原標題：土地市場分化延續 業內人士提示高地價風險

近日，北京市出讓三宗分別位於昌平區南邵鎮和大興新城的地塊，單位面積價格再創區域新高。其中，兩宗昌平區六環外住宅用地樓面價均已超過3萬元/平方米。業內人士認為，土地出讓價格創區域新高，符合市場預期，但也需規避地價過高可能給企業現金流以及銷售帶來的風險。

土地市場分化延續

研究報告顯示，2016年一季度土地市場分化持續，一線城市受供地銳減影響成交走低，二線城市漸成市場熱點，近期表現搶眼，地價呈上漲趨勢；三四線城市在政策托舉下仍提振無力。全國主要城市一季度供地總量同比收窄，僅二線城市高於去年同期，成交繼續價漲量跌走勢，出讓金總額同比略增。

在此次北京三宗土地拍賣之前，研究人員表示，受供應收縮影響，一季度北京土地成交量大幅下滑，僅成交3宗住宅用地。其中，春節前出讓的朝陽區五環內稀缺宅地意外遇冷，僅以微溢價成交；大興區及門頭溝區地塊均達到合理上限價格，並刷新板塊或區域地王。北京宅地地價繼續上漲，同時向遠郊區擴散。

華創證券分析師楊騫認為，一季度主要城市土地成交價格同比環比均實現上漲，疊加房地産開發投資和新開工面積超預期增長，顯示房地産市場當前的樂觀情緒。預計整個上半年房地産開發投資、新開工面積都將保持增長。

關注高地價風險

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，北京土地市場火熱有三方面原因：一是北京市場補庫存的需求充足，房企拿地積極性非常高，部分房企雖有轉型意識，但還是依賴傳統地産開發，對此類土地市場有追捧意識，拿地高溢價因而符合市場預期；二是中型房企拿地心態更急迫，希望進入500億甚至1000億軍團，所以拿地和投資更急切；三是今年第一季度房企銷售業績不錯，對於北京等一二線熱點城市的投資熱情依然會增加，北京市場雖然地價較貴，但依然能夠獲得房企的認可，這是此類房企積極拿地、顧慮較少的原因所在。

明源地産研究院副院長、房企轉型與創新研究專家劉策則認為，隨著行業進入轉型與分化的深水區，區域分化日益嚴重，一二線城市總體表現優於三四線城市，因此，回歸一二線成為開發商共識，而北京作為一線城市代表，加上特殊區位優勢，必然激發在土地市場的爭奪，尤其個別優質地塊爭搶激烈。

其次，北京市場供求嚴重失衡。從供應來看，土地供應的減少是推升地價的重要原因之一。統計數據顯示，北京土地供應總量從2010年的6400公頃縮減到2015年的4600公頃，土地供應總量和住宅供應的總量都在減少，且有持續減少的趨勢，但北京又是各大房企兵家必爭之地，土地資源的稀缺再加上高強度的競爭必然體現在價格上，造成了如今的高地價。

劉策提醒，對於房企而言，在積極拿地的同時，也要關注房地産的短週期現象，避免踏錯週期，充分評估企業自身現金流的可承受力，規避地價過高可能給後續企業現金流以及銷售帶來的風險。

來源：中國證券報