現重資産的及時變現，減輕資金沉澱壓力，同時也是眼下這家企業酒店發展思路的一個側面。

“世茂現在最賺錢的是中端酒店，因為成本相對較低，現金回籠或者説回報週期比較短，而高端酒店由於成本和房價相對較高，很難長期保證可觀的入住率。因此，未來世茂反而更願意持有中端類的酒店。”謝騏聰稱。

世茂房地産副主席許世壇在去年年中也曾公開地算過一筆賬，“一般一個酒店的投入是5到10億，但世茂mini酒店只要投入兩三千萬。2014年年底我們在上海松江開出第一個Mini Hotel。常規來説，酒店開業第一年都是不賺錢的，或者現金流要一年才能轉正，但這個項目的現金轉正實際上只用了四、五個月，現在已經開始賺錢了。”

許世壇引以為傲的正是上海松江世茂睿選酒店，據了解，睿選和睿選尚品是世茂酒店及度假村打造的“Mini Hotel”精選服務酒店系列的兩個品牌，也是近年來世茂酒店及度假村重點全力發展的品牌。迄今為止，世茂已擁有6家運營和在建的Mini Hotel酒店。

許世壇直言，如果Mini Hotel做得好，可以找到一些投資者，甚至有可能在A股平臺上再去融資或資産銷售。

而將經營效益較差、回報週期長的高端酒店率先資産證券化對世茂的現金流來説無疑是很好的緩釋。“很多開發商手上都有類似的商業物業，短期內很難變現，即便是出售，投資者或者業主也沒有這樣的經營能力，資産證券化反而給保險公司或者PE方提供了渠道。”